Es hora de redefinir qué es un mercado equilibrado

En bienes raíces, generalmente se acepta que un "mercado equilibrado" tiene aproximadamente seis meses de existencias. En otras palabras, las ventas de este mes son una sexta parte del número de propiedades listadas. En igualdad de condiciones, las acciones tardarán seis meses en agotarse. Como Norada Real Estate Investments lo resume,

“Como regla general, 5 a 6 meses de inventario se considera un mercado normal o balanceado. Más de 6 meses de stock y tenemos un mercado de compradores. Si son menos de 5 meses y tenemos un mercado de vendedores”.

Incluso la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios Establece que "Históricamente, un suministro de seis meses se ha asociado con un modesto aumento de precios".

Lo extraño es que los precios de la vivienda han bajado desde el año pasado cuando debería haber un mercado de vendedores. En mayo de 2023, los precios bajaron un 2,2% en todo el país desde su punto máximo en junio de 2022. Al mismo tiempo, el inventario era la mitad de lo que sería en un "mercado equilibrado". 3.0 meses en mayo 2023.

Si solo observa los días de mercado promedio en el condado de Jackson, Missouri (el condado más grande del área metropolitana de Kansas City donde invierto), está claro que los inventarios son bastante bajos. Desde antes de la pandemia, se ha tardado en promedio no más de un mes en firmar una propiedad.

A nivel nacional, la tendencia no es muy diferente. Mayo de 2023 es el tiempo medio de comercialización de una propiedad cotizada solo fueron 43 dias y durante muchos años no más de tres meses.

Es difícil evaluar este mercado.

Es cierto que este es un mercado extraño y eso puede explicar en parte por qué los precios están cayendo a pesar de ser un "mercado de vendedores" dada la cantidad de inventario disponible. Antes de las subidas de tipos del año pasado, los precios subían a niveles sin precedentes. Estos aumentos de tasas encarecieron la compra de una casa para cualquier persona con deuda, lo que ejerció una presión a la baja sobre los precios. Sin embargo, dado que la gran mayoría de los propietarios tienen hipotecas de tasa fija a bajo interés, hay poca motivación para vender. Entonces, si bien hay menos compradores a estas tarifas a estos precios, Las nuevas entradas están disminuyendo considerablementelo que eleva los precios de las propiedades al mantener baja la oferta.

Esta dinámica es bastante extraña, por decir lo menos.

Aún así, uno esperaría que si un "mercado equilibrado" tuviera seis meses de inventario y dicho mercado tendería a resultar en un "aumento moderado en el precio" y, en cambio, el inventario real fuera solo la mitad, los precios aumentarían o, al menos, , se levantaría, no caería.

Y recuerde, los precios han bajado en términos nominales. En términos reales (ajustados por inflación) han bajado alrededor de un 10%.

Parece, por tanto, que nuestra noción de lo que es un “mercado equilibrado” necesita ser ajustada.

Parte del problema puede ser que el nivel promedio de existencias para las ventas de casas nuevas en realidad ha sido de alrededor de seis meses, si no más, históricamente.

Sin embargo, la mayoría de las ventas de casas no son construcciones nuevas. “A diferencia de las casas nuevas, las casas existentes son casas que son propiedad y están ocupadas antes de salir al mercado.” Y tales ventas pintan un panorama muy diferente. (Curiosamente, aunque los datos de la Fed para el suministro mensual de viviendas existentes solo se remonta a mayo de 2022).

Y cuando se trata de valorar el mercado inmobiliario, las ventas de viviendas existentes son un mejor indicador que las ventas de viviendas nuevas. Por ejemplo, en marzo de 2023, la tasa anual de ventas de viviendas en inventario fue 4,43 millones. La tasa anual de ventas de casas nuevas fue de apenas 683,000. Y en todo caso, la brecha entre los dos suele ser más amplia.

Por suerte Bill McBride ha terminado Riesgo calculado tiene datos a largo plazo sobre el inventario de casas existentes. Y como puede ver, excepto por la Gran Recesión y sus secuelas inmediatas, el stock (línea roja) rara vez ha superado los 4 meses desde principios de siglo.

Se podría replicar que el mercado inmobiliario ha estado activo durante algún tiempo, y ciertamente lo estuvo en las primeras horas previas a la crisis financiera de 2008. El hecho de que los inventarios hayan estado alrededor de cuatro meses o menos durante la mayor parte de los últimos 20 años, podría deberse a que el mercado ha sido principalmente un mercado de vendedores durante los últimos 20 años.

Hay algo de verdad en eso, pero ¿no es extraño que la única vez en este siglo que el stock de viviendas superó un "mercado equilibrado" fue una crisis financiera relacionada con la vivienda peor que cualquier otra desde 1929? Esto sugiere fuertemente que nuestro concepto de un "mercado equilibrado" es aproximadamente un mes más alto de lo que debería ser.

Hay un problema más. Los precios y los inventarios no están tan correlacionados como pensamos. Durante la crisis financiera precios medios de bienes raices Alcanzaron su punto máximo en el primer trimestre de 2007 y luego tocaron fondo en el primer trimestre de 2009 antes de subir casi continuamente a partir de entonces. Sin embargo, los inventarios no cayeron por debajo de los seis meses hasta 2012.

Entonces, como ahora, se revirtió el aumento en los precios de las propiedades y los inventarios asociados con un mercado de compradores y vendedores. Lo mismo sucedió durante la mayor parte de 2006.

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Por supuesto, ninguna regla general será exacta cuando se trata de explicar un mercado. En una economía compleja como la nuestra, hay demasiados factores en juego para que una sola regla funcione.

Dicho esto, debe quedar claro que, en primer lugar, es probable que un "mercado equilibrado" tenga alrededor de cuatro o como máximo cinco meses de inventario en lugar de los seis meses normalmente reclamados, y en segundo lugar, la cantidad de meses de inventario en cuyo caso es de valor limitado depende de la comprensión de los precios.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.