El nuevo proyecto de ley en el Congreso tiene como objetivo eliminar los beneficios de cancelación para algunos inversionistas. ¿Qué significa eso para usted?

A principios de este mes, los legisladores demócratas presentaron un nuevo proyecto de ley diseñado para disuadir a los inversores de comprar viviendas unifamiliares. El proyecto de ley, conocido como Detener la ley de inversión depredadoraeliminaría el interés y deducciones de depreciación para inversores que adquieran 50 o más viviendas unifamiliares nuevas en alquiler tras la entrada en vigor del proyecto de ley.

El proyecto de ley permite algunas excepciones: los inversores aún podrían tomar deducciones por viviendas construidas para alquiler o financiadas con créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos. Y aquellos que elijan vender una propiedad a un propietario oa una organización sin fines de lucro que califique podrían tomar deducciones para el año de la venta.

El proyecto de ley tiene como objetivo mejorar el acceso a la vivienda y la asequibilidad, en particular para los compradores de vivienda por primera vez que adquieren viviendas de nivel de entrada. Los defensores del proyecto de ley afirman que los inversionistas corporativos están ofreciendo más casas a las familias y alquilándolas a precios cada vez más altos, creando demasiada competencia para los posibles propietarios en medio de la escasez de viviendas.

Sin embargo, las altas tasas de interés de las hipotecas y la caída prevista de los precios ya están provocando que los inversores dejen de comprar viviendas unifamiliares. Según el estudio, la compra de viviendas unifamiliares por parte de los inversores cayó casi un 50% interanual en el cuarto trimestre de 2022 Redfin datos.

Además, no está claro si los inversionistas causaron precios de propiedad inflados o simplemente respondieron a las condiciones que impulsaron el auge de la vivienda. Es posible que el proyecto de ley no mejore la asequibilidad de la vivienda como esperan los proponentes y podría tener consecuencias no deseadas.

¿Son los inversores los culpables del aumento de los precios inmobiliarios?

Si bien es difícil precisar la magnitud, está claro que los principales inversores estuvieron presentes en el mercado de viviendas unifamiliares durante el auge de la compra de viviendas. Pero si causaron que los precios subieran es tema de debate.

Los datos de CoreLogic sugieren un aumento en la proporción de compras de viviendas unifamiliares por parte de inversores del 16 % entre 2017 y 2019 al 28 % en el primer trimestre de 2022, según un informe del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard. Los inversionistas han sido particularmente agresivos en las ciudades prósperas afectadas por la pandemia que ahora corren el riesgo de una caída de los precios; por ejemplo, fueron responsables del 41 % de las ventas de viviendas en Atlanta y del 36 % de las ventas de viviendas en Phoenix en el cuarto trimestre de 2021. Los investigadores encuentran que los grandes inversionistas (aquellos con al menos 100 propiedades) representaron la mayor parte del crecimiento y contribuyeron a una reducción en la oferta para posibles propietarios-ocupantes.

Datos por Freddie Mac muestra un aumento mucho menor en las compras de los inversores como porcentaje de todas las ventas de viviendas, del 26,7 % en 2019 al 27,6 % en diciembre de 2021, impulsado principalmente por grandes inversores institucionales. Sin embargo, el informe señala que los inversionistas generalmente eligen casas que están por debajo del valor de mercado y que necesitan más reparaciones de las que los propietarios están dispuestos a asumir.

Aunque los inversores corporativos representaron alrededor del 4 % de las compras de viviendas, los iBuyers vendieron y volvieron a poner en venta muchas de esas viviendas, por lo que algunas de esas compras tuvieron un efecto neutral en la oferta. "Si bien los inversionistas ciertamente están contribuyendo a la falta de viviendas asequibles, no son la razón de la escasa oferta de viviendas disponibles para la compra", dijo el informe.

En cambio, los analistas de Freddie Mac sostienen que el aumento en los precios de las viviendas se debe al subdesarrollo que limita la oferta, las bajas tasas hipotecarias en 2020 y 2021, la emigración de ciudades caras y más personas que nunca que alcanzan la edad para comprar una vivienda, todo lo cual impulsó la demanda.

Otros expertos creen que los inversores corporativos no tienen la culpa de los altos precios inmobiliarios. "El crecimiento de los inversores institucionales es más un síntoma que la causa de los mercados inmobiliarios extremadamente ajustados", dijo Jenny Schütz, economista del Instituto Brookings, a un Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes de EE. UU. Escuchar. También señaló que los códigos de zonificación, que plantean desafíos para los constructores, contribuyen a la escasez de viviendas y que "los alquileres unifamiliares son una parte importante del ecosistema de viviendas".

¿Sería efectivo el proyecto de ley?

"Nuestro proyecto de ley ayudará a evitar que los propietarios aumenten los precios de las viviendas locales y devolverá el poder a las familias trabajadoras que necesitan un lugar seguro y asequible para vivir y criar a sus hijos", dijo el senador Sherrod Brown (D-Ohio) en un comunicado. opinión. ¿Pero el proyecto de ley tendría ese efecto?

Los inversionistas corporativos a menudo se presentan como corporaciones impulsadas por la codicia que obtienen ganancias a expensas de las familias trabajadoras. Si ese es el caso, ¿la eliminación de una exención fiscal desalentaría a estas empresas de comprar viviendas unifamiliares? ¿O simplemente pasarían el costo adicional a los inquilinos? E incluso si el proyecto de ley fuera efectivo para inducir la salida de los inversores, ¿tendría un impacto significativo en la asequibilidad de la vivienda?

