Experto en bienes raíces comerciales dice que el espacio de oficinas vacante es 'increíble'

John Fish, jefe de construcción de viviendas en Suffolk, presidente del think tank Real Estate Roundtable y ex presidente del Banco de la Reserva Federal de Boston, se unió lo que sube Podcast para discutir temas de la industria.

A continuación se presentan algunos aspectos destacados de la conversación, resumidos y editados para mayor claridad. Haga clic aquí para escuchar el podcast completo.

P. ¿Puede hablarnos de por qué esta subida de tipos que hemos visto es tan peligrosa para este sector?

R. Cuando hablas de estos grandes edificios, especialmente en la ciudad de Nueva York, ves todos estos edificios, casi cien millones de pies cuadrados de espacio de oficinas vacío. es impresionante Y te dices a ti mismo, bueno, en este momento estamos en una situación en la que estos edificios están ocupados en un 45%, 55%, 65%, dependiendo de dónde se encuentren. Y de repente, el costo de capital para mantener estos edificios casi se ha duplicado. Así que tienes un doble golpe. La utilización ha disminuido, por lo que el valor ha disminuido, los rendimientos han disminuido y el costo del capital ha aumentado exponencialmente. Por lo tanto, se encuentra en una situación en la que el momento oportuno ha tenido un impacto significativo en la industria del desarrollo.

El mayor problema en este momento es que los mercados de capitales están congelados en todo el país. Y la razón por la que están congelados es porque nadie entiende el valor. No podemos calificar el precio ya que muy pocos activos se negociaron durante este período. Nadie entiende dónde está el suelo. Entonces, a menos que tengamos algún sentido de los precios, no nos molestaremos con eso.

Lo que les diría ahora es que la luz al final del túnel llegó recientemente, en junio, cuando la OCC, la FDIC y otros en el gobierno federal emitieron una guía de políticas en toda la industria. Y creo que esta orientación política es muy, muy importante por varias razones. Primero, muestra que el gobierno está asumiendo un papel de liderazgo en este tema, porque es este tema el que la gente no quiere tocar porque, después de todo, en realidad puede ser cancerígeno. También proporciona orientación y apoyo a la comunidad de prestamistas y prestatarios. Y ahora hay claridad.

En esencia, lo que dicen es similar a los programas anteriores de reestructuración de deuda en problemas. Dicen, escuche, cualquier activo en el que tenga un prestatario calificado y un activo de calidad, le permitimos trabajar con ese prestatario para garantizar que pueda restaurar el valor que alguna vez tuvo ese activo. Y te otorgamos una prórroga de 18 a 36 meses, básicamente “hazlo y prorrogalo”. Lo que sucedió en 2009, por otro lado, fue más una propuesta con visión de futuro a largo plazo que realmente tuvo un impacto en las SIFI (instituciones financieras de importancia sistémica). Esta alineación de políticas en realidad está dirigida al sistema bancario regional. Y lo digo porque las SIFI no tienen una deuda inmobiliaria realmente grande en este momento, probablemente menos del 8% o 7%. Mientras que los bancos regionales de todo el país probablemente posean más del 30% al 35% y algunos hasta el 40% del inventario de libros en bienes raíces en este momento. Entonces, estas pautas al menos les dieron a los buenos activos y a los buenos prestatarios la oportunidad de remediar la situación al final del día.

P: Esta noción de "estirar y fingir" me parece casi una frase despectiva que la gente usa para este tipo de liderazgo de la Fed o este tipo de enfoque para resolver este problema. Pero, ¿es esa la forma incorrecta de pensar? ¿Es "estirar y fingir" realmente la forma de sacarnos de este lío?

R: Permítanme decir esto: creo que un conocido gurú financiero dijo que esto no es esencial para la economía en general. Y no estoy seguro si ese es el caso. Cuando pienso en el impacto que esto está teniendo en el sistema bancario regional, esencialmente en los suburbios de EE. UU., vimos morir al Silicon Valley Bank, al Signature Bank y al First Republic. Si tenemos un problema sistémico en el sistema bancario regional, las consecuencias no deseadas de eso podrían ser catatónicas. Además, ¿qué sucede cuando los valores inmobiliarios bajan? El 70% de todos los ingresos en las ciudades de Estados Unidos hoy en día proviene de bienes raíces. Entonces, cuando de repente comienza a reducir y ejecutar la hipoteca de estos edificios, el grifo financiero se detiene, ¿no es así? De repente, los ingresos fiscales están cayendo. Bueno, lo que pasa es que hablas de bomberos, policías y maestros en Main Street, EE. UU. y al final del día nunca hemos visto algo tan tumultuoso como esto. Y tenemos que tener mucho, mucho cuidado de no volcar el edificio, que creemos que es muy estable.