10 pensamientos clave que los inversores deben saber en estos tiempos volátiles

Comprender y aplicar estas tres frases podría hacerte rico:

“En tiempos difíciles, los valores a menudo se pueden comprar a precios que subestiman sus méritos. Y en los buenos tiempos, los valores pueden venderse a precios que superan su potencial. Y, sin embargo, la mayoría de la gente tiende a comprar con euforia cuando el ciclo hace subir los precios y vende presa del pánico cuando los hace bajar.” – Howard Marks (Memorándum de 2013 "Ídem")

Estoy feliz de compartir algunos pensamientos sobre el miedo y la codicia. Pero primero quiero hacer algunos comentarios sobre la economía actual para preparar el escenario.

No hace mucho, abrí mi computadora y vi un increíble asunto de correo electrónico de CRE:

“Los precios caen a niveles de 2010”

Llamó mucho la atención, pero era inexacto. El comunicado continúa diciendo que la caída en CRE (no en los precios) no se ha visto desde la Gran Recesión, lo cual sigue siendo preocupante. (Tenga en cuenta que El titular ha sido cambiado. en algún momento desde el lanzamiento original.)

Pero tiene sentido, dado que hemos sido testigos de una década de aumento constante de los precios de los activos impulsados ​​​​por las bajas tasas de interés, la atención explosiva de una comunidad completamente nueva de inversores de CRE y la demanda irracional de una multitud de Newrus (nuevos gurús que se dedican principalmente a la sindicación). en el espacio multifamiliar) se abastecieron de arena).

La disminución en el valor fue de hecho sustancial, con un total de 28% año tras año.

"¡Ay! ¿No es alarmante?” Usted se estará preguntando.

Es bastante alarmante para muchos sindicatos e inversores. Pero no nos sorprende en absoluto. Y vemos una oportunidad potencial en el horizonte.

¿Cómo se produjo esta fuerte caída?

Es una simple cuestión de matemáticas. Se basa en una caída en las tasas de capitalización como resultado de la serie de alzas de tasas en 2022. Como recordatorio, aquí está la fórmula de valor para bienes raíces comerciales:

Valor = Utilidad Operativa Neta / Tasa de Capitalización

Como puede ver y la mayoría de ustedes saben, el valor es directamente proporcional a los ingresos (sobre el cual los operadores tienen cierto control) e inversamente proporcional a la tasa de capitalización (el mercado, sobre el cual los operadores prácticamente no tienen control).

La tasa de interés tiene un impacto directo en la tasa de capitalización. Si bien los pagos de intereses no forman parte del cálculo del ingreso operativo neto (NOI), los intereses afectan directamente el flujo de efectivo neto para el inversionista y, por lo tanto, el valor que el inversionista asigna al activo. Otros factores que afectan la tasa de capitalización incluyen la disponibilidad de deuda y los deseos del grupo de compradores (es decir, la competencia para adquirir esos activos).

Actualmente, todos estos factores tienden a aumentar la tasa de capitalización y, por lo tanto, a disminuir el valor de los bienes raíces comerciales.

Sin embargo, aquí hay otro tema en juego: el punto de partida reciente del techo. En los "buenos viejos tiempos" del límite del 10 %, un aumento del 1 % al 11 % (sin cambios en el NOI) reduciría el activo en aproximadamente un 10 % (1 %/10 % = 10 %). (Digo "aproximadamente" porque el valor real implica cierta subjetividad).

No más.

En estos últimos días, con un tope del 4%, un aumento del 1% podría bajar el valor alrededor de un 25% (1% / 4%). Con las tasas de interés subiendo algunos puntos, no sorprende que las tasas de capitalización hayan subido más del 1%. Como tal, es muy posible que el valor de las propiedades caiga un 28 % o más.

Diez pensamientos para su consideración

Las tasas de capitalización están aumentando. Los valores de las propiedades comerciales están cayendo. Aquí hay 10 pensamientos resultantes para su consideración.

