Los precios de las viviendas subieron en 93 de los 100 principales mercados inmobiliarios. ¿Ha terminado la corrección?

Después de siete meses consecutivos de precios bajistas, el índice nacional de precios de la vivienda de EE. UU. de S&P/Case-Shiller subió en febrero y marzo parece tener el mismo impulso alcista.

Los últimos datos de Caballero negro señala que de los 100 mercados más grandes del país, 93 tuvieron aumentos de precios en febrero-marzo, frente a los 79 de enero-febrero.

Por supuesto, esto se espera tradicionalmente, ya que los meses de primavera tienden a traer un aumento de los precios a medida que aumenta la demanda de los hogares. Pero el El aumento es mayor de lo esperado. "Un ligero aumento en la demanda de los compradores de viviendas ha llevado a una caída abrupta en la oferta para la venta", dijo Andy Walden, vicepresidente de investigación corporativa de Black Knight. “Hace solo cinco meses, los precios en el 92% de los principales mercados de EE. UU. se ajustaron estacionalmente mes a mes. Avancemos rápidamente hasta marzo y la situación ha cambiado literalmente un 180 % con los precios subiendo ahora en el 92 % de los mercados desde febrero”.

Cabe señalar que la mayoría cifras anuales clave indican un entorno correctivo y tienen más similitudes con el mercado de 2019 que con cualquiera de los años de la pandemia. En marzo, solo el 28,5 % de las viviendas se vendieron por encima del precio de lista, un -26 % menos que el año anterior. El descenso de precios es de hasta un 14,3% (+7,7%), las altas han disminuido un -22,5% y la media de días en el mercado ha aumentado hasta los 44 (+23). En resumen, la demanda es menor y hay más viviendas en el mercado, pero los nuevos listados tampoco están llegando al mismo ritmo que antes, lo que explica que los precios nacionales bajen solo un -3.3% interanual y ya no.

Personalmente, soy pesimista sobre este mercado. Creo que si tienes propietarios con tasas fijas bajas que limitan la oferta, tasas hipotecarias más altas mantener aplicaciones hacia abajo, un temor genuino de una recesión inminente (o prolongada, dependiendo de a quién le pregunte), asequibilidad récord, inflación persistente, temores de los bancos y el hecho de que las propiedades inmobiliarias multifamiliares y comerciales corren un grave riesgo de caer: - es difícil ser totalmente optimista sobre el mercado.

Sin embargo, algunos mercados han hecho caso omiso de estos dilemas, mientras que otros han recibido un verdadero golpe. Los bienes raíces son locales y necesitamos enfrentar lo que está por venir.

¿Qué mercados están en alza?

A pesar de los problemas en la economía, solo siete de los 100 mercados más grandes de los Estados Unidos experimentaron caídas de precios mes a mes. A la cabeza estaba Austin, Texas, que bajó un -0,72%, según Black Knight.

Entre los mercados que registraron una tendencia alcista, Columbus, Ohio registró el mayor incremento (+1,08%). A continuación se muestran los 10 principales mercados:

Aquí están los 10 peores mercados:

La lección más importante es que los mercados superestrella del auge de la pandemia, principalmente Boise y Austin, serán los más afectados. Austin continúa su descenso desde su pico de precio de venta medio de mayo de 2022 de $ 670,000 a $ 535,000, un -16% menos.

Mientras tanto, Miami acaba de alcanzar un récord de $560,000.

Según datos de Redfin, Miami se ha convertido en la ciudad líder en inmigración del país, lo que explica por qué sigue creciendo. Pero al igual que Austin durante la pandemia, esta rápida migración puede resultar en una disminución similar más adelante en el futuro una vez que el polvo se haya asentado, solo un motivo de reflexión para cualquiera que invierta en el condado de Miami-Dade.

¿Qué pasa con la corrección?

Como mencioné, los precios tienden a subir en esta época del año. La pregunta más importante en el futuro es si el mercado nacional ha terminado de caer. Los precios ciertamente caerán en el invierno, pero ¿cuánto? ¿Hemos llegado realmente al "fondo" del mercado?

Quién sabe. Dos factores específicos han impulsado la corrección en el mercado inmobiliario. El primero es la asequibilidad. Los precios de las viviendas en los mercados de todo el país han alcanzado máximos históricos que han dejado fuera del mercado a muchos compradores potenciales de viviendas. Naturalmente, esto conduce a una menor demanda a medida que más y más compradores abandonan el mercado, ejerciendo una presión a la baja sobre los precios. El segundo es la política de subida de tipos de la Reserva Federal, que ha dado resultados 10 aumentos de tarifas desde marzo de 2022 y ha empujado la tasa de fondos federales por encima del 5%, un máximo de 16 años.

Fue agradable establecido que la lucha contra la inflación de la Fed perjudicaría a los bienes raíces y de eso se trataba. Los precios subieron demasiado (para todo, no solo para los bienes raíces), y la Fed sintió que tenía que actuar, aunque demasiado tarde.

Ahora que la corrección está en pleno apogeo, la asequibilidad ha todavía tan ligeramente mejorado este año hay una tendencia positiva que puede contrarrestar esto.

La Fed, por otro lado, todavía es difícil de predecir. Por ahora, es razonable suponer que seguirán aumentando las tasas de interés hasta que puedan reducir la inflación a niveles sostenibles.

¿Cuál es el nivel que pides? Bueno, el 2% fue el estándar durante mucho tiempo, pero hoy en día es el rumor es 3-4%. La Fed no ha dicho nada públicamente sobre cambiar su objetivo de larga data, pero dependiendo de cómo se desarrollen las cosas durante el resto de este año, las cosas podrían cambiar, dejando aún más incertidumbre sobre la mesa.

Diploma

Con todo, todavía es demasiado pronto para hacer previsiones definitivas sobre la evolución futura. Zilov todavía espera que los precios suban un 0,6% este año. CoreLogic es aún más optimista y pronostica una ganancia del 4,6%. Fannie Mae, por otro lado, sí pronóstico de caída de precios hasta 2024.

Como inversionista, es importante mantenerse actualizado con esta información y tomar todo lo que lea y escuche con precaución. Haga su propia investigación, tome sus propias decisiones y proteja su dinero.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.