Los 10 mejores mercados inmobiliarios pronosticados para ver una fuerte demanda esta década

Las fuertes tendencias demográficas han impulsado la demanda de viviendas en los EE. UU. en los últimos años. A medida que los Millennials, ahora la generación más grande que vive en el país, están llegando a su mejor momento para comprar una vivienda, la demanda de compra y alquiler de viviendas ha aumentado considerablemente. Esta fortaleza demográfica ha sido una de varias variables que han impulsado los precios de las viviendas al alza desde antes de la pandemia.

Pero la demografía no lo es todo cuando se trata de demanda: la economía también juega un papel. Y con una inflación persistentemente alta y una gran incertidumbre económica, existe el riesgo de que la demanda de vivienda se desacelere en los próximos años. Lo que suceda con la demanda en los próximos años tendrá un gran impacto en los inversores inmobiliarios.

Por lo tanto, en este artículo, desglosaré las tendencias recientes de la demanda, proporcionaré un pronóstico de la demanda nacional en los próximos años y proporcionaré una lista de los 10 mercados principales y los 10 últimos para el crecimiento de la demanda de vivienda.

medida necesidad

Hay varias formas de medir la demanda de vivienda. Por lo general, observamos el volumen total de ventas, las solicitudes de hipotecas y algunas métricas de conglomerados, como los niveles de inventario y los meses de entrega, para medir el equilibrio entre la oferta y la demanda. En el mercado de alquiler, normalmente usamos una métrica conocida como "absorción" que mide el número total de unidades de alquiler ocupadas en un mercado determinado. Para combinar estos diferentes mercados en una métrica útil, me gusta rastrear el número total de hogares y la tasa de crecimiento de ese número.

En caso de que no esté familiarizado con la definición formal de "hogar", el sitio web del censo establece: "Un hogar (o "hogar común"), como se usa en la encuesta del censo, describe a todas las personas que comparten la misma residencia principal, excluyendo a aquellos individuos necesariamente emparentados por sangre”.

En otras palabras, cada unidad de vivienda utilizada como residencia principal es un hogar. Si vives con tus padres, eso es un hogar. ¿Vives con una pareja y tus hijos? Este es un hogar. Si vive con uno o más compañeros de cuarto, aunque no sean parientes consanguíneos, sigue siendo un hogar.

Esta definición tiene sentido porque nos ayuda a medir la demanda agregada de unidades de residencia principal. En teoría, si suma todos los hogares en los EE. UU., eso también debería ser igual a la demanda total de viviendas principales en el país (este análisis no incluye la demanda de segundas viviendas o alquileres a corto plazo).

Con el tiempo, el número total de hogares tiende a aumentar a medida que crece la población. La tasa de natalidad de EE. UU. se ha desacelerado significativamente, pero pasarán décadas antes de que eso se refleje en las cifras de creación de hogares. De hecho, estamos en un pico en el crecimiento de los hogares en este momento.

Según el Censo de EE. UU. de 2020, los grupos de edad más grandes en los Estados Unidos son los de 25 a 29 años, seguidos por los de 30 a 34 años. Esta distribución de la población se corresponde estrechamente con la edad en la que la mayoría de las personas comienzan su propio hogar, que suele ser cuando una persona alcanza los 20 o los 30 años. Esta realidad demográfica ha asegurado una fuerte demanda de alquiler y vivienda durante varios años.

Pero como dije al principio del artículo, la población no es el único factor que incide en la formación de los hogares. Es posible que la formación de hogares se ralentice incluso con fuertes desarrollos demográficos. Y lo contrario también es cierto: la formación de hogares puede acelerarse incluso cuando el crecimiento de la población no es particularmente fuerte. La economía juega un papel importante en la formación de los hogares. Las personas no darán el salto financiero de formar un hogar a menos que su situación financiera lo respalde. Y como todos sabemos, el panorama económico en este momento es, en el mejor de los casos, sombrío.

En los últimos años, el crecimiento de los alquileres y el precio de la vivienda han hecho que la vivienda en los Estados Unidos se haya vuelto inasequible en general. Estados Unidos es ahora "alquiler cobrado" por primera vez y asequibilidad de la vivienda ha alcanzado un mínimo de varios años. Todo esto está sucediendo en un momento en que la inflación está acabando con el poder adquisitivo de todos los estadounidenses y se avecinan más problemas económicos en el futuro. Básicamente, no es un buen momento para comenzar un hogar a menos que sea necesario, y los datos lo respaldan.

Como muestran estos datos de CoStar, la formación de hogares ha experimentado un gran auge durante los últimos años (al igual que básicamente todos los datos del mercado inmobiliario). Después de un breve período de crecimiento negativo a principios de la pandemia, la actividad inmobiliaria se recuperó rápidamente, lo que generó una fuerte demanda de casas y apartamentos en alquiler. Pero el frenesí alcanzó su punto máximo en el tercer trimestre de 2022 y ha disminuido drásticamente. CoStar proporciona un pronóstico (que se muestra en naranja) de dónde esperan que esté la formación de hogares en los próximos años, y es significativamente más bajo que antes de la pandemia. Personalmente, creo que hay un poco más de riesgo a la baja en el corto plazo de lo que sugiere este pronóstico, pero creo que el promedio móvil de 5 años probablemente sea correcto dada la demografía.

Esta desaceleración de la demanda afectará naturalmente a los inversores inmobiliarios, ya que probablemente dará lugar a una apreciación del capital y un crecimiento de los alquileres más lentos en los próximos años. Pero es importante reconocer que la demanda sigue aumentando y la mayoría de los expertos cree que todavía tenemos una oferta insuficiente en los EE. UU., lo que significa que la demanda puede disminuir pero el mercado puede no alcanzar el equilibrio pronto porque la oferta es baja.

Los datos que se muestran arriba son nacionales y como todos sabemos, los bienes raíces son locales. Usando los datos históricos de CoStar y el pronóstico de 5 años, encontré los 10 mercados con la demanda de pronóstico más sólida y los 10 mercados con la demanda de pronóstico más débil para los próximos años. Solo filtré por mercados con más de 100,000 hogares, ya que muchos de los mercados más pequeños son menos reconocibles (y probablemente menos interesantes para cualquiera que lea esto).

Los 10 principales mercados para la demanda prevista

Los 10 principales mercados para la demanda prevista

Estas listas no son exhaustivas, pero deberían darle una idea del rango de resultados proyectados para los próximos años. Para los principales mercados como Provo, Utah y Austin, Texas, se espera que el número total de viviendas crezca un 2 % anual cada uno durante los próximos cinco años. En el lado de la ecuación, tenemos a Charleston, West Virginia, que se prevé que se reduzca a una tasa del 1,2 % anual durante los próximos cinco años.

Diploma

Para los inversionistas que están considerando en qué mercado invertir, les recomiendo estudiar los patrones presupuestarios en su ciudad. El crecimiento de la población es un buen punto de partida, pero si realmente quiere comprender qué está pasando con la demanda de vivienda, mire la formación de hogares. La Oficina del Censo tiene datos gratuitos que puede analizar para ver el desempeño histórico, y puede usar Google Forecasts para su ciudad para tener una idea de lo que podría ocurrir en su área.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.