Los alquileres superan los pagos de vivienda en solo cuatro mercados: ¿se acabaron los días de flujo de efectivo?

Detroit, Filadelfia, Cleveland y Houston. Estas son las únicas cuatro ciudades restantes donde comprar una casa típica cuesta menos que alquilar, según un nuevo estudio informe por Redfin. El análisis comparó los valores de las viviendas y las estimaciones de alquiler para marzo asumiendo un pago inicial del 5% y una tasa hipotecaria del 6,5% para las 50 áreas metropolitanas más pobladas de los Estados Unidos. Ya en enero de 2022 un análisis por Realtor.com mostró que comprar una casa era más barato que alquilarla en más de la mitad de las áreas metropolitanas más grandes. Desde entonces, sin embargo, las tasas hipotecarias han aumentado Los precios de los alquileres se han aplanado nacional.

La pregunta natural para los inversionistas es si comprar una casa puede generar flujo de efectivo ahora que los pagos de vivienda (incluidos... Seguro Y Impuestos de propiedad) superan la renta de mercado en la mayoría de los mercados. Spoiler: la estrategia de alquiler a largo plazo sigue siendo viable, pero los inversores se enfrentan a más desafíos.

¿Deberías invertir en estos cuatro mercados?

Redfin estima que el alquiler típico supera el alquiler típico de un apartamento en solo cuatro áreas metropolitanas. En Detroit, los alquileres estimados superan los costos de vivienda estimados para aproximadamente el 80 % de las propiedades, y comprar es aproximadamente un 24 % más barato que alquilar.

En ninguno de estos metros se han disparado los valores inmobiliarios durante la pandemia en comparación con el resto del país. Si bien las áreas metropolitanas como Phoenix y Miami han experimentado un gran auge de precios, los precios en estas áreas también han caído a un ritmo más rápido. En comparación, Detroit y Cleveland obtuvieron solo una fracción del aumento en el valor, pero las fases de caída de precios también fueron menos pronunciadas en estas ciudades, según Redfin.

Aún así, la tasa de apreciación de 10 años está en miami (de marzo de 2013 a marzo de 2023) fue aproximadamente un 26% superior a la tasa de apreciación de 10 años para detroit, según el índice de precios de la vivienda S&P/Case-Shiller. Y hay otras ventajas de comprar en un mercado cíclico: si planifica sus compras y ventas de acuerdo con las fluctuaciones del mercado, puede lograr rendimientos aún mayores.

Sin embargo, para los inversionistas que buscan una inversión estable y confiable, estas ciudades podrían ser más atractivas que otros mercados. Detroit incluso puede ofrecer a algunos inversores la oportunidad de comprar en efectivo, ya que el valor promedio de la vivienda en abril fue bajo. $75,000, y el mercado es ideal para generar flujo de efectivo debido a su relación precio-alquiler. Pero, por supuesto, también hay otros factores a considerar. Detroit, por ejemplo, tiene un índice de delitos violentos Casi el doble la de Miami.

Pocas oportunidades para el flujo de efectivo en las ciudades prósperas de la pandemia

Junto con áreas metropolitanas notoriamente caras como San José y San Francisco, donde una casa cuesta más del doble del alquiler mensual para comprar, las ciudades prósperas pandémicas como Sacramento, Las Vegas, Phoenix y Austin tienen porcentajes de bienes raíces de un solo dígito donde el pago de alquiler estimado excede el pago estimado de la hipoteca. Estas ciudades vieron una afluencia de nuevos residentes durante la pandemia que disparó los precios, pero ahora los valores de las propiedades están cayendo.

