Los compradores de viviendas institucionales se están retirando del mercado en masa. ¿Qué ven ellos que usted no ve?

Los inversores institucionales (propietarios de 1000 viviendas o más) vendieron sus participaciones en 2023. Estos grandes inversores han reducido su actividad de compra en casi un 80 % desde el cuarto trimestre de 2022 en comparación con el cuarto trimestre de 2021 Investigación y asesoramiento de John Burns.

Este cambio de actividad se ha traducido en un 90% menos de compras de vivienda en enero y febrero de este año que en los dos primeros meses de 2022.

Esto contrasta fuertemente con la situación de compra de viviendas por la pandemia en los EE. UU. En ese entonces, era fácil pedir dinero prestado y las tasas de interés estaban en su punto más bajo; junto con el aumento de los alquileres y el aumento vertiginoso de los precios de las viviendas, fue una tormenta perfecta para que los compradores de viviendas institucionales agregaran a sus carteras. ¿Por qué se ha invertido la tendencia?

Echamos un vistazo más de cerca a las tendencias de compradores de viviendas institucionales, las razones detrás de su salida y lo que esto significa para los inversores individuales.

Venta de casas y carteras cada vez más reducidas

American Homes 4 Rent and Invitation Homes fueron vendedores netos en el primer trimestre de este año. Al 31 de marzo de 2023, American Homes 4 Rent, un desarrollador comunitario líder en alquiler de viviendas unifamiliares, tenía una cartera de 58,639 viviendas, 354 viviendas menos que 58,993 viviendas (666 viviendas vendidas, mientras que 299 nuevas construcciones y 13 adquiridas) al 31 de marzo de 2023. 31 de diciembre de 2022.

En el primer trimestre de 2023, Invitation Homes compró 194 viviendas y vendió 297. Como el mayor propietario de viviendas unifamiliares en los Estados Unidos, su cartera disminuyó de 83 113 a 83 010 viviendas unifamiliares.

Además, los datos de Redfin muestran que los inversores institucionales están huyendo de ciudades que alguna vez fueron codiciadas como Las Vegas, Nevada y Phoenix, Arizona, debido a la caída de los precios inmobiliarios. ¿Cuánto han caído? Según Realtor.com, las construcciones de casas nuevas en Phoenix cayeron un 15% año tras año en marzo.

Aumento de las tasas de interés

Dado que la Reserva Federal ha estado subiendo las tasas de interés rápidamente, las tasas hipotecarias se han disparado. Según Forbes, la tasa de interés de una hipoteca de tasa fija a 30 años era del 3,22 % a principios de 2022, pero desde entonces ha aumentado a un promedio del 7,17 %. En consecuencia, las ofertas no son tan lucrativas como lo fueron durante la pandemia.

¿Qué se puede esperar para el resto del año? Los expertos, incluido Dave Meyer, pronostican una mayor volatilidad en las tasas de interés y que es posible que veamos un pico en el verano, con tasas estabilizándose para fines de año.

Los precios inmobiliarios fluctúan

Según Realtor.com, estamos viendo un inventario limitado ya que las listas de casas nuevas han bajado más del 20% año tras año. En un informe de abril de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), los datos mostraron que el precio de venta medio de las viviendas existentes cayó un 1,7 % año tras año a $388 800.

En general, estamos viendo inventarios limitados y una caída en las ventas de viviendas a medida que los precios de las viviendas se recuperan en la mitad del país, mientras que la otra mitad disminuye después del pico de la pandemia.

El crecimiento de los alquileres se ha ralentizado

El crecimiento de los alquileres en EE. UU. se ha estancado recientemente. En abril, los alquileres solicitados en EE. UU. aumentaron solo un 0,29% anual a $1967, el aumento de alquiler interanual más bajo en 37 meses. Nueva Orleans, Luisiana (-15 %) y Austin, Texas (-14 %) fueron los más afectados. Durante la pandemia, hemos visto a los millennials formar familias y comprar casas, pero ahora los hogares planean quedarse donde están.

Si bien el crecimiento de los alquileres puede haberse desacelerado, es probable que aumente la demanda de los inquilinos. El problema de la asequibilidad de la vivienda dificultará que los estadounidenses se conviertan en propietarios.

¿Los inversores institucionales están adquiriendo todo el inventario?

Contrariamente a la creencia popular, los compradores de viviendas institucionales no están consumiendo inventario y elevando aún más los precios. Según NAR, mientras que los compradores de viviendas institucionales aumentaron en el 84 % de los estados, representaron solo el 15 % de las compras de viviendas unifamiliares en 2021. Por lo tanto, los inversores habituales no deberían preocuparse demasiado por un escenario de batalla de David contra Goliat.

Lo que esto significa para los inversores cotidianos

Estos factores significan que el retorno de la inversión no es tan lucrativo durante la pandemia. En última instancia, en medio del aumento de las tasas de interés, los precios de la vivienda inflados y una desaceleración en el crecimiento de los alquileres, las ganancias financieras ya no son lo que solían ser.

Sin embargo, si vive en ciertas regiones de Sun Belt, incluidas Texas, Georgia, Oklahoma y Alabama, es posible que haya notado una actividad de compra de vivienda institucional superior al promedio. Estas regiones representan una mayor parte de la actividad total de compra de viviendas. Por lo tanto, depende de dónde viva en los EE. UU. para determinar cómo le afectará esto.

Otro estudio de Yardi Systems muestra que los inversores institucionales que poseían viviendas unifamiliares representaban solo el 5% del mercado (700.000 de 14 millones) en 2022. Además, MetLife Investment Management (MIM) predice que la participación podría crecer hasta el 40 %, o 7,6 millones de hogares, para 2030.

¿Es un buen momento para comprar una propiedad de alquiler?

Solo el tiempo dirá cuándo los compradores de viviendas institucionales darán un paso al costado y comprarán activamente más inventario. Cuando caen las tasas hipotecarias y las valoraciones de las propiedades, puede haber un aumento en la actividad de compra. Sheharyar Bokhari, economista sénior de Redfin, predice que "es poco probable que los inversores regresen con la misma fuerza que en 2021". Esta es una buena noticia para los pequeños y medianos inversores inmobiliarios que sienten que compiten con los inversores institucionales.

Más allá de eso, es importante analizar los números para ver si tiene sentido financiero. Con las tasas hipotecarias infladas y los inventarios bajos, vemos que los estadounidenses también resisten. Sin embargo, con el aumento de los precios inmobiliarios en todo el país, la demanda de inquilinos aumentará a largo plazo. Debe determinar si las posibles propiedades de alquiler agregan valor a su cartera en función de sus objetivos financieros individuales.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.