"Este es el mercado de seguros de propiedad más difícil de la historia" - ¿Qué está obligando a las aseguradoras a retirarse en masa?

Su oferta para una hermosa casa en Florida Central a solo unas pocas millas de la costa acaba de ser aceptada. Los ingresos que obtenga de este alquiler a corto plazo financiarán sus planes de jubilación anticipada. Todo funciona relativamente bien, hasta que recuperas la cotización del seguro. Ahora parece que te acaban de dar un puñetazo en la boca del estómago.

El costo del seguro sin duda afectará algunos de sus resultados, pero después de hablar con un corredor, considérese afortunado porque si hubiera estado a unas pocas millas al sur, ni siquiera habría podido encontrar una compañía de camiones. cubrir.

¿Qué está pasando en Florida? ¿Qué pasa con California y Texas? Si parece que en algunas zonas cada vez es más difícil encontrar un seguro asequible, entonces tienes razón.

La capacidad es limitada y los precios están subiendo. Muchas aerolíneas se están retirando por completo de los mercados. ¿Pero por qué?

¿Qué está pasando en el mercado de seguros?

Analicemos esto con algunos conceptos básicos de seguros. Las compañías de seguros también tienen que obtener ganancias. Todo es un acto de equilibrio de cobrar la prima correcta por el riesgo correcto para que, en general, la compañía de seguros pueda cobrar suficientes primas para pagar todos los reclamos adeudados más sus gastos operativos, y todavía le queda algo para hacerlo. para obtener una ganancia. Al igual que usted como inversionista de bienes raíces, cuando calcula su ROI después de todos sus gastos, se pregunta: "¿Vale la pena?" Cuando esto sucede, los operadores de red se retiran por completo del mercado.

En general, es relativamente fácil predecir la probabilidad estadística de daño debido a eventos típicos como incendios de casas, daños por agua, robo, etc. Sin embargo, en los últimos años se ha producido un aumento de los eventos catastróficos. ¿Quién podría haber contado con 463,000 acres de fuego para destruir 14,000 edificios en el norte de California de una sola vez? ¿Quién podría haber predicho que el huracán Harvey inundaría 300,000 edificios de Houston con 50 pulgadas de lluvia y causaría $120 mil millones en daños? En estos días, el caos parece seguir al caos y las compañías de seguros no pueden mantenerse al día con las pérdidas catastróficas.

A los eventos catastróficos reales se suman los costos adicionales de contratistas y abogados sin escrúpulos que se aprovechan de los asegurados y las compañías de seguros interviniendo años después de un evento y convenciendo a un asegurado sin saberlo de que suscriba sus beneficios para que puedan probar el costo de extorsionar a las compañías de seguros por más dinero del que deberían haber pagado. Como recordatorio, el propietario solo recibe una fracción de estos fondos. La mayoría va a los contratistas y abogados. Cuando esto sucede a gran escala, todos (incluido el propietario) corren con el costo de estas cosas en forma de primas más altas y acceso limitado a los seguros en los años venideros.

Puede que no lo sepa, pero incluso las compañías de seguros necesitan obtener un seguro. Se llama reaseguro. El mercado de reaseguros ha sido diezmado en los últimos años. Los expertos de la industria dicen que nunca habían visto que el mercado inmobiliario se viera tan mal como ahora. Las compañías de reaseguros están perdiendo dinero por los graves daños a la propiedad en todo el mundo, lo que hace que aumenten los costos de reaseguro o, lo que es peor, reduzcan su capacidad por completo. Cuando las primas de una compañía de seguros aumentan, todas las primas subyacentes también deben aumentar. Si no pueden obtener ningún tipo de reaseguro, entonces pueden

Ahí es cuando las compañías de seguros comienzan a anunciar su salida de un mercado: no tienen otra opción.

¿Qué provoca que las compañías de seguros abandonen los mercados?

¿Por qué no es tan simple como que la compañía de seguros aumente las primas de todos? ¿Por qué no podemos todos pagar un poco más por un tiempo para superar la parte más difícil? Bueno, hasta cierto punto lo haremos, pero en muchos casos una compañía de seguros no puede ajustar sus tarifas para tener en cuenta sus propios costos más altos de hacer negocios, incluso si así lo desea. Eso es porque las compañías de seguros con licencia están reguladas por los gobiernos estatales. Debe enviar incluso el cambio de tarifa más pequeño al Departamento de Seguros (DOI) y esperar la aprobación. Los DOI estatales a menudo están atrasados, por lo que pueden pasar meses (incluso un año o más en algunos estados) para que las presentaciones se revisen o incluso se aprueben. Al mismo tiempo, la compañía de seguros está estancada en precios que ya no son rentables. Si se aprueba un cambio de tarifa, es posible que sea demasiado tarde o que las nuevas tarifas ya no estén actualizadas y requieran un nuevo cambio de tarifa.