A aprender sobre el impacto de la prohibición a los inversores de comprar viviendas de alquiler en los Países Bajos, señala que la medida ha provocado la gentrificación y el aumento de los alquileres sin tener un impacto en las ventas de viviendas o los precios inmobiliarios. Investigadores holandeses de la Universidad de Amsterdam y la Escuela de Economía Erasmus descubrieron que si bien la ley facilitó la vivienda para las personas de ingresos medios, la política finalmente tuvo un impacto negativo en la asequibilidad de la vivienda y la diversidad del vecindario.

Si bien este estudio por sí solo ciertamente no es una prueba de lo que sucedería si se promulgara la Ley Stop Predatory Investing, la investigación es útil para evaluar el impacto potencial de frenar la inversión institucional en vivienda.

Al evaluar este proyecto de ley, también es importante tener en cuenta la asequibilidad de la vivienda tanto para los posibles compradores como para los inquilinos. Ya sea que los inversores corporativos hayan contribuido o no a los problemas de asequibilidad para los compradores, están contribuyendo a la oferta de viviendas de alquiler. “...en la medida en que es probable que la actividad de los inversionistas institucionales resulte en inventarios más pequeños [single-family] Al aumentar la cantidad de unidades disponibles para la compra, también aumentan la oferta general de unidades disponibles. [single-family] Alquileres”, señala un informe del Servicio de Investigación del Congreso. El informe también establece que estos inversionistas pueden realizar renovaciones que pueden ser inalcanzables para compradores de viviendas de ingresos bajos a medios.

El índice de asequibilidad de la vivienda de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) está disponible menos de 100 A partir de marzo de 2023, lo que sugiere que la familia promedio no puede permitirse comprar una casa según los precios medios. Los posibles compradores de viviendas que potencialmente podrían pagar una hipoteca con tasas de interés más bajas ahora se ven obligados a alquilar en lugar de comprar. Si bien los inversionistas corporativos están capitalizando esta realidad, también están brindando viviendas a las personas.

Sin embargo, limitar las asignaciones de depreciación para los inversionistas que poseen 50 o más viviendas unifamiliares podría dar cabida a más inversionistas minoristas que ofrecen viviendas de alquiler. Este cambio ya está en marcha: los inversores minoristas con 10 propiedades o menos están comprando una participación creciente de viviendas, mientras que las compras de viviendas por parte de grandes inversores están disminuyendo. Es posible que el proyecto de ley impulse la tendencia, lo que podría ser una victoria para los inquilinos y los inversores minoristas.

en un nar Encuesta de opiniónEl 60 % de los agentes inmobiliarios observó un aumento de las adquisiciones por parte de empresas de microalquileres en 2021, y el 52 % informó que las propiedades de propiedad institucional tenían alquileres más altos que los microarrendamientos. El Servicio de Investigación del Congreso señala que no está claro si los inversores institucionales cobran alquileres inflados, pero una cosa aprender encontró que los alquileres aumentan después de fusiones institucionales en barrios donde ambas empresas poseían bienes raíces. La falta de competencia dentro de un vecindario debido a la presencia de un inversor importante podría representar un problema para los inquilinos.

¿Es el proyecto de ley una buena solución?

La ley propuesta para detener las inversiones depredadoras es un intento de resolver un problema mucho mayor que la creciente participación de los inversores en el mercado de viviendas unifamiliares. Puede que no sea una solución completa para la falta de suministro de viviendas de nivel de entrada, pero ¿vale la pena intentarlo?

Algunos pueden argumentar que el proyecto de ley no hace daño real a nadie. Si cree que gravar a los ricos es una solución correctiva brecha de ingresosLa política propuesta encaja con esta estrategia al limitar las exenciones fiscales para los megainversores. Y debido al número mínimo de 50 objetos, esto no tiene efectos negativos, a diferencia de los pequeños propietarios. eliminación propuesta de intercambios 1031 que informamos en marzo.

Por otro lado, las grandes corporaciones crear más puestos de trabajo. Y un inversor que posee 50 apartamentos de alquiler no es un monopolio que represente una amenaza para la innovación. Algunos podrían argumentar que es mejor para la economía dejar que prosperen estas firmas de inversión.

Entonces, ¿limitar el crecimiento de los grandes inversores inmobiliarios es la mejor solución para la crisis de asequibilidad de la vivienda? tanques de pensamiento como ese Centro político no partidista y el Centro de Prioridades Presupuestarias y Políticas Ambos apuntan a la necesidad de un enfoque múltiple, pero sus propuestas de políticas se centran en reformar los códigos de zonificación y mejorar los programas de vivienda asequible en lugar de frenar la inversión institucional.

Aún así, la Ley Stop Predatory Investing cuenta con el apoyo de organizaciones como el Proyecto de Ley Nacional de Vivienda y la Asociación Nacional de Agencias Locales de Financiamiento de Vivienda.

La conclusión

Su mejor resultado es la Ley Stop Predatory Investing. puede suprimir la inversión en viviendas unifamiliares por parte de grandes inversores y dar cabida a pequeños inversores en el mercado sin reducir la oferta de viviendas unifamiliares en alquiler. En el peor de los casos, el proyecto de ley podría afectar negativamente la asequibilidad de la vivienda y el acceso de las familias trabajadoras a viviendas unifamiliares en alquiler.

También existe la posibilidad de que el proyecto de ley no afecte la proporción de grandes inversores que compran viviendas unifamiliares. Y el problema ya podría solucionarse cuando los principales inversores se retiren del mercado.

En cualquier caso, esta es solo una pieza del rompecabezas. Los legisladores deben abordar la escasez de suministros, especialmente las leyes de zonificación restrictivas, y las barreras para la adquisición de viviendas para tener un impacto significativo en la asequibilidad de los posibles compradores de viviendas.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.