Los edificios de apartamentos no están muertos: el "GAU" ya se ha llevado a cabo. Estas son las razones por las que aún debe invertir

Cuando escuche a los expertos hablar sobre bienes raíces durante el último año, pensará que el cielo se ha derrumbado muchas veces.

No me malinterpretes. El sector inmobiliario se ha enfrentado a algunos desafíos durante el último año. Los precios de las propiedades han caído en algunos mercados después de años de alzas a un ritmo insostenible. Los rápidos aumentos de las tasas hicieron que muchos posibles vendedores se sintieran “atrapados” en sus hogares, lo que redujo la oferta y algunos inversionistas se quedaron con préstamos de tasa ajustable con un flujo de efectivo escaso o incluso negativo.

Pero sigo invirtiendo en bienes raíces mes tras mes. Al igual que sigo invirtiendo en acciones mes tras mes, independientemente de los cambios recientes del mercado.

Este es el por qué.

El "GAU" ya ha tenido lugar

Tratar de cronometrar el mercado es un error de aficionado. Explicaré por qué es así en breve, pero incluso si no está de acuerdo, tenga en cuenta que ahora es el "momento perfecto para comprar" (no es que crea que tales cosas existen).

Paul Moore presenta un argumento convincente sobre cómo los sindicatos "newru" (recién llegados disfrazados de gurús) causaron esto. Se derrumba el mercado de sindicación de viviendas multifamiliares. Argumenta que los inversionistas sin experiencia pagaron en exceso por bienes raíces, prometieron rendimientos demasiado altos y obtuvieron préstamos de tasa variable asumiendo que las bajas tasas de interés durarían para siempre.

Mucho de eso sucedió, sin duda. Ha obligado a algunos propietarios en dificultades a vender antes de lo previsto, posiblemente con pérdidas.

Eso suena como una oportunidad para mí.

Al leer el caso de Paul, no veo ningún argumento en contra de invertir en edificios de apartamentos. Me voy con un fuerte recordatorio de la importancia de la diligencia debida.

Invierta con sindicadores experimentados que hayan experimentado diferentes tipos de mercados inmobiliarios. Evite invertir con operadores que no son muy, muy conservadores en sus pólizas de seguro.

Riesgo de tasa de interés = tomado en cuenta

A estas alturas, todos hemos recibido un golpe de agua fría en la cara, un recordatorio de que las tasas de interés no permanecerán cerca de cero para siempre, incluso si los gobiernos que gastan libremente así lo desearan.

Los síndicos de viviendas multifamiliares, al menos los expertos, tienen en cuenta el riesgo de la tasa de interés en su suscripción. Toman medidas como comprar topes de tasas de interés o tomar préstamos de tasa fija, pedir prestado a plazos más largos y reservar reservas de efectivo más grandes. Muchos buscan agresivamente préstamos de vendedor viables o negocian financiamiento de vendedor.

Las tasas de interés están en boca de todos desde hace más de 18 meses. De hecho, el momento de preocuparse por el aumento de las tasas de interés fue hace varios años, cuando tantos operadores tomaron préstamos de tasa variable sin límite. Ya nadie ignora este riesgo.

Debes preocuparte por las cosas de las que nadie habla y no por los riesgos que todo el mundo tiene en mente.

En conclusión, las altas tasas de interés no son del todo malas para los inversionistas multifamiliares. Aumentan el costo de propiedad de la vivienda y hacen que muchos compradores potenciales permanezcan en el negocio de alquiler más tiempo de lo habitual. el año pasado El 60% de los inquilinos no podía permitirse comprar una casa en las ciudades en las que viven, por lo que siguen alquilando, lo que aumenta la demanda de viviendas de alquiler.

Menos ofertas, sindicatos más selectivos

Como el aumento de las tasas de interés flujo de caja ajustadoSe ha vuelto más difícil para los sindicatos de edificios de apartamentos encontrar buenas ofertas.

A muchos también les resultó más difícil recaudar capital dado el desempeño de algunas sindicaciones desde que comenzó la subida de tipos. El rendimiento inferior osciló entre la interrupción (o el retraso) de las distribuciones, las llamadas de capital y las pérdidas.

He hablado con docenas de sindicatos en los últimos seis meses y sigo escuchando el mismo estribillo: estamos haciendo menos negocios este año. Recaudar capital ha sido más difícil durante el último año. Hemos reforzado nuestra suscripción. Mantenemos mayores reservas de efectivo.

En realidad, hace dos o tres años, cuando los sindicatos vendían por ganancias récord, no era un buen momento para invertir. Hoy, cuando todo el mundo es más cauteloso después de actuaciones menos halagüeñas, es en realidad un mejor momento para invertir.

Una vez más, si usted cree en medir el tiempo del mercado, yo no lo creo.

