Lo que me dijo un análisis de 295 mercados inmobiliarios sobre el mercado nacional

¿Cómo describiría el mercado de la vivienda en este momento? ¿Está arriba? ¿Departamento? ¿abajo? ¿Chocar? Cada opción es un poco correcta y un poco incorrecta. Porque hoy en día la situación de la vivienda en los EE. UU. difícilmente puede describirse a nivel nacional. Para comprender lo que está sucediendo y tomar decisiones de inversión acertadas en 2023, debe observar las tendencias regionales y las métricas de mercado individuales.

Para arrojar algo de luz sobre las diferencias en el comportamiento del mercado, examiné los 295 mercados inmobiliarios más grandes del país y anoté las tendencias y los conocimientos más interesantes de mi investigación.

precio de venta

De los 295 mercados encuestados, 200 aumentaron o se mantuvieron estables año tras año. Esto es cierto a pesar de que los precios de la vivienda han caído alrededor de un 3% a nivel nacional. Dicho esto, aunque alrededor de dos tercios de los mercados siguen subiendo año tras año, la profundidad de las caídas y el tamaño de los mercados que experimentan un crecimiento de precios negativo están arrastrando el promedio nacional a la baja.

La locura de la era de la pandemia casi ha terminado, pero en realidad todavía hay 37 mercados con un crecimiento de dos dígitos. Macon, Georgia, ha subido un 28%, mientras que muchos de los otros mercados candentes son del Medio Oeste. Springfield, Ohio; Saginaw, Míchigan; y algunos lugares en Wisconsin todavía están creciendo a más del 20%.

Por supuesto, también hay mercados que experimentan grandes caídas. Austin lidera con un crecimiento del -14 %, seguido de Sacramento y Boise con un -12 %, y otros mercados importantes como Seattle, Phoenix, Los Ángeles y Denver están experimentando algunas de las peores correcciones.

Lo que noté sobre los precios de venta son las fuertes diferencias regionales. La mayoría de los estados del oeste están experimentando grandes caídas, mientras que los mercados del medio oeste y el noreste están funcionando bien. El sur sigue creciendo en su mayor parte, pero algunos mercados también están cayendo. Para ilustrar algunas de estas diferencias regionales, he seleccionado mercados (algo arbitrariamente) de cada región.

Como puede ver claramente, Boise ha experimentado un fuerte declive, pero ha comenzado a estabilizarse. Madison y Orlando son relativamente planas y Rochester todavía tiene una tendencia alcista (aunque la estacionalidad hace que parezca que ha estado baja durante algunos meses, está al alza año tras año).

inventario

La lógica dominante durante el último año ha sido que los inventarios aumentarían significativamente con tasas de interés más altas, y en cierto modo eso es cierto. De los 295 mercados encuestados, 183 tuvieron un aumento de inventario año tras año. Algunos mercados realmente se han disparado, con mercados como The Villages, Florida; Austin, Texas; y Spokane, Washington, todos más que duplicando el inventario.

Esto parece una estadística alarmante, ya que el aumento de los inventarios puede preceder a fuertes caídas de precios, pero los datos interanuales podrían confundirnos. Los niveles de existencias han sido extremadamente bajos durante la pandemia, así que observé los niveles de existencias de hoy y los comparé con los mismos meses de 2019. Lo que encontré fue que solo 20 mercados tienen un inventario por encima de los niveles previos a la pandemia. ¡Eso es extremadamente bajo! Incluso con tasas de interés más altas, solo hay un puñado de mercados en todo el país con inventarios completamente recuperados.

Lo que es aún más notable para mí es lo bajos que se han mantenido los inventarios en otros mercados. En Muncie, Indiana, por ejemplo, el inventario ahora es solo el 21 % de lo que era en 2019. Esto significa que de cada cinco casas que están a la venta en 2019, ahora solo hay una. A nivel regional, los inventarios bajos se concentran principalmente en Nueva Inglaterra. Massachusetts, New Hampshire, Vermont y Connecticut tienen múltiples mercados con inventarios desesperadamente bajos.

Incluso en Boise, que ha experimentado una fuerte corrección, los inventarios han caído en línea con los patrones estacionales este invierno y no se están acelerando fuera de control.

