Cómo gano $1 millón en flujo de caja anual después de menos de 10 años de inversión

Convertirse en un inversionista exitoso no sucede de la noche a la mañana. Se necesita paciencia, trabajo duro y la capacidad de volver a evaluar después de cometer errores. Al mirar hacia atrás en más de una década de inversión en bienes raíces, llegué a la conclusión de que cinco cosas han influido más en mi éxito hasta la fecha. Estas cinco cosas probablemente seguirán siendo esenciales a lo largo de mi carrera como inversionista de bienes raíces.

En menos de 10 años de inversión enfocada, he creado una cartera de inversiones de ocho cifras que genera más de $1 millón en flujo de efectivo neto por año. Esto se logró adhiriéndose a los siguientes cinco conceptos básicos. ¡Espero que esto lo ayude a alcanzar sus objetivos de inversión más rápido de lo que piensa!

1. Empecé a invertir y nunca paré

Empecé a invertir temprano en mi vida, pero nunca es demasiado tarde. Cuando posee propiedades de arrendamiento a largo plazo, el tiempo está de su lado. A lo largo de mi tiempo como inversionista, nunca dejé que la parálisis del análisis me impidiera tomar acción e invertir en una propiedad en la que creía. Cada año encontraba oportunidades para comprar más propiedades, lo que significaba que tenía que ser creativo y constante para mantener un flujo de efectivo sólido.

Incluso cuando perdí dinero en un trato o enfrenté grandes obstáculos, continué invirtiendo en bienes raíces. Con el tiempo, los errores que cometas te ayudarán a convertirte en un inversor más inteligente. Comience a invertir y siga invirtiendo para obtener el rendimiento que desea. No olvide que los ingresos por alquiler de bienes raíces aumentan con el tiempo. Es mejor que pasar demasiado tiempo buscando la propiedad perfecta.

2. Tomé una decisión consciente sobre dónde comprar bienes raíces

Siempre escuchamos sobre ubicación, ubicación, ubicación. Pero ¿qué significa eso? Significa encontrar los mercados macro y micro correctos que se alineen con mis objetivos de inversión. Diferentes ubicaciones se adaptan mejor a diferentes personas y estrategias de inversión. Lo único que me permitió llevar mi cartera al siguiente nivel y generar rápidamente grandes cantidades de ingresos pasivos fue no estar limitado a mi mercado local.

En cambio, he establecido criterios de inversión muy específicos basados ​​en mis objetivos. Luego invertí en mercados que se ajustaban a esos objetivos y ofrecían los mejores rendimientos. Sí, eso significa que tuve que continuar mi educación. otros mercados y construir equipos de profesionales que operen en estos mercados. Es un proceso que requiere mucho tiempo y esfuerzo, pero es necesario reunir los equipos adecuados.

Siempre estaba buscando el siguiente mejor mercado para invertir, por lo que nunca pude volverme complaciente con invertir en una sola ubicación. Incluso mientras continuaba escalando en un lugar donde había creado un equipo establecido, me mudé a otros mercados para una mejor diversificación de cartera.

3. He utilizado todos los recursos disponibles para escalar mi cartera

¡El capital es el factor más limitante para cualquiera que busque escalar su cartera! Es importante que utilice todos los recursos disponibles para usted. Una vez que se quede sin dinero para el pago inicial, debe comenzar a ahorrar para el pago inicial de su próxima propiedad. Sin embargo, debe centrarse en otras vías para obtener más capital. Los inversores más exitosos miran todos los recursos disponibles. Esto les permite expandir agresivamente su cartera, y eso es exactamente lo que hice.

A lo largo de los años, he utilizado numerosos métodos para adquirir y poseer más bienes inmuebles. Por ejemplo, obtuve mis propiedades de inversión existentes a través de acciones Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Estos fondos se utilizan para depósitos y apalancamiento. yo tambien modifique el mio IRA en una IRA autónomaEste es un tipo de cuenta que puede usar para invertir en bienes raíces. Con el tiempo me he asociado con otras personas privadas y he pedido dinero prestado a colegas e inversores privados que también están interesados ​​en bienes raíces. Otras vías que he usado para recaudar capital incluyen:

• Cobro en carteras más pequeñas de acciones que sirven como pago inicial para otras propiedades de alquiler.
• Surgieron trabajos secundarios, solo unos pocos de los cuales están enfocados en bienes raíces.
• Ingresos ahorrados de mi cartera de alquiler para reinversión.
• Comenzó un negocio REI activo, que condujo a Rent to Retirement.
• Use tanto como sea posible, responsablemente, por supuesto.

La escalabilidad es clave si desea generar ingresos pasivos significativos y riqueza generacional con su cartera de bienes raíces. A medida que atraiga más capital para reinvertir, esos fondos aumentarán con el tiempo. Su objetivo principal es obtener más ingresos de una manera que acelere sus objetivos.

4. He maximizado los beneficios fiscales

Aunque aburrido para la mayoría, los beneficios fiscales disponibles para usted como inversionista de bienes raíces son vitales para su éxito futuro. Este es el aspecto más poderoso de REI ya que aumenta con el tiempo. La mayoría de las personas no aprovecha al máximo los beneficios fiscales porque no los conoce. Tenga en cuenta que otras clases de activos no tienen ventajas fiscales de la misma manera que los bienes inmuebles.