Sincronizar el mercado es pan comido

Imagine a un posible comprador de vivienda en 2019 que dijo: "Esperaré hasta la próxima". Corrección del mercado inmobiliario comprar."

Primero, se habrían quedado al margen durante cuatro años. Pero incluso cuando se inició la corrección, los precios de las viviendas en todo el país seguían siendo alrededor de un 33% más altos que antes de la pandemia.

No te hagas inteligente. No seas complaciente. Los mejores analistas de mercado del país no pueden predecir constantemente los movimientos del mercado, ya sea en acciones o bienes raíces. Si ellos no pueden, entonces usted ciertamente no puede.

Además, si lo intentas hora del mercado, tu bola de cristal tiene que acertar dos veces: en el punto de entrada más bajo posible y en el punto de salida más alto posible. Puede que tengas suerte y te acerques a ese objetivo aunque sea una vez, pero no esperes que un rayo caiga dos veces a tu favor.

Y para cuando queda claro lo que está pasando en el mercado, la marea ya ha cambiado. A pesar de la estado de ánimo sombrío entre compradores y vendedoresanalistas como la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ahora creen El mercado ha entrado en modo de recuperación. Pero si lees los titulares predominantes, no lo creerías.

Qué hacer en su lugar: promediar el costo en dólares

Una transferencia de mi cuenta corriente a mi cuenta de corretaje se realiza automáticamente cada semana. Una vez que llego allí, mi robo-advisor lo invierte automáticamente para mantener mi asignación de activos donde quiero que esté.

Conocido como "Promediando los costos en dólares“Se trata de invertir regular y regularmente en los mismos activos. Terminas reflejando los movimientos del mercado, lo que puede no parecer muy sexy, pero con el tiempo estarás por delante de todas las personas "inteligentes" que intentan cronometrar el mercado.

Esta es la principal razón por la que el inversor medio se comporta peor que el mercado en su conjunto.

Yo uso la misma estrategia cuando invierto en bienes raíces. Cada mes invierto en un nuevo contrato de sindicación inmobiliaria. Por lo general, eso costaría de $ 50,000 a $ 100,000 cada mes. Esta es exactamente la razón por la que SparkRental creó nuestro Club de Co-Investing: para juntar fondos para invertir cantidades más pequeñas en más negocios.

Las sindicaciones inmobiliarias tampoco son la única opción. puedes invertir Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario, a menudo en incrementos de solo $10. Por ejemplo, invierto pequeñas cantidades en préstamos de planta baja cada mes.

Y, por supuesto, si tiene suficiente efectivo, puede comprar una nueva propiedad de alquiler cada mes.

Pensamiento final: el riesgo de recesión no es del todo malo

Muchas veces los inversores se quedan despiertos mordiéndose las uñas y preocupándose por lo que sucederá cuando llegue una recesión. No

Si hubiera una recesión mañana, la Fed dejaría de subir las tasas. De hecho, rápidamente comenzarían a recortar las tasas de interés, apuntalando los mercados inmobiliarios.

Y aunque los precios de la vivienda a veces caen durante las recesiones, los alquileres rara vez lo hacen. Incluso durante la Gran Recesión, los alquileres solo se estancaron:

El hecho de que Las rentas han bajado en algunos mercados Más bien, este año sugiere que las rentas están superando los fundamentos del mercado luego de la intervención del gobierno durante la pandemia. Los alquileres se mantuvieron prácticamente congelados durante todo el año moratoria de desalojo, incluso cuando los precios inmobiliarios explotaron. Cuando se levantó la moratoria, los inquilinos empapados de estímulos salieron y aumentaron los alquileres, igualando los precios de las viviendas. Al igual que con los precios de las propiedades, los alquileres se han disparado por encima de la marca en algunos mercados y ahora se están corrigiendo.

Si bien la caída de los alquileres durante las recesiones no es una amenaza grave para la mayoría de los inversores inmobiliarios, eso no significa que las recesiones no representen ningún riesgo. En las recesiones, las tasas de vacantes a menudo aumentan, al igual que los impagos de alquiler. Todavía te está comiendo flujo de caja de alquilerincluso si los alquileres se mantienen estables.

Cuando todos los expertos empiezan a hablar de una tendencia, ya está en pleno apogeo. Todos los rendimientos absurdamente altos que los sindicatos obtuvieron en 2020-2022 causaron mucho revuelo y los inversores acudieron en masa a la sindicación. Eso hizo que no fuera un momento ideal para invertir, ya que algunos sindicatos e inversores tuvieron que encontrar el camino difícil. Pero no lo habrías adivinado dado el estado de ánimo en ese momento.

Olvídese de tratar de cronometrar el mercado. Simplemente invierta lenta y constantemente y acepte que el mercado ocasionalmente se volverá en su contra. A la larga, estará muy por delante de todos los cronometradores de mercado "inteligentes".

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.