Los activos comerciales se encuentran en la mayor caída imaginable

Los bienes raíces comerciales están bajo mucho estrés. Muchos analistas e inversores, incluido yo mismo, esperan caídas significativas en el valor de gran parte del sector durante el próximo año. Pero un tipo particular de bienes raíces comerciales enfrenta el mayor potencial de colapso: el espacio para oficinas. E incluso si actualmente no está invirtiendo en espacio para oficinas, el futuro de esta enorme clase de activos tendrá implicaciones importantes para el mercado inmobiliario en general y la economía en general.

La idea de que el mercado de oficinas podría colapsar tiene sentido lógico ya que más personas trabajan desde casa, pero se ve aún peor desde la perspectiva de los datos.

desde 2019, absorción neta, un indicador clave que mide el equilibrio entre la oferta y la demanda de espacio de oficinas, ha experimentado una tendencia negativa significativa. Durante ese período, los inquilinos cedieron la friolera de 140 millones de pies cuadrados. 25 millones de esos pies cuadrados perdidos ocurrieron en 2023, por lo que no hay señales de desaceleración. De hecho, la evidencia sugiere que este espectáculo de terror continúa, ya que se espera que otros 67 millones de pies cuadrados de nueva oferta entren en funcionamiento este año, la mayor cantidad de nuevos espacios de oficinas desde 2009. Así que hay un enorme exceso de oferta que se está inundando. el mercado, y lo hace en el peor momento posible, cuando la demanda está cayendo.

Debido al trabajo remoto, la demanda obviamente ha disminuido. Aunque el número total de días trabajados desde casa ha caído desde el pico de la pandemia, Todavía se estima que está un 400% por encima de los niveles previos a la pandemia. Si bien parece haber evidencia anecdótica de que el trabajo remoto disminuirá un poco en los próximos años, me parece inconcebible que alguna vez se acerque a los niveles previos a la pandemia.

La segunda razón de la debilidad de la demanda es el clima económico general. La mayoría de los economistas, incluido el propio análisis de la Reserva Federal, creen que el desempleo aumentará en los próximos años. Ante el estancamiento o la disminución del número de empleados, solo unas pocas empresas buscan expandir su espacio de oficinas. E incluso entre aquellas empresas que están contratando nuevos empleados, es probable que haya relativamente pocas que deseen contratos de arrendamiento largos y costosos.

No importa cómo lo mires, las empresas simplemente están utilizando menos espacio de oficina. Esto se refleja en gran parte de los datos que observo (que provienen de CoStar). Veamos algunos de los indicadores más importantes:

tasas de vacantes

En el primer trimestre de 2023, las vacantes de oficinas aumentaron a un récord del 13 %, superando el pico anterior en 2010. La vacante antes de la pandemia era de alrededor del 10 %, por lo que ha aumentado alrededor del 30 % desde entonces, pero CoStar cree que las vacantes aumentarán aún más. . Su pronóstico es que las vacantes de oficinas aumenten a casi un 18 % en todo el país para 2026 y, significativamente, no anticipan una disminución en ningún punto de su pronóstico de cinco años.

Observe algunas de las tendencias de construcción y absorción en el gráfico. La absorción neta ha sido negativa desde el comienzo de la pandemia y se espera que empeore en los próximos años. Mientras tanto, los envíos netos (nuevo suministro) aumentarán a fines de 2023, antes de estancarse casi por completo en 2025 y más allá. Los desarrolladores ven las señales de los tiempos y dejarán de construir espacio para oficinas, pero es probable que las unidades planeadas salgan al mercado de todos modos, lo que conducirá a un aumento en las vacantes.

subarrendamientos

El subarrendamiento ocurre cuando el inquilino de una oficina ya no quiere una parte o la totalidad del espacio y está buscando otra empresa para hacerse cargo de una parte o la totalidad del espacio de alquiler. Actualmente hay 216 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas disponibles para subarriendo, más del doble de los niveles previos a la pandemia. Solo San Francisco tiene 12 millones de pies cuadrados, eso es aproximadamente el 6% de toda la ciudad. Hay 31 millones disponibles en la ciudad de Nueva York, una cantidad verdaderamente asombrosa, pero con el 3,1% de las acciones, es proporcionalmente menos que San Francisco.

La tendencia hacia la creciente disponibilidad de subarriendos se puede observar en todas partes. Grandes mercados, pequeños mercados, urbanos, suburbanos, lo que sea. Esto es lo más cercano a una tendencia nacional que podemos ver. Las empresas están tratando de deshacerse de su espacio de oficinas, pero la demanda no es suficiente. Lo que eso significa para mí es que, si bien la vacante está en un nivel récord, ni siquiera cuenta toda la historia. Incluso las empresas que tienen contratos de arrendamiento no quieren sus contratos de arrendamiento.

Rentar

Los alquileres de oficinas se han recuperado un poco desde el pico de la pandemia, pero no se espera que esto dure. Es probable que tasas más altas de desocupación combinadas con una sobreabundancia de disponibilidad de subarrendamiento reduzcan las tasas. Por ejemplo, se ofrecen algunas áreas de subarriendo Grandes descuentos del 30-50% en tarifas directas.

A $35.00 por pie cuadrado, el alquiler promedio a nivel nacional está donde estaba a principios de 2020. Por lo tanto, todavía no está mal, pero se espera que los alquileres bajen, de acuerdo con los otros datos que estamos viendo aquí.

¿Se derrumbará el mercado?