1. Los movimientos de la tasa de capitalización generalmente van a la zaga de las tasas de interés y otros factores económicos, por lo que esperamos que estas caídas en el valor continúen. Nuevas subidas de tipos exacerbarán la caída.
2. Esta disminución promedio incluye centros comerciales, hoteles y otros tipos de activos que pueden haber tenido un impacto negativo en el promedio, por lo que no todos los tipos de activos, y mucho menos todos los activos individuales, se ven afectados por igual.
3. Aplanar los alquileres en 2023 solo empeorará las cosas para la mayoría, ya que los sindicatos están desesperados por aumentar el NOI (el numerador) proporcionalmente para compensar el aumento de las tasas de capitalización (el denominador) para mantener sus activos.
4. Este entorno justifica la adquisición de activos de valor agregado de vendedores familiares. Estamos invirtiendo con un socio operativo para adquirir una instalación de autoalmacenaje en una ubicación que nos gusta mucho (alquiler de mercado de $148 por una unidad de 10' x 10') a precios actuales alrededor del 60% por debajo del valor de mercado ($60 por unidad). Este activo forma parte de nuestro Wellings Real Estate Income Fund.
5. Este entorno también se aplica a la deuda a tipo de interés fijo. Muchos sindicatos/inversionistas con deuda de tasa ajustable están en serios problemas en este momento. Muchos perderán sus fortunas ante el banco o un comprador de gangas y verán cómo el patrimonio de sus inversores se esfuma. Muchos ya están recortando sus distribuciones para financiar nuevos requisitos de reserva exigidos por sus acuerdos de préstamo.
6. Quizás en el peor momento posible imaginable, los sindicatos de edificios de departamentos no solo están soportando costos de deuda crecientes y rentas decrecientes, sino también costos operativos dramáticamente más altos. Parte de esto está relacionado con la inflación, pero para muchos, los costos de los seguros y los impuestos a la propiedad que se disparan están afectando el flujo de efectivo. La cobertura de seguro se ha duplicado o triplicado para algunas compañías de vivienda en Texas y Florida.
7. Este entorno constituye un argumento a favor de una retención a largo plazo. Los sindicadores con deuda que necesita ser refinanciada, o los inversores de capital que esperan salir en el corto plazo, podrían verse obligados a vender con un descuento en un momento inoportuno, o a refinanciar con una LTV más baja y una deuda de mayor rendimiento. Esto último podría resultar en pagos reducidos (lo vemos semanalmente ahora), llamadas de capital o algo peor.
8. Este es un caso de acciones preferentes. Warren Buffett realizó una inversión calculada de 5.000 millones de dólares en Goldman Sachs en septiembre de 2008 cuando otros inversores estaban huyendo. Sus inversores lograron un gran éxito. Siguiendo el ejemplo de Warren, mi empresa ahora está buscando varias oportunidades de inversión preferidas.
9. Este es un caso de deuda de alto rendimiento a corto plazo (espera... ¿qué?). No como prestatario, sino como prestamista. Recientemente hicimos una importante inversión en deuda privada. Esta cobertura nos brinda flujo de efectivo por ahora y la flexibilidad para salir de operaciones bursátiles en dificultades (u otras) cuando ocurran. Esperamos que esto suceda dentro de un año o menos.
10. Hablando de dolor, toda esta situación no es motivo para enfadarse por ello. Este es un aspecto normal de un ciclo normal. Aquellos que anticiparon esto deberían verse menos afectados por el impacto negativo y estar listos para cosechar los beneficios positivos (oportunidades de acciones preferentes y la adquisición de activos en dificultades).

Diploma

Mucha riqueza se destruye en este tiempo de miedo e incertidumbre. La historia nos enseña que también habrá mucha riqueza. En los buenos tiempos, la codicia suele ser enemiga de la creación de riqueza. Y el miedo es ciertamente el enemigo de la creación de riqueza en tiempos como estos.

Warren Buffett, Howard Marks y otros grandes inversores nos enseñaron lo siguiente: Nuestra capacidad para resistir la lucha o la huida, el miedo y la codicia es la piedra angular del éxito en las inversiones.

Como emprendedor durante las últimas décadas, he tratado de encontrar las mismas emociones a través de la inversión que sentí al iniciar un negocio. Eso no salió bien. Invertir debería ser como ver cómo se seca la pintura o cómo crece el césped. Las personas aventureras no deben aplicar.

Estuve en el desierto de Alaska el verano pasado y constantemente ensayaba lo que haría si la mamá oso pardo cercana me persiguiera. Ese fue el miedo apropiado, también conocido como precaución.

Notarás que yo no estaba en esta foto. Lo recuperé de detrás de la puerta corrediza segura de nuestra cabaña.

Pero el miedo no tiene cabida en una buena inversión.

Controlar nuestro miedo es quizás el paso más importante para invertir con éxito en este entorno. Debemos recordar que no todo da miedo, aunque lo parezca. Hay buenas ofertas y malas ofertas, al igual que hay buenos tiempos. Si aprovecha su miedo, puede encontrar buenas ofertas, algunas solo disponibles en momentos como estos, y potencialmente crear una riqueza significativa en el proceso.

Mi empresa ahora practica el mismo nivel de "miedo", es decir, precaución, como lo practicamos en los buenos tiempos. Hacemos esto para nuestros inversores y estamos muy satisfechos con los resultados obtenidos.

Finalmente, es hora de ejercitar la paciencia. Durante la Gran Recesión, invertí mucho en bienes raíces residenciales. Aunque comúnmente nos referimos a él como "2008", recuerde que en realidad hubo un largo período de tiempo desde el punto máximo (mediados de 2007) hasta el mínimo (principios de 2012).

No nos regocijamos con los errores de otros jugadores. Sin embargo, anticipamos y nos estamos preparando para comprar activos en dificultades a precios que ni siquiera podríamos haber soñado durante la última década.

¿Eres?

Prepárate para un cambio de mercado

Cambie sus tácticas de inversión, no solo para capear una recesión económica, ¡sino también para prosperar! Enfrente cada recesión con calma y nunca más se deje intimidar por los cambios del mercado Inversiones inmobiliarias a prueba de recesión.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.