Hablemos un poco sobre los puntos débiles del seguro para que esté preparado para comprar su próxima póliza de seguro Propiedad.

corrupción y codicia

Todo el estado de Florida es un lugar difícil cuando se trata de seguros. Actualmente hay 14 compañías de seguros en liquidación, la mayoría de las cuales han quebrado en el último año. Florida Citizens, pensado como último recurso, es actualmente la aseguradora de propiedades más grande del estado. Puede que no lo sepa, pero si los ciudadanos no pueden pagar sus deudas, pueden otorgar una parte a cualquier propietario. No solo los propietarios de viviendas asegurados con Citizens, sino todos los propietarios de viviendas del estado. La crisis de los seguros ni siquiera se desencadena por los daños causados ​​por los huracanes. Es impulsado principalmente por el engaño y la primicia, incluso en años sin tormentas. Si necesita comprar una propiedad en Florida, lo mejor es concentrarse en las propiedades que se encuentran en el interior y en excelentes condiciones. Cualquier cosa en apuros, en la costa o en el sur de la Florida será problemática para el seguro.

incendios forestales

Los incendios forestales son la principal preocupación en gran parte de California, Colorado, Oregón y Washington. Esa cabaña grande y hermosa en las montañas puede tener una vista impresionante, pero un edificio de madera rodeado de árboles ya kilómetros de la estación de bomberos más cercana es la peor pesadilla de una aseguradora. Estas primas serán bastante altas para compensar el riesgo.

tornados

Cuando compra una propiedad en Tornado Alley, también puede esperar pagar primas bastante altas y deducibles de viento particularmente altos. Los estoy mirando, Oklahoma, Missouri, Nebraska, Iowa y Texas.

¿No es para eso que está el seguro? Seguro. Pero imagínese si usted y sus vecinos decidieran juntar su dinero para autoasegurarse mutuamente las casas en el vecindario. Si una casa o dos se incendiaran, estarías harto, pero si un tornado destruye toda la calle, estás en problemas. La idea de comprar todas sus propiedades en el mismo vecindario puede parecer más práctica para mantener su propiedad, pero una aseguradora de seguros no estará muy interesada en esto porque acumula riesgos.

tormentas

Como era de esperar, todas las áreas del sureste dentro de varias millas de la costa son problemáticas cuando se trata de huracanes. Piense en Luisiana, Alabama, Georgia y las Carolinas.

Texas es desafiante porque está expuesto a todas estas cosas. En el sur, está sujeto a huracanes e inundaciones. En el norte está sujeto a tornados. En el oeste está expuesto a incendios forestales. Y solo por diversión, mezclamos una loca tormenta de hielo justo en el medio. Los precios están subiendo y los proveedores se están retirando.

Si tiene la flexibilidad para comprar una propiedad, podría considerar ubicaciones que actualmente no son puntos críticos para el seguro, pero todos resultan ser excelentes lugares de vacaciones, por lo que es comprensible por qué los inversionistas acuden en masa a estas áreas. Si tiene confianza en el área, considere el aumento del costo del seguro como un costo de hacer negocios e inclúyalo en su ROI.

Pensamientos finales

Eso es un montón de pesimismo. ¿Hay luz al final del túnel? ¡Eso esperamos! Hoy nos encontramos en uno de los mercados más difíciles que haya visto la industria de seguros, pero la historia nos enseña que eventualmente el péndulo retrocederá y los mercados se suavizarán.

Hasta entonces, será difícil por un tiempo. Si se encuentra en una de estas áreas geográficas difíciles y tiene una compañía de seguros dispuesta a ofrecerle una extensión, debe considerar tomar el viaje, incluso si sus primas aumentan. Como consumidor, sea justo al hacer un reclamo, trabaje con el ajustador para obtener un pago justo y evite comprometerse con los malos que roban su póliza de seguro para obtener una ganancia. Mantenga sus alquileres en buenas condiciones para mitigar los peligros cotidianos, incluso cuando no pueda controlar los desastres naturales que pueden ocurrir. Podría marcar la diferencia entre poder obtener un seguro o no.

Steadily ha construido nuestra marca para ser la solución para los inversionistas de bienes raíces en todo el país, por lo que estamos íntimamente familiarizados con los desafíos en cada región. Hemos diversificado los mercados de nuestros socios para no tener todos los huevos en una sola canasta cuando las limitaciones de capacidad hacen que las aerolíneas se retiren. También nos esforzamos por asignar el riesgo correcto a la compañía adecuada para que el cliente obtenga una póliza sostenible y la compañía de seguros esté lista para permanecer en el negocio durante mucho tiempo. Todos necesitamos trabajar juntos en el gran ciclo de seguros de la vida.

Este artículo es presentado por Steadily

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.