Mirando los datos anteriores y teniendo en cuenta el corolario de las tendencias actuales, parece que los precios de las oficinas van a caer más del 15 %, lo que yo llamaría un desplome. Pero, ¿cómo sucederá eso realmente?

Los activos comerciales, como el espacio de oficinas, generalmente se valoran en función de la tasa de capitalización y el ingreso operativo neto (NOI). Con altas vacantes y alquileres más bajos, el NOI seguramente caerá. Esto solo dañará las críticas. Con tasas de interés más altas y un alto riesgo de mercado, las tasas de capitalización aumentarán. CoStar pronostica un aumento a nivel nacional en los límites máximos de oficinas de alrededor del 7,2% a alrededor del 8,5%.

A medida que aumentan las tasas de capitalización, los precios caen. Por ejemplo, si tuviera una propiedad con un NOI de $ 100,000, a la tasa de capitalización actual del 7.2%, valdría poco menos de $ 1.4 millones. Si las tasas de capitalización aumentaran al 8,5%, esa propiedad valdría alrededor de $1,18 millones, una caída de valor del 15%. Pero estas son solo tasas de capitalización. Cuando combina tasas de capitalización más altas con un ROI potencialmente más bajo, las cosas podrían empeorar. Pero, ¿qué tan mal se pondrá?

CoStar estima que el precio por pie cuadrado de espacio de oficina caerá un 23 % debido al aumento de las tasas de capitalización y la caída del NOI. Y hay buena evidencia que muestra una caída de esa cantidad o incluso más. En cuanto a las propiedades de oficinas comerciales cotizadas (REIT de Office), vemos descensos significativos. El REIT de oficina más grande, Alexandria Real Estate Equities (ARE), ha bajado más del 30% en los últimos 12 meses. Otro gran REIT, Boston Properties, ha bajado un 53 % en el momento de escribir este artículo. Respectivamente NAREIT – una asociación REITLos REIT de Office han bajado un 21 % en 2023 y un 41 % en los últimos 12 meses.

Hay buenas razones para creer que seguirán revisiones privadas. Los REIT públicos se recalifican constantemente, por lo que los inversores que están leyendo las señales de los tiempos ya han empujado a la baja las valoraciones públicas. En el caso de los ratings privados, en cambio, la corrección lleva más tiempo porque sólo se revalorizan cuando se venden. En general, espero que las oficinas del sector privado experimenten una caída similar, alrededor del 25-30%.

También cabe destacar que los bancos son reacios a prestar a los inversores en oficinas, lo que dificulta la recuperación. Incluso si un inversionista quiere ingresar al espacio de la oficina y ayudar a que el mercado toque fondo, es posible que no haya financiamiento disponible.

Por supuesto que habrá grandes diferencias. A algunas ubicaciones y submercados les irá bien o solo experimentarán leves descensos, mientras que otros experimentarán descensos aún mayores en mercados como Nueva York y San Francisco. Los activos de calidad, como los edificios construidos en la última década, siguen teniendo un buen comportamiento y muestran una absorción neta positiva. La demanda continúa en muchos mercados del cinturón solar. Las ofertas de nicho como las ciencias de la vida son, y pueden seguir siendo, exitosas en Boston y San Diego. Pero estas son excepciones a la tendencia nacional más amplia.

Diploma

¿Qué significa todo esto para los inversores inmobiliarios que pueden o no estar interesados ​​en el espacio de oficinas?

En primer lugar, sería extremadamente cauteloso al comprar espacio para oficinas en este momento. Creo que las calificaciones privadas todavía son demasiado altas y deben reducirse. Si está buscando comprar espacio de oficina en los próximos años, deberá comprar con un descuento significativo respecto a los máximos anteriores y esperar un aumento de las vacantes y una caída de los alquileres en el futuro previsible. Va a ser todo un desafío fabricar este lápiz, pero si los precios realmente bajan tanto como creo que pueden, podría haber oportunidades cuando se asiente el polvo.

En segundo lugar, las propiedades inmobiliarias alrededor de los distritos comerciales centrales podrían verse afectadas. Todo, desde tiendas minoristas hasta viviendas multifamiliares y unifamiliares, puede verse afectado negativamente por las mismas tendencias que afectan negativamente al espacio de oficinas. No estoy sugiriendo que las valoraciones de las oficinas y las valoraciones de otras clases de activos tengan una relación causal, pero con menos personas entrando en las oficinas, la demanda de otros tipos de propiedades en la región podría caer. También existe un riesgo para los bancos que están muy involucrados en los préstamos para oficinas. Esto podría extenderse a otras clases de activos comerciales.

En tercer lugar, creo que también habrá grandes caídas en otros sectores inmobiliarios comerciales, aunque probablemente en menor medida que en el sector de oficinas. Espero que la vivienda multifamiliar y el comercio minorista disminuyan, pero los fundamentos sugieren que el espacio de oficinas será el que más sufrirá. Es poco probable que las vacantes y los alquileres en los edificios de apartamentos se vean tan afectados como en los edificios de oficinas.

Finalmente, recuerde que este es un análisis exhaustivo a nivel nacional, pero cada región se desempeña de manera diferente. Las grandes ciudades como Nueva York y San Francisco se ven particularmente afectadas, mientras que algunas ubicaciones en el cinturón solar podrían seguir creciendo.

Consigue la mejor financiación

Encuentre y compare rápidamente prestamistas favorables a los inversores que se especializan en su estrategia de inversión única. ¡Es rápido, gratis y más fácil que nunca!

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.