¿Hay algún beneficio de diversificación en absoluto?

Durante décadas, cuando los asesores de inversiones hablaban de "diversificar su cartera en torno a bienes raíces", por lo general se referían a agregar REIT a su cartera de acciones.

No me malinterpreten, los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) tienen sus ventajas. Son extremadamente líquidos y fáciles de comprar o vender con solo hacer clic en un botón en su cuenta de corretaje existente. Y puede invertir al precio de una sola acción, lo que podría significar invertir $15 en lugar de $50,000.

Pero, ¿los REIT públicos ofrecen una diversificación real frente al mercado de valores en su conjunto? Tal vez no tanto como te gustaría pensar.

¿Qué son los REIT?

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces son empresas que poseen inversiones en bienes raíces o préstamos garantizados por bienes raíces. Para calificar realmente como REIT bajo el código del IRSEntre otros requisitos más técnicos, la empresa debe obtener al menos el 75% de sus ingresos brutos de bienes raíces y al menos el 75% de sus activos deben estar relacionados con bienes raíces.

Como sugiere el nombre, los REIT de capital poseen directamente bienes inmuebles y los REIT hipotecarios poseen deuda respaldada por bienes inmuebles. Los REIT híbridos poseen ambos.

Los REIT generalmente se especializan en una cosa nicho inmobiliario. Un REIT, por ejemplo, podría centrarse únicamente en ese Instalaciones de autoalmacenamientoo en edificios de apartamentos en ciudades de entrada o en otros cien nichos.

algunos bienes raices empresa de financiación colectiva ofrecer REIT privados que se venden directamente a los inversores. Sin embargo, la mayoría de los REIT se negocian en bolsas públicas.

Como resultado, están sujetos a la misma volatilidad y cambios violentos en el sentimiento que el mercado de valores en su conjunto. Los precios pueden caer en picado en un solo día, incluso si el valor de la propiedad subyacente no ha aumentado. Pero estamos por delante de nosotros mismos.

Reglas REIT

Como se discutió anteriormente, para calificar como REIT, una empresa debe obtener la mayoría de sus ingresos de bienes raíces.

Además, los REIT deben distribuir al menos el 90% de su base imponible en forma de dividendos. En la práctica, eso significa que normalmente pagan altos rendimientos de dividendos, pero a veces ven un crecimiento limitado en el precio de las acciones porque no pueden reinvertir las ganancias para expandir su cartera.

Hay otras reglas que se aplican a los REIT, como ser gobernados por una junta directiva y tener al menos 100 accionistas después del primer año, pero puedo sentir el bostezo comenzando ahora, así que no necesitamos profundizar en eso.

Entonces, ¿por qué una empresa necesitaría superar todos estos obstáculos para calificar como REIT? Porque disfrutan de un tratamiento fiscal especial: no pagan impuesto de sociedades sobre los fondos que se distribuyen a los inversores como dividendos. Como resultado, muchos REIT pagan el 100 % de sus ganancias a los accionistas y no pagan impuestos corporativos en absoluto.

Ganancias REIT

De hecho, a los fondos mutuos inmobiliarios les ha ido bastante bien durante el último medio siglo.

De 1972 a 2022, REIT de EE. UU. entregó un rendimiento anual promedio de 11.26%. Esto es comparable a eso S&P 500con una rentabilidad media anual del 11,98%. Ambas cifras incluyen dividendos y crecimiento de precios, y ambas son simplemente un promedio matemático de rendimientos anuales, no la tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) más precisa.

¿Cuál es mi problema con los REIT públicos si no con sus rendimientos?

La correlación entre los REIT y las acciones

El problema con los REIT es que ofrecen poca diversificación del mercado de valores. Están demasiado relacionados.

A estudio de la estrella de la mañana Durante casi dos décadas se ha observado una correlación de 0,59 entre los REIT de EE. UU. y el mercado de valores de EE. UU. en general. Si las matemáticas de la escuela secundaria necesitan un poco de repaso, una correlación de 1 significa un paso fijo, mientras que una correlación de 0 significa que no hay ninguna correlación.

Una correlación de 0,59 entre las acciones inmobiliarias y el mercado de valores más grande es similar a otros sectores de la economía. Por ejemplo, las acciones de telecomunicaciones tienen una correlación de 0,62 con el mercado en general. La correlación para consumo básico es de 0,57 y para energía de 0,64. Incluso podría pensar en los REIT como un sector más dentro de su cartera de acciones más amplia.

