Elon Musk dice que los precios de las viviendas caerán: ¿tiene razón el hombre más rico del mundo?

Los bienes raíces comerciales se están derritiendo rápidamente. El siguiente es el valor de las casas.

— Elon Musk (@elonmusk) 29 de mayo de 2023

Eso es lo que el fundador de Tesla y SpaceX, Elon Musk, tuiteó la semana pasada en respuesta a una serie de tuits del capitalista de riesgo David Sacks.

En esta serie, Sacks afirmó que las subidas de tipos de la Fed y el aumento de los costes de endeudamiento asociados causaron una serie de problemas en el mundo financiero, incluido un colapso inmobiliario comercial inminente.

Esa última parte ciertamente podría ser posible. De hecho, JPMorgan estima que cerca de 450.000 millones de dólares en deuda inmobiliaria comercial podría incumplir este año. Mientras tanto, Morgan Stanley Wealth Management pronostica una caída del 40 % en los precios de las CRE de máximo a mínimo, lo que aumenta aún más el riesgo de incumplimiento.

¿Significa eso que también se vislumbra una caída similar en el valor de las propiedades? Vamos a ver.

¿Existe una conexión entre los bienes raíces comerciales y residenciales?

A primera vista, los bienes raíces comerciales y los bienes raíces residenciales parecen estar luchando con muchos de los mismos problemas, sobre todo los altos costos de endeudamiento y la caída de la demanda. Pero ahí es donde terminan las similitudes.

En bienes raíces comerciales, los préstamos son mucho más cortos que la típica hipoteca de 30 años que recibe la mayoría de los propietarios. Esto significa que a los pocos años de comprar una propiedad, la mayoría de los prestatarios tendrán que pagar su deuda o refinanciar.

Este es un problema porque las tasas de interés son significativamente más altas hoy que hace unos años. Además, los bancos regionales, que actualmente están luchando con sus propios problemas, a menudo se encuentran entre los prestamistas más grandes en este espacio, y el riesgo para los propietarios de viviendas solo aumentará a medida que venza la deuda.

Los compradores de vivienda, por otro lado, a menudo pueden mantener sus préstamos durante décadas sin necesidad de refinanciamiento. Y dado que alrededor del 85 % de los titulares de hipotecas actualmente tienen una tasa de interés del 5 % o menos, es muy probable que se queden por unas cuantas décadas más.

También hay que tener en cuenta el factor de la demanda. Desde la pandemia, la demanda de bienes inmuebles comerciales se ha reducido drásticamente, en gran parte debido a los acuerdos de teletrabajo. Según CoStar, casi el 13 % de las oficinas estaban vacantes en el segundo trimestre de 2023, un máximo histórico. En algunas áreas metropolitanas como Houston, Texas y San Rafael, California, la tasa se acerca al 20%.

En el sector de la vivienda, esta caída de la demanda simplemente no existe. La vivienda es una necesidad, y si bien las tasas hipotecarias más altas han causado una leve disminución para aquellos con presupuestos ajustados, siempre existe una demanda incorporada de propiedad de la vivienda, incluso con los problemas de asequibilidad de la actualidad.

De hecho, se podría argumentar que cuando cae la demanda de bienes inmuebles comerciales, aumenta la demanda de bienes inmuebles residenciales. Glenn Kelman, director ejecutivo de Redfin, tuiteó al propio Musk la semana pasada: "La disminución de la demanda de bienes raíces comerciales está impulsando la demanda de bienes raíces residenciales. Las personas que trabajan desde casa necesitan más espacio en casa".

También se debe considerar la oferta extremadamente baja en el mercado de la vivienda. Los datos más recientes de NAR muestran que solo hay una oferta de 2,9 meses de casas a la venta en los EE. UU. (un mercado equilibrado se considera 6,5 ​​meses, lo que significa que la oferta y la demanda coinciden). De acuerdo con estos números, se necesitaría una caída masiva en el interés de los compradores o un repentino exceso de oferta para desencadenar un impacto en los precios.

Dónde están las previsiones de precios inmobiliarios

Si bien muchos de los seguidores de Musk en Twitter coincidieron con su opinión, la mayoría de los expertos en bienes raíces no predicen una fuerte caída en los precios de la vivienda en el corto plazo.

El último Índice de precios de viviendas de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda mostró que los precios de la vivienda aumentaron un 4,3 % entre marzo de 2022 y marzo de 2023, mientras que el índice CoreLogic S&P Case-Shiller registró ganancias menores: solo un 0,7 % anual.

No obstante, las previsiones a largo plazo son positivas. CoreLogic pronostica un aumento de precios del 4,6% para abril del próximo año. Zillow espera un aumento del 3,9% hasta 2023.

No se sabe qué tan precisos son estos números, y las cosas ciertamente están sujetas a cambios, especialmente con una posible recesión y más posibles aumentos de tasas de la Fed en el horizonte. Por ahora, sin embargo, los datos parecen estar a favor de los bienes raíces residenciales (y los propietarios de viviendas).

Consigue la mejor financiación

Encuentre y compare rápidamente prestamistas favorables a los inversores que se especializan en su estrategia de inversión única. ¡Es rápido, gratis y más fácil que nunca!

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.