A medida que el mercado comercial colapsa, estos tres activos podrían ser su próxima gran oportunidad

Las oficinas siguen vacías en todo el país. La tasa de vacancia de oficinas a nivel nacional alcanzó un valor máximo de aproximadamente 20% según JLL en el primer trimestre de 2023, mientras que este es el caso de las grandes empresas tecnológicas presionar a los trabajadores Para volver a la oficina, el modelo híbrido de trabajo ha provocado un aumento de la morosidad en las oficinas comerciales. Según Trepp, una firma de investigación de bienes raíces, la tasa de morosidad de las oficinas aumentó 125 puntos básicos en mayo. más del 4%.

Según algunos expertos, esto significa problemas para el mercado inmobiliario comercial y la economía en general. Los analistas de Morgan Stanley pronostican una disminución en los valores de bienes raíces comerciales hasta 40%un desplome similar a la crisis financiera de 2008. Fred Cordova, director ejecutivo de Corion Enterprises, cree en el desplome ya en progreso. Pero aunque la mayoría de las empresas están de acuerdo en que el sector de oficinas está bajo presión, algunas son más optimistas que otras sobre los desarrollos inmobiliarios comerciales. Así, por ejemplo, afirma UBS Global Wealth Management el problema es manejabley un colapso como el de 2008 es poco probable.

Peter Margolin, gerente de la red nacional de corredores en Cooperativa de crédito allian, está de acuerdo. "Si bien no creemos que el mercado de bienes inmuebles comerciales se derrumbe por completo, sí creemos que habrá ciertos mercados que tendrán más dificultades que otros en el futuro", dijo Margolin. “Este ciclo difiere del 2008 en que los mercados de capitales siguen abiertos, aunque no tan líquidos como el año pasado. Hoy en día, todavía hay prestamistas de bienes raíces comerciales como Alliant que prestan activamente a clases de activos específicos y muestran una fuerte demanda de prestatarios con calificaciones crediticias sólidas”.

Históricamente, los bienes raíces comerciales han sido considerados como uno inversión arriesgada, según la FDIC. Los inversores que se han arriesgado a comprar espacio de oficinas comerciales ahora se encuentran en una situación difícil ya que la demanda de este espacio ha caído, pero hay una salida. “Los propietarios de bienes raíces deberían tener la capacidad de reutilizar de manera adaptativa su espacio de oficina no utilizado”, dice Margolin.

Conversión de espacio de oficina vacante

Si bien el trabajo remoto permanecerá en cierta medida, también lo hará la demanda de espacio comercial recuperado de la ralentización de la pandemia y las perspectivas del self storage sigue siendo prometedor. La demanda de edificios de apartamentos es se espera que disminuyapero la escasez de viviendas y el aumento de los alquileres en muchos mercados aún lo convierten en una opción atractivo a los inversores en los lugares correctos.

“Con edificios más antiguos y menos cómodos, los productos multifamiliares y residenciales son populares

conversiones Esto puede incluir alquileres de mercado, viviendas para trabajadores, viviendas para estudiantes, etc.

Viviendas para personas mayores y, según la ubicación y el mercado, incluso viviendas asequibles

Demografía”, dice Micah Solit, gerente senior de proyectos en una consultora inmobiliaria nacional. Asesores de gestión de proyectos, Inc.. Matt Silvers, vicepresidente de la compañía, dice: "Otras opciones de conversión incluyen hoteles y, según el tamaño y la configuración del edificio, el autoalmacenamiento, el almacenamiento de documentos y las aplicaciones tecnológicas, como las ciencias de la vida".

Pero, ¿cuánto esfuerzo se requiere para estas conversiones y se pueden amortizar los costos? ¿Cuándo tiene sentido una conversión de espacio de oficinas para los inversores inmobiliarios comerciales y cuándo no vale la pena el esfuerzo? Entrevistamos a varios expertos en bienes raíces comerciales para ayudarlo a evaluar sus opciones.

Comercio minorista de uso mixto

Los centros comerciales comenzaron a desaparecer mucho antes de la pandemia, y el sector del espacio comercial se ha desplazado hacia los servicios desde la reapertura. El comercio minorista de uso mixto está ganando terreno a medida que las personas buscan más servicios en los lugares donde viven y trabajan. La desaceleración en la compra de viviendas también podría contribuir a la popularidad del espacio de uso mixto. "El uso mixto es pasado, presente y futuro", dice Sean Slater, director sénior de RDC. Esto es especialmente cierto en áreas del país donde hay una gran demanda de edificios de apartamentos, como Nueva York, donde los inversores se están recuperando rápidamente. Desarrollo de propiedades clase B y C en habitaciones de uso mixto.

Según Slater, convertir el espacio de oficina en espacio comercial de uso mixto funciona mejor que las conversiones de oficina a comercio minorista. "El comercio minorista de varios niveles rara vez tiene éxito y las oficinas rara vez están al nivel de la calle, por lo que un enfoque de uso mixto parece más apropiado", dice. “La industria minorista de alimentos y bebidas en la calle con espacios de oficinas residenciales y de alquiler más pequeños podría diversificar muchos edificios vacantes sin ir demasiado lejos en la conversión puramente residencial”.

