El gorila de 800 libras: oficinas inmobiliarias

¿Cuáles son las perspectivas para el sector inmobiliario de oficinas y los bancos regionales?

En "Sonny Kalsi: Lidiando con quiebras bancarias y carteras de bienes raíces comerciales", op. Activos principales En el podcast de CFA Institute, Paul Andrews, director de investigación, defensa y estándares de CFA Institute, habla con Sonny Kalsi, codirector ejecutivo de BentallGreenOak (BGO), un asesor líder mundial en gestión de inversiones inmobiliarias y proveedor de aproximadamente $ 83 mil millones en bienes raíces. servicios Assets under Management (AUM), sobre las perspectivas del sector.

Los expertos y observadores del mercado financiero están cada vez más preocupados este año por la salud de la economía y, en particular, por la dependencia del sector bancario del sector inmobiliario. Los colapsos de Silicon Valley Bank (SVB) y Signature Bank este año y la adquisición precipitada de First Republic Bank han convencido a algunos participantes del mercado de que los bancos regionales que ya estaban bajo estrés financiero ahora pueden estar enfrentando una crisis potencial en el sector inmobiliario comercial inestable. La principal preocupación es la dependencia del sector bancario del sector de oficinas.

Andrews abrió su discusión con Kalsi preguntándole sobre el riesgo sistémico: "Dado que muchos bancos tienen grandes carteras de bienes raíces, ¿cuál cree que es el resultado final, particularmente desde la perspectiva del riesgo sistémico y la perspectiva bancaria?", preguntó.

Muchos grandes bancos se han retirado de los préstamos inmobiliarios, y sus préstamos inmobiliarios comerciales en particular han disminuido como porcentaje, dijo Kalsi. Pero el sector no bancario ha intervenido para cerrar la brecha crediticia. “Los prestamistas no bancarios a menudo reciben financiamiento de repos de los mismos grandes bancos. Los bancos regionales ahora brindan una gran cantidad de préstamos inmobiliarios y probablemente representan al menos un tercio del total de préstamos inmobiliarios y han sido una gran parte de los préstamos inmobiliarios incrementales en los últimos cinco años”, explicó. "Entonces, creo que la respuesta larga a su pregunta es: los bancos regionales están bastante expuestos allí".

Según Kalsi, los dos grandes temas a considerar son la liquidez y el estado de las oficinas. “No hay opciones de financiación. Los grandes bancos no lo ofrecen, y los bancos regionales no lo ofrecen ahora”.

Debido a que los bienes raíces comerciales son una categoría grande, Kalsi cree que hay partes que serán menos problemáticas. Citó los sectores industrial y multifamiliar como ejemplos. Las viviendas multifamiliares también se están promoviendo a través de agencias patrocinadas por el gobierno que brindan financiamiento, dijo. El sector de oficinas es un dolor de cabeza, advirtió. "No es realmente el canario en la mina de carbón", dijo. "¡Es el gorila de 800 libras sentado en el medio de la habitación!"

Desafío de los bancos regionales

“Entonces, ¿qué harán los bancos regionales? ¿Estamos sentados sobre otra bomba de relojería?”, preguntó Andrews.

"Sí, "Creo que podría ser una bomba de tiempo", dijo Kalsi, "pero creo que va a ser una bomba de tiempo de fusible largo". los préstamos están estructurados de tal manera que los propios bancos tienen que apretar el gatillo para provocar un incumplimiento. "Así que hay muchos activos que están técnicamente en incumplimiento en este momento", dijo. “Es posible que no se cumplan los diferentes términos del contrato, vencimientos, incumplimientos, etc. y muchos bancos simplemente los refinancian porque saben que sus prestatarios se encuentran en un mercado sin liquidez y no pueden refinanciarlos. ”

Por lo tanto, las autoridades reguladoras tienen una gran influencia sobre si estalla la bomba de tiempo estándar y cuándo, aseguró Kalsi. Por un lado, se podría argumentar que [regulators] Es el entorno de la tasa de interés, ¿no es así?”, dijo. “Muchas personas han sido atrapadas con el pie izquierdo. No pensé que las tasas aumentarían a este ritmo, pero sabíamos que las tasas aumentarían. Así que estoy un poco sorprendido de que algunos de estos prestamistas hayan sido atrapados con el pie izquierdo. Será interesante ver cómo los reguladores lidian con esto”.

