Formulario 8825: Seguimiento de sus ingresos y gastos de alquiler

Si bien completar los formularios de impuestos del IRS anualmente no es divertido, es una parte necesaria de la inversión inmobiliaria. Afortunadamente, los formularios de impuestos sobre la propiedad de alquiler no son complicados. Si invierte como miembro de una sociedad o como una corporación S, debe informar sus ganancias en el Formulario 8825.

Es fundamental que complete correctamente el formulario 8825. Se requieren informes financieros precisos que pueden ayudarlo a determinar si tiene derecho a ciertas deducciones fiscales.

¿Qué es el Formulario 8825?

El formulario 8825 del IRS es un formulario de impuestos especial específicamente para informar los ingresos y gastos de alquiler de una sociedad o corporación S. El formulario le permite recopilar información financiera de ocho propiedades diferentes. Si tiene más de ocho propiedades, las propiedades adicionales se pueden informar en un segundo formulario 8825.

El formulario 8825 no puede ser utilizado por un propietario único o un propietario único. Si presenta su declaración como propietario único o accionista único, registre la actividad de su propiedad de alquiler en el Apéndice E (Formulario 1040), que se utiliza para informar ingresos y gastos adicionales de propiedad de alquiler.

¿Quién usa el Formulario 8825?

El formulario 8825 informa los ingresos por alquiler de sociedades o corporaciones S en los Estados Unidos. Suponga que su corporación suburbana posee dos viviendas multifamiliares, una instalación de autoalmacenamiento y tres viviendas unifamiliares en alquiler. En este caso, deberá indicar los ingresos y gastos de cada inmueble en el formulario.

Si declara ingresos de sociedades, debe adjuntar el formulario 8825 al formulario 1065 (Declaración de ingresos de sociedades de EE. UU.). Si declara los ingresos de una corporación S, debe adjuntar el Formulario 8825 al Formulario 1120S (Declaración de impuestos sobre la renta de EE. UU. para una corporación S).

Es importante tener en cuenta que el Formulario 8825 se puede usar si su sociedad es una LLC, pero no tiene que usarse para todas las LLC. Por ejemplo, una LLC de propiedad única usaría el Anexo E (Formulario 1040).

¿Qué tipo de gastos se informan en el Formulario 8825?

El IRS solo grava los alquileres de bienes raíces sobre los ingresos netos obtenidos. El ingreso neto es simplemente el ingreso bruto menos los gastos. Para derivar el ingreso tributable neto, el Formulario 8825 contiene líneas para ingresar ciertos gastos, que incluyen:

• Publicidad
• coche y viaje
• limpieza y mantenimiento
• comisiones
• Seguro
• Honorarios legales y otros
• interés
• reparar
• Dirigir
• Utilidades
• Sueldos y salarios
• depreciación
• Otro

Si no está seguro de si un gasto comercial en particular es elegible, consulte el sitio web del Servicio de Impuestos Internos. También puede consultar a un asesor fiscal, como un contador público, para aclarar el problema.

¿Cómo llenar el Formulario 8825?

Aunque el Formulario 8825 del IRS puede parecer un poco intimidante al principio, no es complicado. El formulario es lógico y fácil de seguir. La información requerida para cada línea está claramente marcada y se incluyen instrucciones al descargar el formulario.

1. Ingrese su nombre y número de identificación de empleador (EIN). Es importante asegurarse de incluir esta información en todos los formularios de impuestos que envíe. Esto ayuda a evitar errores o retrasos si un formulario se pierde o se extravía.
2. Incluya la dirección física de cada propiedad que posea. También debe indicar el tipo de propiedad (edificio de apartamentos, vivienda unifamiliar, alquiler a corto plazo, etc.). También debe indicar la cantidad de días que la propiedad ha estado alquilada y la cantidad de días que ha sido utilizada para uso personal (si corresponde).
3. Ingrese el ingreso bruto de cada propiedad. Asegúrese de hacer coincidir los ingresos correctos con la propiedad correcta. Por ejemplo, los ingresos que enumere en la columna A deben coincidir con la propiedad que enumeró en la fila A.
4. Ingrese todos sus gastos para cada propiedad. Si tiene gastos que no figuran en la lista, puede informarlos en la sección "Otros". Sume todos los gastos de cada propiedad para encontrar el total. Luego resta los gastos totales del ingreso bruto de cada propiedad para encontrar el ingreso o la pérdida.
5. Sume su ingreso bruto de alquiler (línea 2, columnas AH) y el gasto bruto de alquiler (línea 16, columnas AH).
6. Ingrese la ganancia o pérdida neta de la venta de la propiedad de alquiler. Esta información se puede encontrar en el Formulario 4797, Parte II, Línea 17.
7. Ingrese su ingreso neto o pérdida neta del alquiler de bienes inmuebles de una sociedad, sucesión o fideicomiso del cual la corporación S o sociedad es beneficiaria o socia. Esta información se puede encontrar en el Apéndice K-1.
8. Ingrese los nombres y el EIN de la sociedad, patrimonio o fideicomiso del paso anterior.
9. Averigüe su ingreso neto por alquiler o pérdida de bienes raíces. Para hacer esto, agregue todo en los pasos 5-7. Luego ingrese la cantidad en el Formulario 1065 (para sociedades) o en el Formulario 1120S (para corporaciones S).

