Por qué los inquilinos han prosperado durante la pandemia: tasas de ocupación más altas

Como propietario que realiza una autopsia de la pandemia, me he dado cuenta de que los inquilinos también han obtenido grandes ganancias a medida que comienzan los cierres.

No me refiero a los inquilinos que decidieron dejar de pagar el alquiler a pesar de que seguían trabajando. Muchos pequeños propietarios se han visto perjudicados por estos inquilinos que no pagan, ya que los costos del propietario aún deben pagarse.

Tampoco hablo de los inquilinos que han podido bajar sus alquileres o encontrar pisos más baratos durante la pandemia. Obviamente, estos inquilinos también se beneficiaron de precios más bajos.

Más bien, estoy hablando de la mayoría de los inquilinos que continuaron pagando el mismo alquiler, incluidos los aumentos regulares de alquiler, desde marzo de 2020 hasta mayo de 2023, cuando se declaró oficialmente el fin de la pandemia.

Si te perdiste el auge inmobiliario de la pandemia, esta publicación debería hacerte sentir mejor. Los inquilinos podrían obtener entre un 14 % y un 50 % más sobre el alquiler que pagaron durante tres años.

Mayor ocupación al mismo precio de alquiler

Una de las cosas que preocupan a un arrendador es el desgaste. Cuantos más residentes viven en un apartamento alquilado, mayor es el desgaste. Cuanto mayor sea la ocupación, es decir, el tiempo que un inquilino pasa en el apartamento alquilado, mayor es el desgaste.

Los problemas de desgaste más comunes incluyen:

• Paredes Dañadas
• Dispositivos dañados
• Encimeras astilladas
• Pisos abollados y alfombra dañada
• Falló la plomería
• arañazos en las puertas
• color desteñido
• El sistema HVAC falló

Además de un mayor desgaste, los problemas de adherencia también pueden ocurrir con mayor frecuencia. Por ejemplo, los inquilinos que están en casa con más frecuencia pueden tener más probabilidades de tener un incendio dañino porque pueden estar cocinando o fumando con más frecuencia. Un inquilino que se queda en casa más tiempo también podría acoger a más personas.

Antes de que comenzara la pandemia, la mayoría de la gente se levantaba a las 8 a. m., iba a trabajar a las 9 a. m. y regresaba a las 6 p. m. Bruto 14 horas se pasaron en casa y 10 horas fuera. Por tanto, antes de la pandemia, la utilización rondaba el 58% (14 horas/24 horas).

En otras palabras, antes de la pandemia, el alquiler que pagaba un inquilino proporcionaba vivienda durante unas 14 horas al día. Después de la pandemia, el arrendatario medio pasaba más horas al día en casa de media. Como resultado, el arrendatario promedio recibió un mayor valor por el alojamiento por el alquiler que pagó.

Por el contrario, el arrendador promedio recibió un menor rendimiento de la renta recibida debido al mayor desgaste. La única forma en que el arrendador podría haber mantenido su margen de beneficio era aumentando el alquiler con regularidad para cubrir el aumento de los costos.

Un aumento en la ocupación por parte de los inquilinos.

Con el inicio de la pandemia, la ocupación de la mayoría de los inquilinos aumentó a más del 87,5 % durante todo 2020 (21 de las 24 horas en casa). Debido a los bloqueos, no había salida durante al menos tres meses. ¡Algunas personas nunca salieron de sus hogares!

No fue hasta la primavera de 2021, un año completo después, que estuvo disponible una vacuna contra el COVID-19. Pero a pesar de que había una vacuna, la mayoría de la gente no podía recibirla. Incluso entonces, la mayoría de las empresas que introdujeron políticas de trabajo desde el hogar en 2020 continuaron con sus políticas en 2021. Se espera que la tasa de ocupación de los inquilinos que han podido trabajar desde casa se mantenga en torno al 83 % (20 horas de 24).

Gradualmente, a medida que se introdujeron las vacunas de refuerzo a fines de 2021, más personas tuvieron la confianza para volver al trabajo. Sin embargo, hasta el día de hoy, muchas empresas todavía tienen una oficina en casa o una póliza híbrida. Por lo tanto, es probable que la ocupación de los inquilinos se mantenga por encima del 65 % (8,4 horas al día fuera de casa) en 2021.

En otras palabras, por el mismo alquiler que pagó un inquilino, los inquilinos obtuvieron más por su dinero. ¿Cuánto más valor estás pidiendo? A continuación podemos hacer algunos cálculos simples.

Tasas estimadas de ocupación de alquiler por año

Por supuesto, es diferente para todos el tiempo que pasan en casa. Sin embargo, en general, más personas pasaron más tiempo en casa en 2020, 2021, 2022 y 2023 que antes de 2020.

Estaré haciendo estas suposiciones de ocupación de propiedades de alquiler basadas en personas que podrían trabajar desde casa. Para aquellos que tenían que trabajar en la oficina, las tasas de ocupación pueden haber sido más altas, pero no tan altas.

2020: Es probable que la tasa de uso promedio haya aumentado de aproximadamente 14 horas antes de la pandemia a aproximadamente 21 horas por día. Por lo tanto, un inquilino típico recibió un 50 % más de valor por el alquiler que pagó en 2020.

2021: La tasa de uso promedio puede haber permanecido elevada en alrededor de 20 horas por día, en comparación con las 14 horas antes de la pandemia. ¿De verdad pasas más de 4 horas al día fuera de casa? Por lo tanto, un inquilino recibió un 43% más de valor por el alquiler que pagó en 2021.

2022: Es probable que la tasa de uso promedio se haya reducido a un promedio de aproximadamente 18 horas por día, en comparación con las 14 horas antes de la pandemia. Por lo tanto, un inquilino recibió un 28% más de valor por el alquiler que pagó en 2022.

