Cómo encontré una gran inversión en un mercado difícil (y en el desierto de todos los lugares).

¿Todavía es posible encontrar inversiones inmobiliarias comerciales infravaloradas?

Creo que lo soy, y lo probaré contándole una historia notable sobre una inversión reciente en una instalación de autoalmacenamiento en Nevada.

Estamos en un mercado cambiante

Estamos en un tiempo de transición. De un mercado en auge a un mercado inestable. Desde tasas de interés históricamente bajas hasta las más altas que hemos visto en años. Desde compradores ansiosos que a veces están dispuestos a pagar de más, hasta compradores que se mantienen al margen, esperando ver dónde aterriza el cuchillo que cae.

Encontrar grandes negocios con alto flujo de efectivo se ha vuelto difícil. Y con tasas de interés más altas y tasas de interés máximas, se vuelve aún más difícil de determinar. Momentos como estos requieren más diligencia de lo habitual y un equipo de adquisiciones dedicado que se ocupa de cada piedra.

Creo que adquirir activos de bajo rendimiento de operadores familiares es más estratégico que nunca. Acuerdos como estos pueden ofrecer oportunidades para capear las difíciles condiciones de las tasas de interés y las recesiones.

El trato

Así que echemos un vistazo a esta oferta de self storage.

Una pregunta para los inversionistas de bienes raíces residenciales, ¿qué pasaría si pudieras comprar una casa a un precio de alquiler inferior al del mercado de $600 en una calle donde actualmente se alquilan casas similares por $1,480? Eso sería bastante improbable, ¿verdad?

Mi empresa administra un fondo diversificado de bienes raíces comerciales resistentes a la recesión. Estos incluyen autoalmacenamiento, sitios para vehículos recreativos, sitios para casas móviles y más.

Lanzamiento de BiggerPockets Mi libro sobre la inversión en autoalmacenamiento Hace unos pocos años. Este libro describe una estrategia para adquirir instalaciones en dificultades de propietarios familiares, modernizarlas y eventualmente venderlas a un comprador institucional.

Este es uno de los mejores ejemplos de esta estrategia que he visto.

Esta instalación de autoalmacenamiento está ubicada en Henderson, Nevada, junto a Las Vegas. Durante más de cuatro décadas fue propiedad del constructor original de 1982. La instalación tenía más de 40 años de registros escritos a mano y no tenía presencia de marketing en línea ni tecnología de gestión.

El gerente cobraba el alquiler personalmente y solo en efectivo si los inquilinos pagaban algo. Y si no pagaban, el gerente rara vez echaba a alguno de ellos.

El propietario puso a disposición de familiares y amigos una serie de unidades de vivienda gratuitas, incluidos algunos inquilinos sin hogar que infringieron la ley. Por lo tanto, no es de extrañar que la instalación requiriera un mantenimiento diferido, un atractivo renovado y una mayor seguridad.

Pero esto es lo que encontramos tan sorprendente.

El dueño anterior cobraba un alquiler mensual de $60 por unidades de 10 por 10 pies. El precio de mercado de unidades similares en Henderson es de $148. Eso significa lo siguiente:

Los alquileres de las instalaciones se pueden aumentar casi 2,5 veces y seguir siendo competitivos.

El nuevo administrador de dinero también ha identificado una serie de otros valores agregados que aumentarán los ingresos y el valor de la propiedad. Esto incluye la venta de artículos al por menor (como candados, cajas, cinta y plástico de burbujas) y la construcción de otras unidades de almacenamiento en el lote baldío comprado con la propiedad.

Cómo invierten los ricos

Muchos de los inversores más ricos de Estados Unidos adoran los bienes raíces comerciales. Mientras que los valores inmobiliarios residenciales se basan en comparables cercanos, los valores inmobiliarios comerciales son directamente proporcionales a los ingresos.

Si todos los demás factores son iguales, la duplicación de los ingresos operativos netos (NOI) de una propiedad comercial duplica su valor de tasación. Y este efecto se amplifica en el caso de los inmuebles apalancados.

Así que imagine cuánto podría agregar valor y rendimiento a los inversores el aumento de las ganancias de esta inversión.

Eso puede sonar como un trato de una sola vez. Pero ciertamente no lo es. Propiedades similares de "diamante en bruto" están ocultas en todo Estados Unidos. Por supuesto, probablemente no tenga el tiempo o el interés para buscar estas propiedades, y ahí es donde entra en juego invertir con un operador profesional.

Así es como nuestra empresa invierte (con operadores profesionales) y recomendamos a la mayoría de las personas que invierten en bienes raíces comerciales que sigan una estrategia similar.

El desafío para la mayoría de los inversores es: ¿Cómo se lleva a cabo con éxito la debida diligencia en un operador? ¿Y un trato?

Mi libro BiggerPockets puede brindarle una descripción general de cómo invertir en autoalmacenamiento. Sin embargo, si planea invertir pasivamente en bienes raíces de autoalmacenamiento, multifamiliares o comerciales de cualquier tipo, le recomiendo un libro más importante.

Mi amigo Brian Burke escribió El inversor de manos libres. Esta completa guía le brinda toda la información que necesita para revisar cuidadosamente tanto a los jinetes (sindicadores/patrocinadores) como a los caballos (las ofertas en sí).

Si usted es un inversionista pasivo nuevo o experimentado, le recomiendo que invierta en este libro antes de invertir un dólar en cualquier proyecto.

Pensamientos finales

En este momento todos estamos enfocados en la seguridad. Pero la seguridad debe ser una preocupación seria para todos los inversores en todo momento.

La seguridad es un tema que siempre debe estar al frente de nuestra toma de decisiones. Y la deuda arriesgada suele ser la culpable. Hoy en día, los problemas de la mayoría de los inversores se derivan de invertir en activos con deuda de riesgo.

El operador compró el activo de bajo rendimiento descrito anteriormente por dinero en efectivo. Los nuevos gerentes están trabajando arduamente para estabilizar las operaciones y el flujo de caja. Está previsto financiar moderadamente esta inversión después de la optimización.

Si se implementa según lo planeado, esta estrategia debería brindar seguridad, proporcionar a los inversores un retorno de la inversión (ROI) adicional y devolver algo de capital que se puede reasignar a otras inversiones.

¡Descubre cómo puedes invertir en self storage!

Invertir en autoalmacenaje es una estrategia inmobiliaria que a menudo se pasa por alto y que puede aumentar sus ingresos y hacer crecer su patrimonio con una gestión activa mínima.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.