¿Cómo es un ejemplo práctico?

La mejor forma de entender cómo llenar el Formulario 8825 es con un ejemplo práctico. Digamos que usted es parte de una sociedad de bienes raíces que posee las siguientes propiedades:

• Un edificio de apartamentos
• Tres casas unifamiliares
• Dos instalaciones de autoalmacenamiento

Debido a que usted es una sociedad y su negocio de propiedad de alquiler no es un propietario único o un propietario único, debe completar el Formulario 8825 para informar los ingresos de su propiedad de alquiler.

Después de completar el nombre y el número EIN en el Formulario 8825, en las líneas AH, ingrese la dirección física de cada propiedad y la cantidad de días que se ha utilizado como propiedad de alquiler. Asegúrese de enumerar las casas unifamiliares y las instalaciones de autoalmacenamiento de una en una.

Luego ingrese sus ingresos y gastos brutos de alquiler para cada propiedad en las columnas AH para encontrar su ganancia o pérdida neta. Luego, ingrese el ingreso o pérdida del Anexo K-1 en la línea 20a. Ingrese el nombre y el EIN de cada socio, luego combine las líneas 18a-20a. Luego ingrese el resultado en el Formulario 1065 (para sociedades) o en el Formulario 1120S (para corporaciones S).

Eso es todo al respecto. Aunque muchos formularios de impuestos tienen la reputación de ser difíciles y lentos, el Formulario 8825 es simple y directo.

¿Cómo enumerar LLC en el formulario 8825?

Muchas sociedades de inversión inmobiliaria forman sociedades de responsabilidad limitada (LLC) para proteger sus activos personales en caso de demanda. Si alguien se resbala y cae en una unidad de alquiler, las cuentas bancarias, la casa y otros bienes personales del propietario están protegidos si la demanda prospera. Las LLC pueden ser miembros únicos (un propietario) o miembros múltiples.

Debido a que el Formulario 8825 solo se aplica a las sociedades o corporaciones S, solo enumerará las LLC en el formulario que sean sociedades o corporaciones S para fines fiscales. Si tiene una LLC de propietario único, los ingresos por alquiler se informan en el Anexo E (Formulario 1040).

¿Es el Formulario 8825 lo mismo que el Apéndice E?

El Formulario 8825 y el Anexo E (Formulario 1040) son similares en el sentido de que se utilizan para informar los ingresos por alquiler de bienes inmuebles. Sin embargo, son dos formas separadas y distintas.

La principal diferencia entre los dos formularios es que el Formulario 8825 se usa cuando se hace una declaración en nombre de una sociedad o corporación S. Por otro lado, el Apéndice E se utiliza para informar los ingresos de un propietario individual. El Apéndice E también se utiliza para informar otras formas de ingresos adicionales.

El proceso para informar los ingresos y gastos de la propiedad de alquiler en el Anexo E es similar al Formulario 8825. Debe proporcionar la dirección física de cada propiedad, así como su tipo y la cantidad de días que se ha utilizado para alquiler. Luego ingresa su ingreso bruto de alquiler y enumera sus gastos para determinar su ganancia o pérdida para cada propiedad.

¿Qué es el Anexo K-1?

El Anexo K-1 es un formulario que debe completar para obtener información importante del Formulario 8825. El formulario determina la utilidad o pérdida neta de las actividades inmobiliarias de arrendamiento de sociedades, sucesiones y fideicomisos. En lugar de informar todos los ingresos o pérdidas, el Apéndice K-1 determina la participación de cada socio.

Digamos que una sociedad tiene cuatro miembros y gana $200,000 al año. Cada afiliado completa un programa K-1 para informar una ganancia individual de $50,000 (siempre que la ganancia se divida en partes iguales). Esta cantidad luego se transfiere en la línea 20a del Formulario 8825.

La conclusión

Si es propietario único o propietario único, no necesita preocuparse por el Formulario 8825. Sin embargo, si sus actividades de arrendamiento de bienes raíces son parte de una sociedad o su negocio es una corporación S para propósitos de impuestos, debe incluir el formulario cuando presente sus impuestos sobre la renta.

Afortunadamente, el formulario 8825 no es complicado ni difícil de entender. Se puede completar en solo minutos, dejándolo libre para hacer sus impuestos y volver a lo que mejor sabe hacer: cerrar más negocios y hacer crecer su cartera.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.