Pros y contras de Fourplex y consejos para inversores

Una casa para cuatro familias podría ser un buen lugar para comenzar si está considerando explorar el terreno como inversionista de bienes raíces residenciales. También es una buena inversión para el comprador de vivienda por primera vez, ya que puede vivir en una de las unidades de cuatro pisos y alquilar las otras: sus inquilinos pagan la hipoteca. Si solo desea utilizar la propiedad como inversión, eso no es un problema, pero puede limitar algunas opciones de financiación atractivas.

¿Qué es un cuádruple?

Una casa para cuatro familias es un edificio de apartamentos con cuatro unidades residenciales separadas bajo un mismo techo. También puede escucharlo referido como cuádruple. Cada unidad tiene su propia entrada. Algunas casas de cuatro familias tienen una entrada común al edificio con entradas interiores separadas para cada unidad. Las unidades están una al lado de la otra o apiladas una encima de la otra.

Desde la calle, una casa para cuatro familias con una entrada común puede parecer una gran casa unifamiliar.

Profesionales de inversión de Fourplex

Hay muchas razones para invertir en una casa para cuatro familias. Aquí están algunos de los mejores:

Potencial de flujo de caja adicional

Si está buscando flujo de efectivo, una casa de cuatro unidades es una mejor oferta que propiedades de dos o tres unidades. Cada unidad representa una fuente de ingresos.

Financiamiento ventajoso

Quintplex no es un término utilizado por la mayoría de los inversores inmobiliarios. Porque tan pronto como un edificio de apartamentos tiene más de cuatro unidades, se considera una propiedad comercial y no una propiedad residencial. Esto hace que la financiación de viviendas para cuatro familias sea más barata porque puede obtener una hipoteca residencial en lugar del préstamo comercial necesario para cinco o más viviendas.

Una hipoteca para varias puertas

Compre varias viviendas unifamiliares como inversión y probablemente pague una hipoteca por separado para cada propiedad. Cuando vive en su hogar para cuatro familias, solo tiene que pagar un pago de hipoteca y una factura de impuestos a la propiedad. El papeleo y los registros son más fáciles.

economías de escala

Como tiene cuatro unidades, paga menos costos debido a las economías de escala. Esto se aplica a los seguros, el cuidado del césped y la remoción de nieve.

beneficios fiscales

Usted paga impuestos a la propiedad más bajos por una casa para cuatro familias que si comprara cuatro propiedades de alquiler separadas. Puede obtener otras exenciones fiscales, p. B. Depreciación de la propiedad y deducciones fiscales a la inversión.

La pérdida de inquilinos es menos grave

Cuando un inquilino se muda, pierde dinero si la propiedad permanece vacante. Sin embargo, si es propietario de una casa adosada y alquila una unidad, perderá todos los ingresos por alquiler si el inquilino se muda. Cuando un inquilino se muda de una casa de 4 unidades, aún debe pagar el alquiler de dos o tres unidades, dependiendo de si es el propietario local.

Desventajas de inversión de Fourplex

A pesar de todos los puntos positivos, todavía hay algunas razones por las que una casa para cuatro familias no es adecuada para todos los nuevos inversores. Antes de invertir en una casa para cuatro familias, considere si puede manejar lo siguiente.

tareas de gestión

Una cosa es que un inversionista sea dueño de otra entidad o dos. Un fourplex bien gestionado requiere mucho más tiempo y esfuerzo. Si no vive en una de las unidades, tendrá que lidiar con al menos tres y posiblemente cuatro inquilinos separados. Esta capacidad de administración es una de las razones por las que la casa para cuatro familias tiene mucha menos demanda que un dúplex o una casa para tres familias. Por supuesto, administrar una casa para cuatro familias sigue siendo más fácil que mantener cuatro casas unifamiliares separadas. Muchos inversores encargan a una empresa de gestión inmobiliaria el cuidado de sus casas para cuatro familias.

más difícil de vender

Debido a que hay menos demanda de casas para cuatro familias en comparación con casas para dos familias, a los propietarios de casas para cuatro familias a menudo les resulta más difícil vender cuando llega el momento.

Menos privacidad

Si está utilizando una de las unidades como espacio habitable, espere que los inquilinos llamen a su puerta si hay un problema. Espere menos privacidad si es un inquilino local de una casa para 4 familias. La ventaja: si se requieren reparaciones o se produce una emergencia, está directamente en el lugar y no tiene que ir a su coche de alquiler. Mientras disfruta de menos privacidad, se beneficia de más comodidad.

Alta rotación de inquilinos

La fluctuación de inquilinos tiende a ser mayor en casas de cuatro familias que en casas unifamiliares. Para los inquilinos, las casas para cuatro familias suelen ser espacios habitables de nivel de entrada. Muchos inquilinos de casas para 4 familias están esperando hasta que el mercado de casas unifamiliares se vuelva más atractivo, o están ahorrando un pago inicial lo suficientemente grande para la mudanza.