Si los reguladores obligaran a los prestamistas a comercializar sus posiciones, el resultado podría ser algo feo, advirtió Kalsi. "Pero si los reguladores les facilitan las cosas y les dan tiempo, creo que será un proceso lento".

Los sectores más desfavorecidos

"Dije en broma que la oficina ha reemplazado al comercio minorista como la peor palabra de seis letras en el sector inmobiliario", dijo Kalsi. A modo de comparación, señaló que hace diez años fue el comercio minorista el que enfrentó un "apocalipsis". "Ya nadie compraba en las tiendas", dijo, y aunque los valores de las propiedades minoristas han caído entre un 30 % y un 50 % en los últimos 10 años y muchos inquilinos han quebrado, los inquilinos minoristas sobrevivientes enfrentan menos competencia y, por lo tanto, hay una Ahora le ofrecemos un mejor entorno empresarial. “Así que el comercio minorista se ha afianzado y le está yendo bien”, dijo.

“Creo que eso también pasará en el sector de oficinas. Pero recuerda que dije 10 años. El sector de oficinas tardará un tiempo en hacerse un hueco. Entonces, debemos elegir ser pacientes para superar esto y los reguladores deben decidir si ser pacientes o no", dijo Kalsi.

Entonces, si los reguladores son pacientes, ¿no enfrentaremos otro evento importante de riesgo sistémico?

"Espero que no nos enfrentemos nuevamente a un riesgo sistémico", respondió Kalsi. "No daré nombres, pero hay ciertos prestamistas cuya contabilidad es del 30% al 40% de bienes raíces comerciales", dijo. Explicó que estos bancos estaban luchando, señalando las quiebras de SVB, First Republic y Signature Bank este año como ejemplos del tipo de quiebras que podrían estar en el horizonte. "No soy un experto en banca. Pero si fuera un apostador, y lo soy, no creo que hayamos terminado con tres bancos. Creo que veremos más".

“Los miembros del CFA Institute son propietarios de activos, administradores de activos, intermediarios, etc. ¿Cómo vería este tema desde una perspectiva práctica? ¿En qué deberías concentrarte?” preguntó Andrews.

“Algunos de ellos poseen activos directamente, otros probablemente poseen activos indirectamente, ya sea a través del mercado REIT oa través de administradores de fondos. Creo que una cosa que debes preguntarte es: "¿Cuento actualmente con las personas adecuadas para administrar el barco por mí?" Creo que eso es parte de eso. Así que ese es el número uno", dijo Kalsi.

El número dos es cómo pensar en la clase de activos. "Estamos hablando de defensa. Hablamos de lo que estamos haciendo con nuestra cartera existente. ¿Cómo lo pensamos y cómo lo enfrentamos? Una cosa que escuchamos mucho en estos días es el efecto denominador: los mercados bursátiles están caídos, por lo que las alternativas ahora representan un porcentaje mayor de la mayoría de las carteras de estas personas. Y tal vez esa es la dirección en la que la gente debería ir aquí. Una cosa sobre la crisis financiera mundial que definitivamente fue reveladora es que las personas que tenían más tiempo terminaron obteniendo un mejor valor recreativo que las personas que tuvieron que hacer una venta forzada”.

Pero incluso en medio de una conversación sobre los posibles problemas que amenazan el mercado inmobiliario, "también hay algunas grandes oportunidades de inversión", dijo Kalsi. “Por ejemplo, ahora es un buen momento para ser prestamista. Si puede ser un prestamista, y por cierto, tenemos una gran cartera de préstamos; Los préstamos representan alrededor del 25% de nuestra actividad; es un buen momento para invertir capital nuevo en esta área. Así que creo que parte de eso no es solo cómo se sienten los inversores existentes y los miembros del Instituto CFA sobre la defensa de sus participaciones. Pero, ¿cómo te sientes acerca de pasar a la ofensiva también?

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Todas las contribuciones reflejan la opinión del autor. Por lo tanto, no deben interpretarse como asesoramiento de inversión, ni las opiniones expresadas reflejan necesariamente los puntos de vista del CFA Institute o del empleador del autor.

Crédito: ©Getty Images/FangXiaNuo

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