2023: Es probable que la utilización promedio haya disminuido aún más a un promedio de aproximadamente 16 horas por día. Por tanto, los arrendatarios recibirán un 14,2% más de valor por el alquiler que paguen en 2023.

En otras palabras, los inquilinos han podido obtener entre un 14,2% y un 50% más de valor por el precio del alquiler durante más de tres años. Un aumento del 14,2% al 50% es el rango de aumentos porcentuales en los precios de las viviendas en todo el país durante ese período.

¿Cuál es la tasa de ocupación de su casa?

Para datos más concretos, estima tu tasa de ocupación estimada en 2020/2021 y en 2023. Creo que te sorprenderán los resultados. Será interesante ver cómo ha cambiado la tasa de utilización, si la hay.

Como escritora con dos hijos, mi carga de trabajo en 2020 rondaba el 83% (20 horas al día en casa). Llevaba a los niños al patio de recreo durante dos horas y luego iba a jugar tenis o sóftbol durante otras dos horas. En 2020 y 2021 hemos cocinado el 100% de nuestra comida nosotros mismos o hemos pedido la entrega.

En 2023, mi uso está más cerca del 75 % (18 horas en casa), por lo que no es una diferencia dramática. Todavía escribo y grabo la mayoría de mis podcasts desde casa ya que no tengo un trabajo de tiempo completo. Debido al clima templado de San Francisco, lo mismo se aplica al entrenamiento al aire libre durante todo el año.

Sin embargo, ahora paso hasta dos horas al día llevando a mis hijos a la escuela, citas médicas, juegos y actividades extracurriculares. Paso parte de ese tiempo sentado sin hacer nada y tomando a mi esposa como supervisora. Pero ahora hay más eventos sociales y viajes al centro comercial. Los fines de semana estamos regularmente en la carretera durante tres o cuatro horas seguidas.

Antes de 2020, mi índice de utilización estaba más cerca del 71 % (17 horas en casa) debido a más reuniones y conferencias. Espero volver a mi tasa de ocupación previa a la pandemia para 2024.

Cargando ...

Cargando ...

Los inquilinos han ahorrado e invertido la diferencia

Un arrendatario con conocimientos financieros no solo obtiene más valor por el alojamiento que paga durante más de tres años, sino que también habría invertido su flujo de efectivo regularmente en el mercado de valores, acciones inmobiliarias, fondos inmobiliarios privados e inversiones alternativas.

Si el inquilino hubiera invertido regularmente durante la pandemia, también se habría beneficiado del aumento en el precio de los activos de riesgo. A pesar de un mercado bajista en 2022, los activos de riesgo han aumentado en su mayoría desde principios de 2020.

Aunque los datos muestran que la mayoría de los estadounidenses ahorran solo alrededor del 5 % de los ingresos de su hogar e invierten un porcentaje aún más bajo, creo que el inquilino típico de Financial Samurai ha ahorrado mucho más.

Todos los inquilinos que se oponen a la vivienda me han dicho que ahorran e invierten la diferencia. No tengo motivos para no creerles, aunque los datos sugieren que el propietario medio es entre 40 y 44 veces más rico que el arrendatario medio. A la larga, todos toman decisiones racionales para mejorar su situación.

Tanto los propietarios como los inquilinos han ganado durante la pandemia

Es raro que tanto los propietarios como los inquilinos ganen, pero eso es exactamente lo que les sucedió a la mayoría durante la pandemia.

Por supuesto, algunos inquilinos fueron amenazados con desalojos y aumentos de alquiler por encima del promedio. Algunos propietarios perdieron sus casas o sufrieron daños significativos. Pero para los millones que podían seguir alquilando el mismo apartamento a un precio similar, se beneficiaron enormemente.

Alquilar no significa tirar el dinero. El dinero se utiliza para financiar el alojamiento. Simplemente no hay retorno financiero en el alquiler en comparación con la propiedad. Poseerlo te da la oportunidad de ganar dinero por tu cuenta, pero no hay garantías. Por favor reconozca la diferencia.

Con una mayor ocupación, el valor recibido por los inquilinos a cambio del alquiler aumentó significativamente durante varios años. Y para los millones de empleados que continúan trabajando desde casa o tienen un entorno de trabajo híbrido, el alquiler seguirá brindando un mejor valor, al menos temporalmente.

A largo plazo, es probable que los alquileres aumenten para cubrir los costos adicionales del desgaste. Sin embargo, las fuerzas del mercado pueden tardar años en desarrollarse, especialmente si alquila a una pequeña empresa de alquiler. Si es un inquilino, ¡puede sentirse bien sabiendo que ha obtenido una mejor oferta a lo largo de los años!

Preguntas y sugerencias del lector

¿Están contentos los inquilinos de obtener más alojamiento por el alquiler que paga? ¿Hay propietarios que estén notando un aumento significativo en el desgaste durante la pandemia? Si es así, ¿cómo piensa cubrir estos costos adicionales en el futuro?

Una forma en que los inquilinos pueden mantenerse al día con los precios de los bienes raíces es invertir en bienes raíces. En lugar de comprar una residencia principal, puede invertir en fondos inmobiliarios privados a través de Fundrise. Fundrise invierte principalmente en propiedades residenciales en Sunbelt, donde las valoraciones son más baratas y los rendimientos de alquiler son más altos.

Para obtener contenido de finanzas personales más diferenciado, únase a más de 60 000 personas y suscríbase al boletín de noticias y funciones de correo electrónico Financial Samurai gratuitos. Financial Samurai es uno de los sitios web independientes de finanzas personales más grandes fundado en 2009.