Perder $ 1 millón en bienes raíces nunca se ha sentido mejor

Durante un mercado bajista, una de las cosas que me encanta hacer es aceptar perder. Cuanto más puedas aceptar la realidad, más podrás aceptar la realidad. Y cuanto más puedas aceptar la realidad, más fácil será seguir adelante con tu vida.

Recientemente perdí ~$1 millón en bienes raíces. Fue un golpe significativo para mi fortuna. ¡Años de ganancias, ahorros y trabajo duro se evaporaron! Qué triste.

Afortunadamente, dado que estaba concentrado en el flujo de efectivo como jubilado falso, la pérdida de bienes raíces de $ 1 millón no afectó negativamente mis ingresos por alquiler. Si puedo mantener el flujo de caja durante los próximos 18 a 24 meses, cruzo los dedos para que todo salga bien.

Permítanme compartir una situación sobre cómo perder tanto dinero en bienes raíces podría ser una ganancia neta.

Perder estratégicamente $ 1 millón en bienes raíces

Como inversionista de bienes raíces, mi objetivo es comprar propiedades por debajo del valor de mercado, mejorar la propiedad y alquilar la propiedad a precio de mercado. Siempre me enfoco en generar más ingresos pasivos para mantenerme libre.

Planeo mantener cada propiedad durante el mayor tiempo posible porque creo que los bienes raíces aumentan de valor a largo plazo. Además, pagar impuestos y tasas al vender es un despilfarro económico. A la larga, es mejor subirse a la ola de la inflación que ser castigado por ella.

En 2019 compré una parte superior para reparar por $ 1.75 millones. La propiedad se puso a la venta por $ 1,9 millones con el objetivo de fomentar una guerra de ofertas para llevar el precio más allá de $ 2 millones. Sin embargo, gracias a algunas hábiles negociaciones entre vecinos, pude comprar la propiedad con descuento.

Solo tasación de bienes raíces antes de una gran pérdida

A continuación se muestra una instantánea de Redfin que muestra dónde compré ($ signos) y dónde Redfin sintió el valor de mercado en 2019. Cuanto mayor sea la brecha entre el signo de dólar y la línea negra oscura, mayor será el descuento de mercado que Redfin cree que ha obtenido.

Sin embargo, un mes después de mi compra en 2019, la línea estimada de Redfin en realidad estaba más cerca de $ 2 millones y no de $ 2.2 millones como se indica en el cuadro a continuación.

En otras palabras, Redfin (y Zillow) a menudo hacen historia revisionista, por lo que no se puede confiar por completo en sus estimaciones. Y dado que no puede confiar completamente en las tasaciones de viviendas en línea, puede usarlas a su favor cuando negocie o intente ahorrar en impuestos.

Después de agregar alrededor de 300 pies cuadrados de espacio habitable, remodelar la casa y agregar un patio por alrededor de $200,000, la casa ahora vale alrededor de $2.85 millones. En el apogeo de la locura del mercado inmobiliario, la casa podría haber ganado $ 3 millones o más.

Los precios de las casas en el área con vistas panorámicas al mar y acabados más nuevos se venden entre $1,000 y $1,300 por pie cuadrado. Y esta casa tiene más de 2,800 pies cuadrados con vista al mar en todos los niveles.

Abrazando la recesión en la industria de bienes raíces

Con las tasas hipotecarias en alza y un mercado bajista de acciones, es inevitable que los precios de la vivienda bajen. Es probable que ciudades como Austin, que han visto los aumentos de precios más dramáticos durante la pandemia, también experimenten las mayores caídas. Aquí están las ciudades con mayor riesgo de caída de precios.

Desafortunadamente para millones de propietarios de viviendas en los Estados Unidos, los tasadores de bienes raíces No motívese a bajar los valores de tasación para bajar sus impuestos a la propiedad. Tienes pasión por coleccionar. más Los impuestos sobre el patrimonio en tiempos difíciles. Los impuestos a la propiedad se vuelven aún más importantes a medida que disminuyen otras fuentes de ingresos fiscales, como los impuestos sobre la nómina.

tasador de bienes raíces automáticamente Aumente la valoración estimada de su casa durante los mercados alcistas. Pero durante los mercados bajistas, arrastran los pies y los cortan, si es que lo hacen. Si intenta disputar el valor de tasación de su propiedad, es probable que tenga que pagar una tarifa. Luego, debe escribir un informe largo con borradores para argumentar su caso.

Incluso si razona lógicamente con las compensaciones adecuadas, la Oficina del Tasador a menudo rechazará su apelación descalificando sus compensaciones. Luego, usarán sus propias compensaciones irrelevantes para respaldar su posición. Como son el gobierno, no hay nada que puedas hacer una vez que hayan tomado su decisión. Como resultado, la mayoría de los propietarios ni siquiera se molestan en luchar por sus derechos.

He peleado con la Oficina de Tasación de Bienes Raíces de San Francisco muchas veces con muchos correos electrónicos para mostrar cuán injustos e ilógicos son. No sea ingenuo y piense que los tasadores están del lado de los propietarios. Usted no.

El gobierno juega con reglas diferentes, lo que siempre los convierte en ganadores al final. Acepte perder con el gobierno, pero trate de perder menos.

Reducir con éxito el valor de mi propiedad en línea

Me complace decir que dos meses después de que reduje las estadísticas de mi propiedad en línea, ¡Redfin finalmente revisó el valor de mi propiedad a la baja!