Mire este diagrama y dígame que la conexión no está clara:

¿Por qué es importante la correlación? Porque significa que una caída del mercado de valores también sacudirá sus REIT. huevos y cestas y así sucesivamente.

Considere que en 2022, el rendimiento promedio de los REIT estadounidenses fue de -25.10%. Sí, has leído correctamente el signo menos: han perdido más de una cuarta parte de su valor. mientras tanto es El precio promedio de la vivienda en EE. UU. subió un 10,49 % en 2022.

Esa es una gran división. Ese es exactamente el punto de diversificar en diferentes clases de activos: si una clase de activos colapsa, es de esperar que aún pueda encontrar fuertes rendimientos en otra. Esto es particularmente importante para los jubilados que dependen de los ingresos de sus inversiones para pagar sus cuentas.

De hecho, esta cifra del precio de la vivienda no incluye el lado de los ingresos de las devoluciones de propiedades. Las buenas propiedades de alquiler a menudo generan rendimientos de efectivo del 8 % o más, y los rendimientos de alquiler a corto plazo pueden ser aún mayores en los mercados adecuados. Cuando comparé los rendimientos de alquiler a corto y largo plazo MashvisorA veces veo retornos de hasta un 12 % en los alquileres de Airbnb.

Alternativas a los REIT públicos

Si desea una menor correlación entre sus inversiones en acciones y bienes raíces, debe mirar más allá de los REIT públicos.

Considere las siguientes alternativas para aprovechar los beneficios de los bienes raíces mientras proporciona una verdadera diversificación.

• REIT privados: Puede invertir en REIT no cotizados a través de plataformas de financiación colectiva como Fundrise y Streitwise. Haga su propia diligencia debida, pero al menos tienen poca correlación con los mercados de valores.
• Fondos no REIT: No todos los fondos inmobiliarios cumplen la definición legal de REIT. Groundfloor, por ejemplo, ofrece un fondo de préstamos respaldados por bienes raíces a corto plazo y completamente líquidos sin una correlación perceptible con el mercado de valores llamado Stairs.
• Propiedad fraccionada para alquileres: En plataformas como Arrival y Ark7, puede comprar acciones fraccionarias en viviendas unifamiliares por $ 20- $ 100 cada una. Recauda los ingresos por alquiler en forma de dividendos y recibe su parte de las ganancias cuando se vende la propiedad.
• Sindicaciones Inmobiliarias: Las sindicaciones ofrecen propiedad fraccionada de propiedades comerciales tales como complejos de apartamentos, parcelas para autocaravanas, instalaciones de autoalmacenamiento y más. La desventaja es que por lo general requieren inversiones mínimas altas, generalmente de $ 50,000 a $ 100,000. Pero algunos clubes de inversión en bienes raíces como el mío ayudan a los inversores a juntar su dinero para invertir con menos dinero.
• Propiedad directa: Siempre existe la forma antigua: compre bienes raíces usted mismo. Pero nuevamente, a menudo hay pagos iniciales de $50,000 a $100,000, costos de cierre, costos de reparación, reservas de efectivo y similares. Esto dificulta la diversificación de su cartera de bienes raíces.

¿Debe invertir en REIT?

Lejos de mí decirte cómo invertir. Si le preocupa la liquidez y desea iniciar algunas inversiones relacionadas con bienes raíces por $ 100, compre algunas acciones de REIT.

Personalmente, quiero que mis inversiones inmobiliarias equilibren mis inversiones en acciones. No necesito liquidez de mis propiedades inmobiliarias: ya tengo liquidez en mis acciones.

De hecho, invierto en Los inmuebles como alternativa a los bonos en mi cartera. Realiza la mayoría de las mismas funciones: diversificación de acciones, ingresos pasivos y bajo riesgo de incumplimiento. Los bienes raíces también ofrecen cosas mejores Protección contra la inflacióny aunque el valor puede caer entre un 5 y un 10 %, no puede caer un 100 % (como pueden hacerlo los bonos si el prestatario incumple o se declara en bancarrota).

Usted invierte de la manera que más le convenga. He encontrado mi propio lugar feliz, un equilibrio entre la sindicación pasiva de bienes raíces y los fondos de capital diversificados de todo el mundo.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.