¿Está ocurriendo realmente el colapso de Airbnb? Sabemos esto

No hay duda de ello La utilización está disminuyendo para propiedades de Airbnb en medio de una oferta creciente, pero si estamos entrando en un apocalipsis de Airbnb o simplemente en un mercado moderadamente acalorado depende de a quién le pregunte. Nick Gerli, director general de Reventure Consulting, inició una debate viral sobre el futuro de las ganancias de Airbnb si él tuiteó un gráfico Basado en datos de la firma de análisis de alquileres a corto plazo Alltherooms, que mostró una disminución de los ingresos promedio por listado de hasta un 47,6 % en algunas ciudades.

El colapso de Airbnb es real.

En ciudades como Phoenix y Austin, los ingresos han caído casi un 50%.

Más adelante este año, esté atento a una ola de ventas forzadas por parte de los propietarios de Airbnb en las áreas más afectadas por la caída de las ventas. pic.twitter.com/xjGkj7bFC5

—Nick Gerli (@nickgerli1) 27 de junio de 2023

Gerli sugirió que la tendencia afectaría el mercado de la vivienda, provocando una "ola de ventas forzadas por parte de los propietarios de Airbnb" en las ciudades afectadas. Pero los datos de AirDNA, una empresa rival de análisis de alquileres a corto plazo, cuentan una historia diferente.

Por ejemplo, la empresa informó que el cambio en las ventas promedio de tres meses para Sevierville, Tennessee, fue del -9,4 % año tras año, en comparación con el -47,6 % respaldado por los datos de Alltherooms. Los datos de AirDNA mostraron que la mayor disminución de ventas de las ciudades en el gráfico de Gerli fue en Nueva Orleans, con una caída de -14,9 %, todavía muy lejos de la disminución de ventas de -37,1 % observada en Alltherooms: se informaron datos.

¿Cuál es la verdadera historia de Airbnb?

Eso es difícil de decir exactamente. Los informes de ingresos fiscales del gobierno local no están disponibles para 2023 Resultados financieros del primer trimestre de 2023 de Airbnb no están desglosados ​​por ciudad, por lo que los datos de las dos empresas de análisis son la mejor estimación disponible de lo que está sucediendo en esas ciudades, y los datos de las dos fuentes difieren drásticamente.

Para proporcionar algo de contexto, le preguntamos a una empresa de gestión de alquileres Desarrollar mira sus datos internos. "Si bien es difícil obtener una comparación directa real de los datos de las tres fuentes con diferentes entradas y cálculos ligeramente diferentes, el análisis de Evolve es el más cercano a AirDNA", dijo Eric Schueller, vicepresidente ejecutivo de ingresos de Evolve. "Vemos estos cambios en los ingresos como una normalización del mercado después de los picos en 2021 y 2022. Esto no es un colapso del mercado: 2023 seguirá siendo la mayor cantidad de noches reservadas y hay una inversión a corto plazo". [rental] sigue siendo una opción sólida a largo plazo para los propietarios”.

Ciudades como Denver vieron ingresos fiscales por alquileres a corto plazo Pico en 2022 A medida que repuntó el turismo, también hubo un aumento interanual del 21 % en las licencias de alquiler a corto plazo en la ciudad en febrero de 2023. Los datos de Airbnb y Evolve muestran un panorama similar: la demanda de alquileres está en auge y Airbnb tuvo el primer trimestre más rentable de su historia, pero la oferta de alquileres disponibles también aumentó un 18 % en comparación con el primer trimestre de 2022. En los momentos de máxima demanda, nuevos inversores acudieron en masa a la estrategia de alquiler a corto plazo, y la creciente competencia aumenta la presión sobre las tarifas medias diarias.

"A nivel nacional, tanto la oferta como la demanda en el mercado de alquiler a corto plazo están creciendo, y la demanda aún está alcanzando máximos históricos", dijo Schueller. "Sin embargo, el crecimiento de la oferta del mercado está superando el crecimiento de la demanda del mercado, lo que provoca que las ventas totales por propiedad disminuyan año tras año".

Si bien la estrategia de alquiler a corto plazo puede no brindar a los anfitriones de Airbnb las mismas ganancias máximas en 2023 que en años anteriores, eso no significa que los alquileres de vacaciones no sean rentables. Los datos de AirDNA todavía muestran tasas de utilización muy por encima de los niveles de 2019 y 2020.

Sin embargo, el éxito de los propietarios de propiedades de alquiler a corto plazo depende tanto del mercado como de la propiedad. En algunas ciudades, la competencia es demasiado feroz como para esperar que prosperen incluso las propiedades de alquiler a corto plazo, pero una propiedad impresionante aún puede lograr altas tasas de ocupación y ventas. En otras ciudades, puede haber suficiente demanda para respaldar nuevos arrendamientos. "Hemos visto aumentar las ventas año tras año en mercados como Mammoth Lakes, California y Baltimore", dice Schueller.

AirDNA incluyó a Fairbanks, Alaska como Ciudad principal para inversores de Airbnb en 2023, donde la ocupación alcanza el 65% y las propiedades generan un ingreso anual promedio de $49,000. La ciudad se desempeñó bien en la demanda de alquiler, una métrica basada en las tasas de crecimiento combinadas de ocupación y propiedades reservadas. Otras ciudades en la lista incluyen Evansville, Indiana y Rockford, Illinois.

