¿Pagarán más ahora los inversores de alto crédito? Lo que realmente significan las nuevas reglas hipotecarias

Ha habido mucho entusiasmo en la industria de la inversión en bienes raíces últimamente por una regla recientemente promulgada por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda sobre los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac con respecto a las tarifas hipotecarias.

El quid de la queja es que los compradores de viviendas con buen crédito ahora tienen que subsidiar a los que tienen mal crédito. Técnicamente, eso es cierto, sin embargo, la forma en que está enmarcada es bastante engañosa. El argumento general es más o menos así: los que tienen una puntuación FICO de 620 obtienen un descuento del 1,75 % y los que tienen una puntuación FICO de 740 pagan el 1 %.

u otro ejemplo seria este tweet particularmente popular:

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Los compradores de vivienda con un puntaje crediticio de 680 o más pagan alrededor de $40 más por mes en un préstamo hipotecario de $400,000.

A los compradores con depósitos del 15% al ​​20% se les cobrarán las tarifas más altas.

Los compradores con calificaciones crediticias más riesgosas y pagos iniciales más bajos reciben tasas de interés y tarifas más bajas. pic.twitter.com/yVEp3btNJg

— Plata de Wall Street (@WallStreetSilv) 19 de abril de 2023

Si bien lo que se dice es técnicamente correcto, suena mucho peor de lo que es.

Principalmente esto sería solo afecta los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac. Esto representa la mayoría de los préstamos otorgados a propietarios de viviendas, pero no afectaría los préstamos de la FHA y VA, ni los préstamos en incumplimiento que reciben muchos inversores.

La tarifa discutida aquí se conoce como el Precios a nivel de préstamo o LLPA, que considera principalmente el puntaje FICO del prestatario y el LTV de la hipoteca. En menor medida, también considera si la propiedad es un condominio o una vivienda unifamiliar, si la propiedad es un condominio o una vivienda unifamiliar, si es una segunda o primera hipoteca, y si hay un pago en un refinanciamiento. .

La tarifa LLPA luego se agrega efectivamente a la hipoteca. Por ejemplo, si la hipoteca es de $100 000 y tiene un LLPA del 1 %, el LLPA es de $1000. Esto podría pagarse como una tarifa, pero es más frecuente que el prestamista lo cubra a cambio de una tasa de interés más alta en el préstamo.

Este costo adicional de la hipoteca está destinado a proteger a Fannie Mae y Freddie Mac del riesgo adicional de prestar a prestatarios más riesgosos.

Los prestatarios más riesgosos siguen pagando más

El error que muchos cometen aquí es que los porcentajes dados son los cambios, no los totales. Bueno, ni siquiera eso La tarifa del 1% mencionada es lo que pagaría alguien con un puntaje FICO Score de 740 si sacara un préstamo LTV del 80-85%. El "reembolso" del 1,75% no es la tarifa que pagaría alguien con un puntaje FICO Score de 620, sino la reducción de esa tarifa anterior. Y en este caso, es para alguien que solicita un préstamo LTV del 95% o más.

Antes de que se aprobara esta regla, la tarifa de LLPA para alguien con un puntaje FICO de 620 que pide prestado el 95 % era del 3,5 %. Ahora es del 1,75 % (una reducción del 1,75 %). Aquí hay un gráfico de Noticias hipotecarias diarias muestra el impacto que los cambios a esta regla tendrían en el crédito del prestatario según el LTV y el puntaje FICO.

Y estos son los precios reales que la gente pagaría.

Como Noticias hipotecarias diarias resume

“Como puede ver claramente ahora, si obtiene un puntaje de 640, pagará significativamente más que si obtiene un puntaje de 740. Con un LTV de ejemplo del 80 %, su LLPA en 640 es 2,25 % en comparación con 0,875 % para un puntaje de 740. Esa es una diferencia de 1.375%, o poco más de $4,000 en una hipoteca de $300,000. Esa es casi la mitad de la diferencia anterior y eso es sin duda un gran cambio”.

De hecho, este cambio de regla ya se realizó el 1 de enero de 2023 y recién ahora ha entrado en vigor. Aquí es el anuncio de la Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda, y aquí está matriz completa de precios a nivel de préstamo por el propio Fannie Mae.

Sin embargo, la historia larga y corta de esto es que aquellos con bajo crédito aún pagan más que aquellos con buen crédito. El mundo inmobiliario no se ha puesto patas arriba por completo.

¿Sigue siendo un subsidio para personas con mal crédito?

Al comienzo de este artículo, dije que esta nueva regla aún afecta a aquellos con buen crédito que subsidian a aquellos con mal crédito. ¿Por qué las personas con buen crédito todavía pagan menos?

Esto se debe a que las personas con poco crédito tienen muchas más probabilidades de incumplir que las que tienen un buen crédito. Y la diferencia es probablemente mayor de lo que la mayoría de la gente cree.

Por ejemplo, un libro blanco de FICO concluyó que su modelo mostró que “para un puntaje de 800, esperamos que alrededor de 180 prestatarios paguen sus préstamos a tiempo de manera constante por cada prestatario que incumpla. Esto se compara bastante favorablemente con los consumidores con una puntuación de 600, donde se espera que 1 de cada 11 prestatarios tenga problemas de pago”.

En general, encontraron la siguiente relación entre las puntuaciones FICO y las tasas de morosidad hipotecaria:

otro papel encontró que entre 2000 y 2002, aquellos con un puntaje FICO de 750 o más tenían solo un 1% de probabilidad de incumplimiento, mientras que aquellos con un puntaje de 600-649 tenían una tasa de incumplimiento de 15.8% y aquellos menores de 500 tenían una tasa de incumplimiento de un enorme 41%. Se encontraron resultados similares en otro estudio por la SEC para hipotecas contratadas entre 1997 y 2009.

El resultado general no debería sorprender, aunque la discrepancia podría ser demasiado grande (¿la crisis financiera de 2008 tiene un poco más de sentido ahora?).

El LLPA está destinado a cubrir parte de este riesgo adicional. Pero solo mirando el gráfico anterior, parece que incluso los antiguos LLPA eran un poco generosos (especialmente teniendo en cuenta la pérdida promedio que un banco asume en una hipoteca que entra en ejecución hipotecaria). es alrededor del 40%). Reducir el LLPA para los prestatarios de riesgo probablemente aumentará aún más los costos para Fannie y Freddie. Y, como muestra la economía básica, esa pérdida tendría que compensarse con aumentos generales de las tasas, incluso para los prestatarios con buenas calificaciones crediticias.

Entonces, es cierto que esta regla probablemente significa que los prestatarios con calificaciones crediticias altas están subsidiando a los prestatarios con calificaciones crediticias bajas.

Pero no, los titulares indignados de clickbait están equivocados. Los prestatarios con calificaciones crediticias bajas no pagan menos que los prestatarios con calificaciones crediticias altas. Y es importante decir exactamente lo que está sucediendo.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.