Precios y Tendencias 2023

Dallas, Texas es una de las áreas metropolitanas de más rápido crecimiento del país con una economía grande, diversificada y en crecimiento. Con precios de bienes raíces por debajo del promedio nacional y un sólido potencial de flujo de efectivo, Dallas tiene muchas características que respaldan condiciones favorables a largo plazo para los inversionistas de bienes raíces.

población y mercado laboral

Ubicada en el noreste de Texas, el área metropolitana de Dallas es en realidad dos ciudades grandes y una ciudad pequeña: Dallas y Fort Worth, y la ciudad más pequeña de Arlington que se encuentra entre ellas. En conjunto, el área metropolitana de Dallas tiene una población que está creciendo muy por encima del promedio nacional. La edad promedio de los residentes de Dallas es un poco menos de 33 años, que es aproximadamente el pico de compra de viviendas. limpieza interna Antigüedad: indica una demanda fuerte y sostenida de vivienda en la región.

La economía grande y diversa de Dallas ayuda a protegerla de las recesiones económicas. El área cuenta con importantes instalaciones médicas y educativas y una importante presencia de aerolíneas anclada por American Airlines y Southwest Airlines. La tasa de desempleo es baja, pero ligeramente superior a la media nacional y recientemente ha aumentado ligeramente.

precios de la vivienda

A pesar de la fuerte demanda y la solidez de la economía, las condiciones de inversión en Dallas siguen siendo atractivas. Al momento de escribir este artículo, el precio minorista promedio en el área de Dallas es de poco más de $400,000, que es relativamente cercano al promedio nacional pero inferior al de ciudades con economías de tamaño similar.

Es importante tener en cuenta que, si bien los precios en Dallas se han mantenido relativamente estables durante los últimos meses, el ritmo de crecimiento se ha desacelerado significativamente. Esto es de esperar dado el clima macroeconómico, pero vale la pena señalar que es probable que el rendimiento general de Dallas sea moderado o incluso ligeramente negativo en los próximos meses.

Crecimiento de alquileres y flujo de caja

El crecimiento de los alquileres sigue patrones similares a los de la vivienda, pero varía ligeramente de una ciudad a otra dentro del área metropolitana. Los alquileres en Arlington, por ejemplo, se han mantenido estables durante los últimos seis meses, mientras que los alquileres en Dallas y Fort Worth han caído ligeramente. Cierta disminución de los alquileres no es una preocupación dado el rápido crecimiento de los alquileres observado en los últimos años, y la mayoría de los datos sugieren que las disminuciones de los alquileres serán mínimas.

En cuanto a la perspectiva del flujo de efectivo para Dallas, varía significativamente según la ubicación dentro del área metropolitana. Las áreas cercanas a Fort Worth y el sur de Dallas tienen una relación alquiler-alquiler (un buen indicador del flujo de caja) cercana al 1 %, lo que es un buen augurio para el potencial de flujo de caja. Sin embargo, el norte de Dallas y la mayor parte del área entre Dallas y Fort Worth tienen relaciones de alquiler a precio que sugieren que será difícil encontrar el flujo de caja. ¡En general, hay perspectivas sólidas de flujo de efectivo para un área metropolitana de este tamaño!

inventario y salud del mercado

De cara al futuro, hay señales de que el mercado inmobiliario de Dallas, si bien se está relajando, todavía se encuentra en un terreno bastante sólido. Las nuevas ofertas están cayendo y, si bien los inventarios han aumentado desde sus mínimos pandémicos, en realidad han estado cayendo en los últimos meses. Esto sugiere un mercado bastante competitivo para bienes raíces y tal vez incluso un mercado de vendedores.

A pesar de casi volver a los niveles previos a la pandemia, los días en el mercado (DOM) han bajado en la lectura más reciente. Un nuevo punto de datos no crea una tendencia, por lo que será una métrica importante para observar en los próximos meses.

estrategias ganadoras

En general, Dallas es un mercado completo y sólido para los inversores inmobiliarios. Tiene un precio razonable, un sólido potencial de flujo de efectivo y una economía sólida para respaldar el crecimiento futuro. Si bien el mercado inmobiliario nacional se corrige, Dallas se mantiene relativamente bien. Los precios se han mantenido relativamente planos y los principales indicadores clave sugieren que el mercado será uno de los mercados inmobiliarios más estables del país en los próximos meses.

Victor Steffen, un agente de bienes raíces amigable con los inversionistas del área de Dallas, dice: “Los inversionistas que actualmente vemos como ganadores se están inclinando hacia las propiedades BEAF. BEAF significa Break Even Appreciation Focused. Nuestros inversionistas más exitosos se enfocan en áreas con poblaciones crecientes, empleos crecientes y ingresos medios crecientes. Nuestro objetivo es un precio de entrada que esté entre un 10% y un 20% por debajo del máximo del mercado anterior y queremos que la tasa de arrendamiento de hoy cubra el PITI. En este punto del ciclo de mercado, cuando la mayoría de los compradores minoristas se mantienen al margen, nuestros inversores tienen más oportunidades que nunca para adquirir acciones llave en mano de alta calidad B+ o incluso A. Es uno de esos raros ciclos de mercado en los que los inversores son algunos de los últimos jugadores en el mercado. Podemos comprar activos de primera línea con descuentos sin tener que competir con una docena de compradores minoristas”.

Si desea obtener más información sobre cómo invertir en Dallas, trabaje con un agente de bienes raíces local amigable con los inversionistas como Victor Steffen, quien puede lo guiará a través de las estrategias, tácticas y vecindarios en los que debe concentrarse.

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Steffen ocupó el puesto n.° 22 entre 86.000 agentes en EXP Realty por volumen de ventas y el n.° 5 en el estado de Texas. Él y su esposa son inversionistas inmobiliarios activos y poseen una variedad de activos generadores de efectivo que incluyen viviendas de alquiler, alquileres a largo, mediano y corto plazo. Planean continuar ampliando su cartera con un enfoque en nuevas construcciones y complejos de 20 a 50 unidades en 2023.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.