Nuevas entradas

Una de las principales razones por las que el inventario sigue siendo tan bajo es la falta de nuevos listados. De los 295 mercados, solo 16 registraron un crecimiento en el número de nuevas matriculaciones el año pasado. Esto es lo más parecido a una tendencia nacional actualmente posible en el mercado inmobiliario. Sorprendentemente, estos 16 mercados se concentran principalmente en Florida y Texas.

En ciertos mercados, los vendedores se están rebelando. Burlington, Vermont, experimentó una caída del 68 % en los registros nuevos este año, al igual que Truckee, California. Otras áreas con registros extremadamente bajos se encuentran en Nueva Inglaterra. Eso tiene sentido: la disminución de los nuevos listados y los bajos inventarios tienden a estar estrechamente relacionados.

Si se pregunta por qué el mercado inmobiliario no está colapsando a nivel nacional, esta es una de las principales razones. Hay muy poco para comprar, lo que compensa la caída de la demanda que viene con el aumento de las tasas de interés.

dias en el mercado

Days on Market (DOM) es un excelente indicador, ya que nos ayuda a comprender el equilibrio de la oferta y la demanda en un mercado. En mercados con exceso de oferta, DOM aumenta. En mercados con demanda excesiva, DOM disminuye. Los mercados equilibrados se mantienen planos.

Lo que estamos viendo en este momento es que 246 mercados tienen DOM en aumento. Aunque los inventarios se han mantenido bajos, las propiedades han estado en el mercado por más tiempo en la mayor parte del país. Pero por cuánto tiempo es muy diferente.

En Boise, el promedio de días en el mercado aumentó de 13 hace un año a 88 en la actualidad. ¡Eso es un aumento de casi el 600%! No es de extrañar que los precios estén cayendo en Boise. El diagrama de arriba hace un gran trabajo al mostrar lo que está sucediendo. Los mercados en auge como Boise y Orlando están regresando. Mientras tanto, los mercados más "aburridos" como Rochester y Madison se mantienen casi perfectamente, como lo han hecho durante años. Esto es generalmente cierto en muchas áreas metropolitanas grandes en el medio oeste y el noreste.

Proporción de venta a lista

La última métrica que analicé es la proporción de venta a lista, que mide, en promedio, cuánto se venden las propiedades por debajo o por encima del precio de venta. A pesar de la caída de la demanda, todavía hay 49 mercados en los EE. UU. que promedian ventas por encima de la lista. De todos los mercados, Rochester, Nueva York, lidera el camino con una vivienda promedio que se vende por alrededor del 107% del precio de lista. Madison también está por encima del 100 %, lo que de nuevo no sorprende dada la dinámica de la oferta y la demanda.

Sin embargo, para los otros 246 mercados, los compradores reciben descuentos sobre el precio minorista. Llevo meses hablando del concepto de "compra profunda" y parece que esto sucede en el 84% de los mercados. En Key West, Florida, los compradores compran al 95 % del precio de lista, en Austin al 96 % y en Nueva Orleans a alrededor del 97 %.

Para mí, este es un ejemplo perfecto de por qué es tan importante comprender la dinámica del mercado local. Si descubre que el inventario está aumentando y está en un mercado de compradores, puede ofrecer menos del precio solicitado, y como muestran los datos, ¡probablemente lo obtendrá! Sin embargo, si se encuentra en un mercado de vendedores fuertes, es posible que deba redactar ofertas competitivas y no pueda darse el lujo de ser tan paciente como le gustaría.

Diploma

Esperemos que este análisis le haya mostrado que tratar de describir "el mercado de la vivienda" actualmente no es posible. Cada región y cada mercado individual se comporta de manera diferente. Hay mercados todavía atrapados por el auge de la pandemia con un crecimiento masivo y bajos inventarios. Y hay mercados que experimentan fuertes correcciones.

La forma en que invierta en 2023 debería depender en gran medida de la dinámica de su mercado local. Algunos mercados ahora admitirán flipping, mientras que otros se adaptan mejor a los alquileres, y algunos quizás no deberían tocarse por completo. Como inversionista, lo animo a que vigile las métricas detalladas en la publicación anterior y las use para tomar decisiones de inversión.

¿Qué está viendo en su mercado local y cómo está adaptando sus tácticas de inversión en consecuencia? ¡Déjame saber abajo en los comentarios!

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.