Es oficial: los bienes raíces comerciales se están derrumbando

Al mercado inmobiliario le está yendo mejor de lo esperado después de que las tasas de interés se duplicaron con creces el año pasado. Desde julio de 2022 hasta enero de 2023, los precios cayeron en todo el país todos los meses (pero nunca más del 1% mensual). Sin embargo los precios aumentó un 0,2% en febrero. Irónicamente, febrero fue el primer mes que los precios han bajado año tras año, rompiendo una racha récord de 131 meses de precios en constante aumento. Es demasiado pronto para decirlo, pero parece que el mercado inmobiliario se está estabilizando a pesar de las altas tasas de interés.

En el caso de los inmuebles comerciales, especialmente los inmuebles de oficinas, las cosas no pintan tan bien.

La recesión de la oficina

Ya en octubre del año pasado tomé nota de eso “En términos generales, las perspectivas para los bienes raíces comerciales, especialmente los edificios de oficinas, no son buenas. Y los grandes edificios de oficinas en particular están en mal estado y lo pasarán mal en los próximos años”. Las razones eran triples. En primer lugar, la pandemia y los cierres han cerrado muchas empresas, muchas de forma permanente, y esto ha provocado un deterioro general del inventario y una demanda reducida de espacio para oficinas.

En segundo lugar, trabajar desde casa se ha vuelto más común en los últimos años y Covid solo lo ha acelerado. Un destacado economista incluso llegó tan lejos como dijo El trabajo de oficina a tiempo completo está "muerto". Si bien muchas empresas están la obligación de los empleados de regresar a la oficinaAl menos en ocasiones, el aumento de las regulaciones de trabajo a domicilio parece haber ejercido presión sobre la demanda de espacio de oficinas.

Finalmente, ha habido un aumento notable en el crimen en muchas ciudades. Si bien el problema de la delincuencia afecta principalmente al comercio minorista, también obstaculiza las oficinas, particularmente en las áreas del centro de la ciudad, por las cuales los empleadores tienden a pagar una prima debido a la popularidad de estas áreas. A medida que disminuye la popularidad, también lo hace esta prima.

No obstante, el comercio minorista (discutido a continuación) es el área más afectada por el crimen, con muchos grandes minoristas en varias ciudades cerrando sus tiendas. Sorprendentemente, Walmart ha cerrado la mitad de sus tiendas. chicago y todas sus tiendas en Pórtland. Target anunció que había mantenido pérdida de $ 400 millones por hurto y Walgreens ha cerrado 10 tiendas San Francisco.

Y hablando de San Francisco, ha sido particularmente afectado por las tres tendencias. Office en particular ha recibido un golpe, como este gráfico para posiciones abiertas El estandarte de San Francisco aclara.

Esto no fue difícil de predecir ya que Me di cuenta el año pasadoel diseño de los arrendamientos comerciales hizo que esto fuera casi inevitable,

“La razón por la que podemos saber con certeza que este problema empeorará es por la forma en que se estructuran los arrendamientos comerciales. A diferencia del arrendamiento típico de una casa o unidad, los arrendamientos comerciales suelen tener una duración de tres a cinco años, a veces más.

“Los bienes raíces comerciales del centro de la ciudad ya estaban disminuyendo antes de 2020, pero la pandemia aceleró esa disminución. Muchas de las empresas que firmaron contratos de arrendamiento en 2017, 2018 y 2019 están atrapadas en esos contratos por algunos años más. Pero todo indica que muchos de ellos se irán después de que expire su contrato de arrendamiento.

"Entonces, si cree que la vacante es alta en este momento, le sugiero que se abroche el cinturón".

El fondo de esta recesión de oficinas en San Francisco probablemente llegará en 2025 cuando expire el contrato de arrendamiento de 2 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas. (En 2023 y 2024 habrá unos 800.000 y 1,2 millones, respectivamente).

Si bien San Francisco es quizás el peor, las oficinas de todo el país han sufrido. Notas CBRE que "Q1 [of 2023] vio 16.5 millones de pies cuadrados Negativo Absorción neta” (las cursivas son mías). Eso no es exactamente una señal positiva.

este gráfico Moody's muestra que después de una recuperación breve y superficial de la pandemia, las vacantes de oficinas comenzaron a aumentar nuevamente en 2021 y ahora están cerca del 20%, un 15% más que a principios de 2018. Además, si bien la inflación aumentó drásticamente durante la crisis de Corona, antes de acelerarse en 2021, los aumentos de alquiler están comenzando a volver a cero mientras la inflación sigue siendo alta.