También es mejor para el futuro de la economía. Slater advierte que si demasiadas propiedades urbanas de oficinas de Clase A se convierten en residenciales, el espacio de oficinas seguirá estando en demanda e incluso es posible que en algún momento se quede sin oferta. "Creo que un enfoque paciente y la diversificación dentro de los edificios individuales crearán un mercado más estable", dice.

Los inquilinos de oficinas pagan un poco menos en promedio 25% más para espacio de uso mixto versus espacio de oficina tradicional, y los inversionistas pueden esperar que los inquilinos multifamiliares también paguen una prima por un edificio lleno de comodidades. Pero existen desafíos, incluido encontrar la administración adecuada para una propiedad con múltiples casos de uso.

almacenamiento

Mientras que los alquileres son moderado En el espacio de autoalmacenamiento, las perspectivas son prometedoras en comparación con otros tipos de bienes raíces comerciales. Para los inversionistas que se aferran a una propiedad con poca ocupación, un cambio de espacio de oficina a autoalmacenamiento podría ser beneficioso.

“Si bien puede ser un esfuerzo desafiante, la remodelación del piso de la oficina puede ser gratificante”, dice Margolin. “En algunos casos, se pueden lograr alquileres incluso más altos para el autoalmacenamiento de habitaciones realmente obsoletas que para la provisión de espacio de oficina. Por ejemplo, los pisos inferiores con vistas menos que ideales serían lugares ideales para el almacenamiento”, dice.

Pero los inversores que deciden convertir el espacio de oficinas en autoalmacenaje se enfrentan a obstáculos. "La buena noticia es que probablemente ya haya plomería y mucha iluminación que se pueda usar para la conversión del almacenamiento", dice Margolin. "La pregunta más importante sería cuánto trabajo se necesita hacer con estos pisos para quitar todas las paredes, pisos, muebles y otros equipos para despejar el espacio antes de convertirlo para uso de almacenamiento". unidades de almacenamiento que caben en los paneles del piso y podrían transportar los materiales hasta esos pisos”.

Margolin dice que asegurar la financiación también se ha vuelto más difícil, pero no imposible. "Existe una tendencia natural para que los prestamistas tradicionales retrocedan a medida que la perspectiva económica se vuelve más volátil", pero esto crea una oportunidad para que los prestamistas no bancarios y las firmas de capital privado ingresen al mercado e incluso trabajen con prestamistas más tradicionales para proporcionar notas. -Paquetes de financiación de notas y financiación de notas A. "El financiamiento para bienes raíces con fundamentos sólidos todavía está generalmente disponible para los prestatarios de alto crédito", dice Margolin.

Edificio de apartamentos

A pesar de la escasez de viviendas y el aumento de las oficinas vacantes, la conversión de espacios de oficinas en edificios de apartamentos sigue siendo un problema. solución inusualy no se espera que esto cambie costo significativo relacionados con la implementación del cambio. "Los inversores deben ser conscientes de que una conversión basada en costos unitarios puede costar más que un nuevo desarrollo", dice Solit. Sin embargo, sigue siendo una opción económicamente viable en determinadas circunstancias. "Los propietarios deben comprender en detalle la economía de su proyecto y determinar el mercado para viviendas adicionales, así como establecer un camino claro para volver a autorizar su edificio para este nuevo uso".

buscar estados fomentar conversiones eliminaron las tarifas, introdujeron procesos de cambio de zonificación indulgentes e incluso proporcionaron incentivos fiscales para los desarrolladores de redesarrollo, pero un 2022 informe de Moody señala que el valor de la propiedad de oficinas tendría que caer significativamente para que las conversiones valieran la pena. En ciertas áreas, sin embargo, convertir una oficina en un edificio de apartamentos ya puede ser una buena solución.

"La ubicación es un factor importante", dice Solit. “Los inversionistas querrán limitar los obstáculos legales y regulatorios que podrían complicar una conversión, pero también debe haber una demanda de viviendas en el área que afecte los valores y las rentas. "Si la ubicación es correcta, el edificio en sí debería tener una tasa de vacantes relativamente alta", para que los propietarios puedan evitar la compra de alquiler.

“Después de todo, el edificio en sí mismo es importante. Ventanas practicables, alta densidad perimetral y

La poca profundidad de la losa del piso son todas características fáciles de convertir, lo que brinda a los propietarios más pies cuadrados para el futuro espacio habitable. El frente a la calle adecuado y el espacio abierto alrededor del edificio también contribuyen a la voluntad de conversión”, dice Solit. Silvers agrega: "Los edificios más antiguos y pequeños tienden a prestarse mejor para la conversión que los edificios grandes e hipermodernos".

La conclusión

La reutilización de Office puede ser desafiante, costosa y, en general, riesgosa. Pero también con el aumento de las vacantes y los impagos entre las propiedades de oficina de primera claseAlgunos inversores pueden encontrar necesario ajustar para minimizar las pérdidas. De todas las opciones disponibles, las conversiones minoristas de uso mixto parecen estar de moda, particularmente en áreas donde hay una demanda de espacio para vivir, trabajar y jugar, pero las conversiones de autoalmacenamiento y multifamiliares puras también son opciones viables en ciertos mercados. Las perspectivas para los bienes raíces comerciales siguen siendo impredecibles. Sin embargo, los precios podrían caer aún más, pero la demanda de espacio para oficinas también podría recuperarse. Es importante que evalúe su situación individual antes de tomar medidas repentinas.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.