Una ola de cosas nuevas Reglamento de alquiler a corto plazo en destinos de vacaciones populares también ha eliminado el potencial de inversión en alquiler a corto plazo en algunas de estas áreas, aunque la mayoría de las ciudades no tienen períodos de alquiler limitados de más de 30 días, lo que significa que la estrategia de alquiler a mediano plazo sigue siendo viable. También está creciendo en popularidad - ha habido más de una aumento del 30% en estadías prolongadas en Airbnb desde 2019. Los profesionales de viajes y los nómadas digitales usan la plataforma para reservar alquileres por un mes o más.

¿Qué impacto tendrá la caída de las ganancias en los inversores?

Si bien los datos de diferentes fuentes varían, la opinión de los expertos de AirDNA, Airbnb y Evolve es consistente: el mercado se está normalizando en lugar de colapsar. Los anfitriones todavía ganan más dinero hoy que en 2019, antes de que aumentara la demanda de alquileres vacacionales.

Es posible que el crecimiento de la oferta se esté desacelerando ya que los anfitriones advierten al respecto en las redes sociales. #Airbnbust, lo que puede desanimar a nuevos inversores a entrar en el mercado. En algunas de las ciudades más afectadas, los inversionistas que compraron propiedades cuando las tasas hipotecarias eran altas podrían optar por vender debido a la caída de las tasas de ocupación y los bajos márgenes de ganancia, lo que impactó la oferta de alquileres vacacionales. Si el crecimiento de la oferta se desacelera, es posible que la caída de los ingresos se estabilice por encima de los niveles de 2019, en lugar de disminuir indefinidamente.

airbnb pronóstico una desaceleración en el crecimiento de las reservas y una disminución año tras año en las tarifas diarias promedio en el segundo trimestre durante el auge de los alquileres vacacionales posterior a la pandemia. AirDNA todavía previsiones Crecimiento de la demanda y un aumento en las tarifas diarias promedio para el resto de 2023, pero se espera que los ingresos por alquiler disponible disminuyan.

Si está buscando ingresar al mercado de alquiler a corto plazo, debe conocer las fechas disponibles para su mercado y tener siempre un plan de respaldo. Hay varias plataformas de análisis de pago que pueden ayudarlo a medir el potencial de ingresos para los mercados que le interesan, y Evolve también puede brindar orientación a posibles inversores en propiedades de alquiler.

Con una competencia cada vez mayor, desea elegir la propiedad y el mercado óptimos. Por lo tanto, infórmese in situ sobre el equipamiento preferido y el número de habitaciones. Infórmese sobre otras propiedades en el área y asegúrese de que su propiedad se destaque entre la multitud. Y en caso de que necesite cambiar de marcha para seguir siendo rentable, calcule los ingresos esperados de la propiedad en un escenario de alquiler a mediano o largo plazo.

Schueller también tiene algunos consejos para los propietarios de casas de vacaciones existentes que sufren de ingresos decrecientes, que incluyen:

• Establecer precios competitivos: "Usar tarifas competitivas que se adapten al mercado actual es una de las mejores maneras para que los propietarios aseguren reservas más difíciles de ganar", dice Schueller. "Dependiendo de la actividad de una región, esto podría significar que las tarifas deben establecerse de manera diferente a como se establecieron el mes pasado, el año pasado o incluso años atrás". Tenga en cuenta que, según Airbnb, las propiedades con precios más bajos tienen las tasas de ocupación más altas.
• Captura reservas de última hora: Schueller señala que más viajeros reservaron alquileres de última hora durante las vacaciones de primavera. “Los propietarios también deben utilizar las tendencias de reserva para saber cuándo bajar los precios para atraer a los que reservan en el último minuto y evitar que una propiedad se quede vacía”, dice.
• Establece una política de cancelación flexible: Eso es según un estudio de Vrbo 77% de los viajeros Es más probable que reserve una casa de vacaciones con una política de cancelación flexible. Los viajeros pueden filtrar las propiedades sin cancelación gratuita, por lo que elegir una política de cancelación flexible podría llamar más la atención sobre su propiedad. Los datos de Vrbo también muestran reservas más frecuentes para propiedades con políticas de cancelación flexibles.
• Recopila excelentes reseñas: Datos de Airbnb espectáculos Es más probable que los viajeros reserven un alojamiento con una calificación de estrellas alta. Así que asegúrese de brindar una excelente experiencia en todas las categorías: facilite el proceso de registro, mantenga la propiedad limpia, asegúrese de que su listado sea preciso y comuníquese de inmediato con los huéspedes.
• Considere contratar a un administrador de propiedades: Administrar una propiedad de alquiler en un mercado competitivo puede ser abrumador y puede requerir más esfuerzo del que está dispuesto a invertir. Schueller dice: "En última instancia, creemos que los propietarios de alquileres vacacionales que administran sus propias propiedades tienen más éxito cuando pueden concentrarse en su negocio y disfrutar de su trabajo de tiempo completo, por lo que los propietarios que no pueden dedicar tanto tiempo y energía Cooperación con un administrador de bienes raíces. Los que ya saben cómo es el éxito suelen ser la mejor opción”.

La conclusión

Es posible que los altos ingresos generados por los inversionistas de propiedades de alquiler a corto plazo en 2021 y 2022 no hayan sido sostenibles; aunque muchos todavía quieren viajar, la nueva oferta de propiedades traída por inversionistas ansiosos está deprimiendo los ingresos promedio para cada anfitrión. Puede que sea demasiado pronto para saber si se está produciendo un colapso, pero la mayoría de las fuentes de datos parecen respaldar una revisión desde el pico en lugar de un colapso. Según Schueller, todavía existe una oportunidad para que los inversores se beneficien de los alquileres a corto plazo, pero se recomienda precaución, especialmente en mercados sobresaturados.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.