Otra forma de ilustrar esto es ver cómo Alexandria Real Estate Equities, REIT de oficina más grande del país por un factor de más de dos, se ha desarrollado en los últimos dos años. No es bueno, por decir lo menos. El precio de las acciones se ha reducido casi a la mitad desde un máximo de $ 223 por acción en diciembre de 2021 $ 124.18 al momento de escribir este artículo.

Otros REIT de oficina han tenido un desempeño similar durante el último año o dos.

Y desafortunadamente, esta tendencia probablemente se quedará con nosotros por un tiempo. Dada la estructura de los arrendamientos y la dura realidad de los tres factores que impulsan este declive (la pandemia, el trabajo a domicilio y el crimen), la pandemia parece ser la única que ha terminado o es probable que termine pronto. y todavía hay una fuerte posibilidad de una recesión A finales de este año o en 2024 no hay muchas razones para el optimismo.

Esta situación se puede ver más en la FIG. una encuesta que CBRE realizó a principios de este año por 250 profesionales inmobiliarios. Más de la mitad espera que el tope para el CBD (Distrito Central de Negocios) y las oficinas suburbanas aumente en 25 puntos básicos o más (es decir, el precio de dichos edificios disminuirá). Y prácticamente nadie espera que las tasas de capitalización caigan.

El único otro sector con una perspectiva igualmente sombría es el comercio minorista.

¿También hay una recesión minorista?

Afortunadamente, la pandemia ha terminado y el comercio minorista no es algo que se pueda hacer fácilmente desde casa. Desafortunadamente, como se mencionó anteriormente, el sector minorista es el más afectado por los problemas de delincuencia. Además, los minoristas también tienen que lidiar con el problema de Amazon. La participación del comercio electrónico en las ventas minoristas totales creció de menos del 5 % en 2010 al 14 % en 2020 se prevé que aumente al 23,5% para 2025. Amazon representa más del 40% de las ventas minoristas en línea.

Además, la inflación ha debilitado los hilos de la bolsa de Estados Unidos, lo que lleva a algunos a comprar menos. Esto puede estar oculto por los informes de ventas sin procesar porque, por ejemplo, si compra tres widgets de $ 10 un año y luego al año siguiente, los widgets cuestan $ 15, así que solo compre dos. Ambos años aún representarían $30 en ventas. Pero la inflación no significa necesariamente que los márgenes de beneficio sean mayores en un dispositivo determinado.

Una encuesta descubrió que el 72 % de los estadounidenses dijeron que "comprarían menos artículos" al comprar alimentos en 2022, en comparación con el 64 % en 2021. A pesar de esto, las ventas minoristas (en términos de dólares gastados) son han caído en cuatro de los últimos cinco meses y se han mantenido mayormente planos desde principios de 2021.

Sin embargo, el sector minorista se desempeña significativamente mejor que el espacio de oficinas en términos de tasas de vacantes, aunque no genial. Se ha recuperado del aumento durante Covid, pero se ha asentado casi 50 puntos básicos por encima de donde estaba en 2018. Los alquileres han estado aumentando constantemente después de las fuertes caídas durante Covid, pero aún están muy por debajo de la inflación.

También podemos observar los REIT minoristas más grandes para tener una idea de su rendimiento relativo. Corporación de ingresos de bienes raíces se encuentra en la parte superior de la tabla aquí, y aunque 2022 y 2023 no han sido buenos, solo está un 15 % por debajo de su pico de agosto de 2022 y un poco más del 20 % desde su pico anterior a Covid, mucho mejor que Alexandria Real Estate Comparte.

La recesión inmobiliaria comercial

Si bien el sector residencial (incluidos los apartamentos) y el industrial están funcionando bien a pesar de las altas tasas de interés, otros sectores no han tenido tanta suerte.

Si bien parece que estamos en una leve recesión en el comercio minorista, el sector de oficinas ha sufrido un revés.

El futuro a largo plazo parece cuestionable para el comercio minorista, ya que Amazon y otras empresas de comercio electrónico continúan absorbiendo la participación de las tiendas físicas. Sin embargo, al menos por ahora, el comercio minorista parece estar estabilizándose un poco.

Sin embargo, la situación es diferente para las propiedades de oficinas. La situación de este tipo de bienes raíces es grave y está empeorando. Y probablemente tomará algún tiempo para que esa tendencia se revierta.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.