El crecimiento de los alquileres es negativo por primera vez en tres años: ¿está en riesgo su flujo de efectivo?

El crecimiento récord de alquileres de los últimos años se está desacelerando. a principios de este mes, Redfin informó que el crecimiento de los alquileres cayó un 0,6 % año tras año por primera vez desde la pandemia. Esa es una disminución modesta en los alquileres, por supuesto, pero plantea la pregunta: ¿habrá una corrección importante o incluso una caída en los alquileres? ¿O es posible que el crecimiento de los alquileres se recupere en los próximos años? Sumerjámonos.

¿Dónde está el crecimiento de los alquileres?

Cuando hablamos del crecimiento de los alquileres en los EE. UU., la situación normal es que el crecimiento de los alquileres sea aproximadamente igual o ligeramente superior a la tasa de inflación. En la década de 2010, la mayoría de los mercados registraron un crecimiento anual promedio de las rentas del 3 al 5 %. Sin embargo, como todos sabemos, eso cambió durante la pandemia y el crecimiento de los alquileres alcanzó un máximo de alrededor del 17,5 % en todo el país, con un crecimiento anual de los alquileres superior al 30 % en algunos mercados individuales.

La explosión de alquileres de 2021-2022 se vio impulsada principalmente por la baja oferta, los cambios drásticos en los patrones de migración, las fuertes tendencias demográficas y la formación de hogares, y la inflación agregada.

Pero como el panorama económico sigue siendo confuso y sombrío, las tendencias de alquiler han comenzado a cambiar. La caída del 0,6% en los alquileres solicitados en mayo parece ser una caída muy pequeña y es solo una fuente de datos. Pero es la tendencia que debería preocupar a los inversores, y es muy perspicaz. The Wall Street Journal recientemente ha compilado el cambio año tras año en las rentas solicitadas de seis fuentes, y aunque las cifras exactas varían, las tendencias son consistentes.

Es importante tener en cuenta que los datos anteriores son "alquileres anunciados" que capturan para qué los administradores de propiedades enumeran públicamente las unidades. No refleja el precio final al que se firmaron los arrendamientos, ni refleja los precios de renovación de los arrendamientos.

Sin embargo, hay datos recientes sobre extensiones de arrendamiento que sugieren que los aumentos de alquiler también se están desacelerando en este sector. Según RealPage, la renovación promedio de arrendamiento en mayo de 2023 fue un 6,5% más alta que el año anterior. Esto sigue siendo extremadamente alto para los estándares históricos, pero se ha desacelerado desde un aumento promedio del 11% en las renovaciones del año anterior.

¿Por qué está disminuyendo el crecimiento de los alquileres?

En primer lugar, la oferta está creciendo. En los últimos años ha habido un auge en la construcción de edificios de apartamentos, y siguen saliendo al mercado muchos objetos nuevos. Además, cada vez más propietarios de viviendas unifamiliares eligen alquilar sus casas en lugar de venderlas, lo que aumenta aún más la oferta de alquiler. A medida que aumenta la oferta, los inquilinos tienen más opciones y los administradores de propiedades deben competir en precio. Esto puede conducir a la caída de los alquileres.

En segundo lugar, los alquileres están cayendo debido a la situación económica general. Los estadounidenses (y los economistas) generalmente se preparan para una recesión inminente a medida que la inflación continúa erosionando el poder adquisitivo, lo que provoca cambios en los patrones de gasto. En estos tiempos inciertos, es menos probable que las personas se muden, comiencen un nuevo hogar o busquen una casa más cara.

Después de todo, es natural que el crecimiento de los alquileres eventualmente regrese cerca de los promedios históricos. Cuando se produce este retorno al promedio, es bastante típico un período de crecimiento negativo para corregir los auges recientes.

Por supuesto, las tendencias anteriores son nacionales y existen diferencias regionales bastante significativas en las tendencias de alquiler. Si ha estado siguiendo los precios en el mercado inmobiliario durante el último año, probablemente notará una tendencia bien conocida aquí:

Los mercados que más crecieron durante la pandemia, el Oeste y el Sur, están experimentando las mayores correcciones. Mientras tanto, el Medio Oeste ha sido muy consistente durante casi un año. El noreste ya pasó los picos de la pandemia, pero todavía está experimentando un crecimiento de alquileres superior al promedio.

¿Qué significa eso?

Este cambio en las condiciones del mercado es importante para los inversores por varias razones.

Primero, es importante tener en cuenta que para los inversores con propiedades existentes, ninguno de estos datos sugiere que las rentas actuales bajarán. Tenga en cuenta que los datos que estamos viendo aquí son para nuevos arrendamientos, que tienden a ser más volátiles que los arrendamientos existentes. Personalmente, espero que los alquileres bajen un poco más antes de tocar fondo, pero espero que los alquileres actuales se mantengan algo similares. Los alquileres de los inquilinos existentes tienden a permanecer muy estables incluso en tiempos de recesión económica.

En segundo lugar, si está buscando hacer una nueva inversión, no esperaría un crecimiento de los alquileres hasta 2024. Al menos eso es lo que hago. Creo que hemos tenido lo que se llama un avance en los últimos años. Eso significa que los alquileres suelen crecer entre un 3 % y un 5 % por año, y hemos tenido un crecimiento de alquileres de dos dígitos durante un par de años, lo que básicamente atrae varios años de crecimiento futuro de los alquileres hasta 2021 y 2022. En otras palabras, podría haber una resaca.

¿Existe la posibilidad de que los alquileres vuelvan a subir antes de 2025? Si, absolutamente. En realidad, una muy buena oportunidad. Pero en este momento hay suficiente incertidumbre para hacer predicciones significativas. Dada la incertidumbre, actualmente creo que no planificar aumentos de alquiler para los próximos dos años es una forma de protegerse contra el riesgo. Si se llega a un acuerdo sin un aumento de la renta en los próximos dos años, ¡aprovéchelo! Así que si me equivoco y el alquiler sube, eso es solo una bonificación para ti además de una buena oferta.

Sé que algunos inversionistas han comprado propiedades que generan poco o ningún flujo de efectivo en los últimos años con la esperanza de que los alquileres aumenten para brindar un sólido retorno de efectivo a lo largo del tiempo. Si bien eso todavía es posible, creo que es una propuesta arriesgada en este momento. Yo personalmente no haría eso. Si está invirtiendo para generar flujo de efectivo, compre ofertas que generen flujo de efectivo hoy. No esperes que nada cambie en el futuro.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.