Usé mi cartera actual para comprar más propiedades y reinvertí cualquier flujo de efectivo positivo. Esto se logró a través del desempeño 1031 intercambios, utilizando HELOC y refinanciamiento con retiro de efectivo en propiedades que crecieron en capital con el tiempo. Todos estos son el caso estrategias con ventajas fiscales o libres de impuestos Obtenga acceso a la equidad de una propiedad para reinvertir en otras propiedades. He agravado la depreciación realizando estudios de segregación de costos en todas las propiedades que poseo. Esto ayuda a acelerar la depreciación, ya que puedo sufrir una pérdida masiva en la propiedad en el primer año, lo que a su vez acaba con los ingresos que obtengo de todas las fuentes de ingresos. Esto me permitió reinvertir más capital y obtener un retorno inmediato de la inversión que, de otro modo, se habría pagado en impuestos.

Todas las propiedades de inversión en mi cartera muestran una pérdida por depreciación y amortización normal cada año. Aunque estas propiedades tienen un flujo de caja positivo, los beneficios fiscales disponibles para mí me permiten reducir significativamente mis ingresos imponibles. Los mismos beneficios están disponibles para cualquier inversor que posea propiedades de alquiler. Por esta razón, a menudo nos referimos al flujo de caja que recibimos de los alquileres como "ingresos libres de impuestos". Por ejemplo, si aporto $100,000 por año en flujo de caja libre de impuestos, eso equivaldría a ganar alrededor de $175,000 en ingresos según mi categoría impositiva estatal y federal actual.

Incluso si conoce algunos de sus beneficios fiscales, la mayoría de las personas no conocen todas las deducciones fiscales y de depreciación disponibles cuando invierten en propiedades de alquiler. También es común que los inversores no realicen un seguimiento adecuado de sus gastos, lo que significa que no pueden aprovechar al máximo todas las deducciones fiscales. Se estima que alrededor del 97% de los propietarios de propiedades de inversión tienen al menos una inexactitud en sus declaraciones de impuestos de inversión. Este punto me lleva a mi último punto.

5. Agregué a las personas adecuadas a mi equipo

Me he asegurado de rodearme de profesionales altamente cualificados en todos los aspectos de mi carrera como inversor. Cada persona que agrego a mi equipo de inversión es un inversionista profesional. Esto les permite darme el mejor consejo posible sobre los objetivos de inversión por los que me esfuerzo. El equipo que forme es fundamental para su éxito como inversionista de bienes raíces.

Los profesionales con los que debe trabajar incluyen asesores financieros, contadores de bienes raíces y estrategas fiscales. Recuerde que los estrategas de impuestos son diferentes de los contadores. Un contador tiende a ser más defensivo cuando se trata de preparar y presentar impuestos por usted. En comparación, los estrategas fiscales están a la ofensiva y lo ayudan a optimizar estratégicamente su cartera.

Además, debe encontrar prestamistas que ofrezcan múltiples productos de préstamos, presten en múltiples estados y que también sean inversores. Busque contratistas, administradores de propiedades, corredores y constructores, todos los cuales son inversionistas profesionales.

Este no es un proceso fácil ni rápido. Sin embargo, siempre he encontrado a las personas adecuadas para trabajar y he hecho todo lo posible para mantenerlas. A veces eso significa tratar con 10 o 20 malos contratistas o administradores de propiedades antes de encontrar al socio adecuado. En Rent To Retirement, tenemos estos recursos de creación de equipos y los ponemos a su disposición en todo el país, lo que puede resultar invaluable si está buscando lograr el éxito a largo plazo como inversionista.

Diploma

Durante mi tiempo como inversionista, solo recibí consejos de personas que están donde quiero estar. Específicamente busqué mentores que hayan logrado el éxito al que aspiro. Hay muchas personas que se apresuran a expresar sus opiniones sobre cosas en las que no tienen experiencia, lo cual es especialmente común en el espacio de inversión inmobiliaria. Nunca escucho a esta gente. En cambio, los profesionales que me han aconsejado siempre tienen más éxito que yo. Encuentro formas de agregar valor a su vida o negocio para que compartan algunos conocimientos sobre cómo han logrado su éxito a lo largo del tiempo. ¡Este proceso solo me ha hecho ganar millones de dólares!

Seguir constantemente estos cinco pasos a lo largo del tiempo es una forma efectiva de crear independencia financiera y riqueza generacional a través de la inversión inmobiliaria. Si bien lleva tiempo y esfuerzo, tampoco es un proceso demasiado complicado. Mi mayor consejo sería comenzar a invertir ahora y nunca detenerse. Continúe aplicando cualquier lección que aprenda para convertirse en un inversionista más inteligente y exitoso. ¡La inversión inmobiliaria es un viaje de toda la vida y siempre hay algo nuevo que aprender!

Este artículo es presentado por Rent To Retirement

Rent To Retirement es la empresa de inversión llave en mano líder del país que ofrece propiedades de alquiler de ingresos pasivos en los mejores mercados de Estados Unidos para maximizar el flujo de caja y la apreciación del capital. Rent To Retirement es su socio para lograr la independencia financiera y la jubilación anticipada a través de la inversión en bienes raíces. ¡Invierta hoy en los mejores mercados con un equipo integral que hace todo por usted!

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.