Tenga en cuenta que el precio de compra ($) ahora es de ~$150,000 Arriba lo que Redfin estimó el valor de mi propiedad en 2019. Antes de mis ajustes, mi precio de compra ($) estaba ~$450 000 por debajo de la estimación de Redfin.

Más importante aún, en lugar de ~$2,600,000 (excluyendo el valor de la expansión y remodelación), la última tasación de Redfin ahora es de solo $1,896,825. ¡Sí, es exactamente la misma propiedad!

Esta nueva tasación de propiedad de Redfin más baja hará que sea más difícil para la firma de tasación de bienes raíces de San Francisco justificar un aumento en el valor de esta propiedad durante una recesión. Lástima que no hacen automáticamente lo correcto. Pero eso es el gobierno local para usted.

En 2007-2010, la oficina de tasación de bienes raíces de San Francisco trató de aumentar la tasación de mi propiedad cada año, a pesar de la disminución de los precios de las propiedades. Como resultado, tuve que luchar contra la junta de revisión y, de hecho, gané tres años seguidos.

Pero la mayoría de los propietarios de viviendas en todo el país siguieron pagando impuestos sobre la propiedad más altos, ya que los precios de las viviendas cayeron entre un 10 % y un 35 %. Sea proactivo para proteger su libertad financiera del gobierno.

Dado que los tasadores de bienes raíces no pueden ir a su casa para inspeccionarla, tienen que depender en gran medida de los datos en línea. Los tasadores de bienes raíces no solo usan las tasaciones de Redfin y Zillow para evaluar el valor de su propiedad, sino que también usan Google Maps para ver cómo se ve el frente y la parte superior de su casa.

Valor de la propiedad como parte de su patrimonio neto

En privado, puede valorar su propiedad en cualquier valor deseado. Cuando se sienta deprimido, puede aumentar el valor de su propiedad para competir con la mejor compensación de su vecindario. Si se siente cómodo y busca un desafío financiero, es posible que desee infravalorar su propiedad.

Personalmente, me gusta valorar mi propiedad al precio de compra más los costos de conversión. Al rastrear mis valores inmobiliarios a lo largo del tiempo, creo un búfer alcista. Además, frena el crecimiento de mi valor neto durante un mercado alcista, lo que ayuda Amortigua el pensamiento delirante.

Es peligroso confundir los cerebros con un mercado alcista. Si es así, entonces es más fácil hacerse explotar invirtiendo en formas inapropiadas para el riesgo. Piense en todo el dinero perdido en NFT, acciones de memes y otras inversiones altamente especulativas desde que comenzó la pandemia. La inversión FOMO es extremadamente difícil de combatir durante un mercado alcista.

Mantener mis valores inmobiliarios en mi rastreador de patrimonio neto también amortigua la volatilidad a la baja. Después de años de mantener estables los valores de su propiedad, también tiene un amortiguador psicológico cuando eventualmente ocurre una recesión. Al perder visiblemente menos, también protege mi estado de ánimo.

Los tres casos en los que es necesario conocer el verdadero valor de mercado de su inmueble son:

• Si planea vender
• A efectos del impuesto sobre sucesiones antes de su muerte
• Si está tratando de calcular su tope (rendimiento neto de alquiler) para optimizar mejor el rendimiento general de su inversión

De lo contrario, el valor de su propiedad no es tan importante. Lo más importante es el flujo de caja generado. Si planea comprar y conservar para siempre, como espero que haga la mayoría de ustedes, entonces su objetivo principal es disfrutar de su casa o maximizar sus ingresos por alquiler.

Ser visiblemente más pobre es el camino a seguir

Idealmente, cada dueño de una propiedad física quiere generar el mayor flujo de efectivo posible mientras hace que su propiedad valga lo menos posible para el público.

Si la Oficina de Tasadores de Bienes Raíces tasara el valor de su propiedad en solo $ 1,000, ¡la tomaría! Eso significaría que solo pagaría entre $ 6 y $ 30 al año en impuestos a la propiedad, según su ubicación.

Desafortunadamente, el trabajo de la agencia de bienes raíces es evadir la mayor cantidad posible de impuestos de los propietarios. Dado que los tasadores de propiedades no hacen lo correcto durante las recesiones, debe tomar la iniciativa y conectarse en línea para reducir las estadísticas de su propiedad.

Esto no solo le brinda una mejor oportunidad de evitar pagar impuestos a la propiedad en un mercado bajista, sino que también reduce su perfil de riqueza pública. Cuanto menor sea su valor neto, menos personas querrán pedirle dinero u otras cosas. Menos personas tendrán la tentación de robarle, lo cual es especialmente importante si tiene niños pequeños.

Después de todo, se enfrentará a menos personas envidiosas con un valor de propiedad más bajo. Algunas personas simplemente no pueden evitar odiar a los que son más ricos. Por lo tanto, tu objetivo es hacerte parecer más pobre de lo que realmente eres. Idealmente, se verá como una clase media con suficiente estatus para que usted y sus hijos no se queden sin oportunidades.

Se acerca la batalla por los valores inmobiliarios, amigos. ¡Tome la iniciativa ahora y reduzca su patrimonio público! Perder mucho dinero en bienes raíces no es tan malo. De hecho, ¡puede ser genial!

Preguntas del lector y elementos de acción

¿Ya rebajó las estadísticas de su propiedad en línea para reducir su valor de tasación? ¿Qué le impide perder públicamente mucho dinero en bienes raíces? ¿Preferirías pensar que eres rico, de clase media o pobre?

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