Cómo encontrar un cuádruple

Trabaje con un agente de bienes raíces local o use el MLS para encontrar cuatro casas familiares disponibles. BiggerPockets Agent Finder puede conectarlo con un agente amigable para los inversionistas que se especializa en negocios de bienes raíces multifamiliares.

Si no hay un inventario adecuado de 4 unidades en el mercado inmobiliario local al que se dirige, comuníquese con los propietarios de 4 unidades en el área y pregúnteles si están considerando vender. Encuentre al propietario visitando el sitio web del oficial de impuestos municipales o del secretario del distrito. La información del tasador también incluye los impuestos a la propiedad vigentes.

Financiando tu Fourplex

Cuando se trata de financiamiento, una casa para cuatro familias ofrece varias ventajas. Un fourplex no cumple con el requisito de cinco unidades para un préstamo comercial, por lo que puede obtener un préstamo residencial tradicional con una hipoteca de tasa fija a 30 años para esta inversión.

Independientemente del entorno actual de tasas de interés, las hipotecas residenciales tienen tasas de interés más bajas que los préstamos comerciales.

préstamo de la FHA

La financiación es aún más beneficiosa si obtiene un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA). El pago inicial mínimo para un préstamo de la FHA es solo el 3.5 por ciento del precio de compra. Los compradores pueden calificar con una calificación crediticia más baja que las hipotecas tradicionales, solo 580. Los compradores con una calificación crediticia de 500 pueden calificar con un pago inicial del 10 por ciento. Bajo las reglas de la FHA, puede comprar una propiedad con hasta cuatro unidades. Una restricción es que debe residir en una de las unidades.

préstamo VA

Los veteranos pueden usar un préstamo VA para financiar un quad con un pago inicial del 0 por ciento. Las tasas de interés también son más bajas que con un préstamo convencional. Sin embargo, aunque puede ser propietario de una casa para cuatro familias a través de un préstamo VA, debe vivir en una de las unidades. Un préstamo VA solo está disponible para residencias principales, no para propiedades de inversión. Un fourplex ofrece lo mejor de ambos mundos.

¿Puedes vivir en tu casa de cuatro familias y aun así obtener ingresos por alquiler?

Sí, vivir en su casa de 4 familias y obtener ingresos por el alquiler de las otras unidades es una razón importante para invertir en este tipo de vivienda. Como propietario, usted vive en una unidad en el lugar y sus inquilinos pagan su hipoteca. Este arreglo es genial como un truco de casa.

¿Tiene familiares o amigos que buscan un hogar pero no quiere compartir su espacio vital con ellos? Con un fourplex, puede alquilar las unidades sin compartir su cocina, sala de estar, baño o privacidad con otros. Bajo el mismo techo, las paredes y las entradas separadas aseguran la reclusión.

Consejos para inversores interesados ​​en un fourplex

Si está interesado en una casa para cuatro familias como su próxima propiedad de inversión, estos son algunos consejos que puede seguir para asegurarse de que está maximizando su flujo de efectivo:

• Encuentre una buena ubicación: Como con cualquier inversión inmobiliaria, el mantra es “ubicación, ubicación, ubicación”. Busque viviendas para cuatro familias en vecindarios seguros con un fuerte mercado laboral, cerca de tiendas, lugares de entretenimiento y un buen sistema escolar.
• Determine cómo lidiar con los servicios públicos: Decida cómo desea administrar los servicios públicos para cada inquilino. Por ejemplo, un medidor de agua separado para cada unidad facturada al inquilino significa que paga exactamente lo que debe. Una factura separada significa una tarifa básica separada, a menudo alta. Si tú, como arrendador, pagas la factura del agua, solo hay una tarifa básica y puedes dividir el consumo de agua entre cuatro. Puede aumentar el alquiler si los costos del agua aumentan significativamente. También hay inquilinos que dicen que no usan más agua y que es culpa de los otros inquilinos.
• Examine a sus inquilinos con cuidado: Realice verificaciones exhaustivas de antecedentes de cada inquilino. Si bien seguramente haría esto con personas que no conoce, puede resultar un tema delicado cuando uno o más de sus posibles inquilinos es un amigo o pariente. Es posible que sepa que no hay antecedentes penales o desalojo, pero es posible que no sepa si esta persona está pagando sus cuentas. Un informe de verificación de crédito proporciona una indicación de la solvencia, que se determina en gran medida mediante el pago de las facturas a tiempo. No querrás preocuparte de si un inquilino pagará su renta mensual.

¿Es un Fourplex adecuado para usted?

¿Es una casa para cuatro familias una buena inversión para ti? Mucho depende de si vive en una de las unidades o si es un inversionista ausente. Para estos últimos, un buen administrador de fincas es casi siempre una necesidad.

Considere un fourplex si recién está comenzando a invertir en bienes raíces. Además de atractivas opciones de financiamiento para los compradores de Fourplex, dicha compra ofrece experiencia práctica en la administración de propiedades. Puede encontrar que esto es adecuado para usted, o que una inversión más pasiva es mejor para usted. Es una oportunidad para aprender más sobre la inversión en bienes raíces y sobre usted mismo.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.