Regla del 1%: lo que significa para los inversores inmobiliarios

La Regla del 1% es una pauta de inversión inmobiliaria que especifica el alquiler mensual mínimo que debe cobrar para alcanzar el punto de equilibrio en una propiedad de alquiler. La regla establece que su alquiler debe ser al menos el 1% del precio de venta de su propiedad.

Si bien la regla del 1 % puede ser una métrica útil para las propiedades de inversión, está pensada más como un filtro. Debe tomar esto con pinzas, especialmente cuando considera los precios actuales de las propiedades.

Esta publicación detalla la regla del 1%, lo que no tiene en cuenta y otras métricas que debe considerar.

Así funciona la regla del 1%

Puede usar la regla del 1 por ciento para calcular cuánto alquiler debe cobrarle a un inquilino. La regulación tiene en cuenta el precio de compra de la propiedad más los costos de las reparaciones necesarias. Por ejemplo, si compra una casa de $ 230,000 y luego gasta $ 20,000 en reparaciones, debería cobrarles a sus inquilinos $ 2,500 por mes si sigue la regla del 1 por ciento. Si su propiedad es una propiedad dúplex, cobre $1,250 por inquilino en su lugar.

La guía puede darle una idea básica de si vale la pena invertir en una propiedad. En teoría, si el pago de su hipoteca va a ser mayor que el alquiler que cobra, entonces probablemente no sea una inversión ideal.

Que la regla del 1% no tiene en cuenta

Si la póliza del 1% fuera su único cálculo necesario, recuperaría su dinero en 100 meses u 8,33 años. Sin embargo, la inversión inmobiliaria es mucho más compleja. Aquí hay una lista de algunos de ellos de cosas no contabilizadas en la regla del 1%:

• las tasas hipotecarias
• Tarifas de la Asociación de Propietarios (HOA).
• primas de seguro
• Impuestos de propiedad
• Tarifas de administración de la propiedad
• Mantenimiento continuo y reparaciones de bienes inmuebles.
• Mercados atípicos como San Francisco, Nueva York y otras ciudades importantes
• Utilidades
• honorarios legales
• Ingresos adicionales por alquiler, lavandería, trastero, etc.
• marketing
• tiempos de vacantes
• reservas de efectivo
• reconocimiento
• depreciación
• El mercado inmobiliario (general)
• Aumento de alquiler por año
• Crecimiento del gasto por año

Dave Meyer señaló que la regla del 1% es una propuesta obsoleta desarrollada en otro mercado. Si bien fue una gran métrica justo después de la crisis financiera, hoy no es tan útil. Si basa su estrategia de inversión únicamente en la regla del 1 %, se está perdiendo muchas inversiones potencialmente excelentes con una relación alquiler-precio inferior al 1 %.

Alternativas a la regla del 1%

Muchos inversores analizan docenas, si no cientos, de operaciones antes de invertir en una sola. En la fase de investigación inicial, los inversores intentan descartar rápidamente las propiedades que no alcanzan ciertos umbrales antes de ponerse manos a la obra.

Aunque nunca se sabe exactamente cuánto ganará con una inversión, algunos otros cálculos pueden ayudarlo a reducir su búsqueda al decidir en qué invertir.

flujo de fondos

Cuando se enfoca en un rendimiento inmediato, su flujo de efectivo mensual puede convertirse en una mejor métrica.

El flujo de efectivo calcula su flujo de efectivo bruto mensual menos sus gastos operativos totales. Por lo general, el flujo de efectivo "bueno" es cuando obtiene $ 100- $ 200 por unidad por mes. Sin embargo, todo depende de cuál sea tu inversión inicial. Si gana $200 al mes con una inversión de $100,000, no es un rendimiento atractivo. Sin embargo, si gana $200 al mes con una inversión de $10,000, eso es un rendimiento mensual del 2%.

Para calcular el flujo de caja:

Según estos cálculos, ganará $250 por mes o $3,000 por año, sin contar los beneficios fiscales. El flujo de efectivo puede decirle cuánto gana mensualmente, pero ese conocimiento no lo llevará muy lejos.

devolución de efectivo

La mayoría de los inversores prefieren calcular los rendimientos de efectivo sobre efectivo.

Su rendimiento de efectivo sobre efectivo es la cantidad que ganó en el flujo de efectivo anual antes de impuestos dividida por la cantidad que invirtió originalmente. El rendimiento de efectivo sobre efectivo calcula el porcentaje de la inversión que recuperó en flujo de efectivo ese año. Así es como puede determinar si las ganancias mensuales de $250 valen la pena. La mayoría de los inversores prefieren este método para calcular sus ingresos operativos.

Digamos que compraste una propiedad por $200,000. Pagó un depósito del 20% ($40,000), pagó el 2% del costo de cierre ($4,000) e hizo $6,000 adicionales en reparaciones. En total, gastó $50,000. Si su nuevo flujo de efectivo anual es de $3000, entonces $3000 / $50 000 = su rendimiento efectivo sobre efectivo del 6 %.

Si esa propiedad fuera adosada y estuviera ganando $500 al mes, su rendimiento de efectivo sobre efectivo sería del 12% ($6,000 / $50,000). Debe apuntar a un rendimiento de efectivo sobre efectivo de entre el 10 % y el 12 %, preferiblemente más cercano al 12 %, para superar al S&P 500 y otros fondos bursátiles populares.

Considere que este es su flujo de caja anual antes de impuestos. Su carga fiscal o depreciación no se tiene en cuenta. Su devolución de efectivo en efectivo nunca considera lo siguiente:

• Capital social
• Costos de oportunidad
• reconocimiento
• Riesgos asociados a su inversión
• El período total de tenencia

Tasa interna de retorno (TIR)

La TIR determina la rentabilidad potencial de su inversión inmobiliaria al estimar el período total de tenencia versus el rendimiento de efectivo sobre efectivo, que solo se enfoca en la rentabilidad de su inversión original.

Si planea mantener su inversión durante algunos años, calcular su TIR es probablemente su mejor opción (aunque muchos inversores prefieren la solución fácil para un rendimiento de efectivo sobre efectivo). Aquí hay un desglose completo de cómo se calcula su TIR.

¿Deberías usar la regla del 1%?

La regla del 1% nunca fue una "regla" real. Alguna vez fue una guía útil, pero puede hacer varios cálculos más precisos para reducir el alcance de las propiedades en las que vale la pena invertir. Es probable que se pierda muchas grandes oportunidades de inversión si vive y muere según la regla del 1%. En su lugar, calcule su tasa de rendimiento de efectivo sobre efectivo, o TIR.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.