No se trata solo del mercado, se trata de la propiedad

En los siguientes mercados, Redfin encontró que menos del 0,5 % de las propiedades superaban la compra sobre el alquiler:

• San Jose, California
• San Francisco, California
• Oakland, California
• Anaheim, California
• Los Angeles, California
• San Diego, California
• Sacramento, California
• Seattle, Washington
• Denver, Colorado
• Portland, Oregon

En las metrópolis restantes, al menos una pequeña parte de los bienes inmuebles todavía tiene la oportunidad de generar flujo de efectivo con las tasas de interés hipotecarias actuales. Esto significa que los inversores inteligentes que buscan bienes inmuebles rentables aún pueden encontrar grandes oportunidades de inversión. Todo se reduce a obtener los números para cada trato individual agente inmobiliario favorable a los inversores puede guiarlo en la dirección correcta.

¿Debe esperar el alivio de la tasa hipotecaria?

¿Cuánto tendrían que bajar las tasas hipotecarias para que los inversores obtengan ingresos por alquiler por encima de los alquileres residenciales típicos en la mayoría de las áreas? Actualmente, la prima de propiedad de vivienda es de alrededor del 25 % en todo el país, con un pago hipotecario mensual promedio estimado de $3,385 y un pago promedio de alquiler de $2,715. Si las tasas hipotecarias cayeran al 4 %, eso reduciría la prima de propiedad de la vivienda al 1 % y abriría nuevos mercados donde es más barato comprar. Pero solo a una tasa hipotecaria del 3%, el pago de alquiler medio estimado a nivel nacional superaría el pago de vivienda típico.

La única vez que tasa hipotecaria de tasa fija promedio de 30 años Durante las últimas tres décadas, las tasas de interés habían caído a estos mínimos en 2020 y 2021. Es poco probable que las tasas de interés regresen a mínimos históricos en el corto plazo. economía comercial actualmente pronostica que la Tasa de Fondos Federales caerá a 3.25% para 2025, mientras que el Comité Federal de Mercado Abierto pronostica una caída a 3.25% 3,1% el mismo año. Si bien esto tendría un impacto significativo en las tasas hipotecarias, probablemente no resultaría en un pago de vivienda nacional promedio más barato en comparación con el pago de alquiler nacional promedio.

Si espera o no debe ser una decisión individual. Si se dirige a un mercado como el de Denver, donde la prima de propiedad de vivienda es superior al 50 % y Redfin solo ha encontrado el 0,1 % de las propiedades que podrían generar flujo de efectivo, podría tener sentido esperar y fortalecer su posición de efectivo y ver qué sucede donde las cosas terminar. Alternativamente, podría considerar invertir de forma remota en otros mercados o cambiar su estrategia de inversión.

Las ciudades deseables con mercados laborales sólidos tienden a atraer a nómadas digitales y trabajadores itinerantes. Por lo tanto, debe pensar si una estrategia de alquiler a mediano plazo es factible. Incluso si las tasas de ocupación para alquileres a corto plazo no alcanzan las altas tasas de ocupación habituales en 2021, todavía hay oportunidades para que los inversores obtengan rendimientos significativos en algunas ciudades medianas con valores de propiedad relativamente bajos y numerosas actividades culturales y al aire libre. también ADN de aire.

¿Puedes hacer que funcione con las tasas hipotecarias actuales?

Para algunos inversores, la estrategia de alquiler a largo plazo encaja de forma natural con su estilo de vida. Y todavía es posible ganar más en alquiler de lo que paga mensualmente para poseer y mantener una propiedad de alquiler. Sin embargo, los inversores se enfrentan a otros desafíos. La búsqueda de la propiedad adecuada requiere una dosis especial de paciencia. La lucha es especialmente grande para los inversionistas de nivel de entrada que pueden no tener un pago inicial grande o el historial para acceder a formas alternativas de financiamiento.

Dependiendo de sus opciones de financiamiento y la disponibilidad de bienes raíces con flujo de efectivo en los mercados que le interesan, es posible que pueda encontrar excelentes inversiones con las tasas hipotecarias actuales, o puede optar por esperar a que llegue el alivio. En su investigación, podría considerar estas otras áreas metropolitanas donde al menos el 30 % de las propiedades tienen un pago de alquiler estimado mayor que el pago de una hipoteca. Pero asegúrese de considerar otros factores que hacen una buena inversión.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.