Sí, aún debe invertir. He aquí por qué necesita ingresar al mercado

¿Qué diablos está pasando con el mercado inmobiliario en 2023? Desde altas tasas de interés y elevados precios de compra hasta escurridizos flujos de efectivo, este mercado alberga suficiente incertidumbre como para llevar a los inversores nuevos e inexpertos a creer que el mejor curso de acción podría ser superar este ciclo.

Consejo profesional: no te sientes afuera.

Tu sabes el viejo dicho:

¿Cuándo es el mejor momento para plantar un árbol?

"hace 20 años."

¿Cuál es el segundo mejor momento para plantar un árbol?

"Hoy."

Muchos inversionistas experimentados llamarán a esto la verdad en 2023 cuando se trata de bienes raíces. Ciertamente, este año nos ha obligado a ser más conservadores y estratégicos que en el pasado, pero la mayoría dice que estar dentro es mejor que estar fuera.

Hablamos con dos equipos de inversión experimentados, Ali y Josh Lupo (también conocido como la pareja FI), que invierten en el área de Albany, Nueva York, y Megan Ahern (alias el inversionista cutre) que está invirtiendo en el área de Lincoln, Nebraska con su esposo Jeff para comprender el mercado actual y obtener consejos para tomar las decisiones correctas en 2023. Coinciden en que estas son las dos constantes de este año.

• Las tasas de interés y los precios inmobiliarios se mantienen altos: "Los dos mayores desafíos son que las tasas de interés han aumentado drásticamente en los últimos 12 a 24 meses", dice Josh Lupo, "y que la gente piensa que existe una relación inversa mágica entre las tasas de interés y los precios y que los precios naturalmente deberían bajar cuando las tasas de interés bajan". subir”. Las tasas de interés son altas”. Pero eso no es lo que estamos viendo, dice.
• El inventario es bajo: “Alrededor del 50% de las viviendas actualmente están pagadas o tienen una tasa hipotecaria por debajo del 4%. La gente no quiere vender y sacar una hipoteca del 6 por ciento", agrega Lupo. Eso significa que nadie se mueve. Además, los costos de construcción siguen siendo muy altos, por lo que pocas personas lo hacen.

Cinco consejos para guiarte por los rápidos

1. No tengas miedo, solo averigua

“Si te sientas y esperas las condiciones perfectas del mercado, ¿sabes qué? No existen", dice Megan Ahern. “Si piensas en un momento de la historia, este mercado viene con un desafío. O no obtiene un buen financiamiento como lo hace ahora, o no obtiene buenos negocios porque es 2020 y todo está 40k por encima de las expectativas. Solo tienes que descubrir cómo invertir cuando existe este problema”.

2. Juega el juego largo

Tanto Ahern como los Lupo están de acuerdo en que 2023 no debería centrarse en generar mucho flujo de efectivo en el primer año. En su lugar, piense en un horizonte de 5 años, dice Ahern. "Si puedo cerrar el trato a una tasa del 7% o 7,5% o lo que sea que tengamos en este momento, igual lo compraré. Porque me imagino que dentro de cinco o diez años, si la inflación sigue así, valdrá más de lo que vale hoy. Los alquileres serán más altos que hoy. Y si tiene una recuperación del 7,5%, igual lo compraré”. Ahern tiene como objetivo un flujo de caja mínimo de $200/mes/puerta este año.

Los Lupo están de acuerdo: "No estamos pensando mucho en 2023. Estamos pensando en 2043", dice Josh Lupo. "Seguimos comprando basándonos en los fundamentos y realmente no cambiamos mucho nuestros criterios: un mal negocio puede hacerte daño". Todavía solo compramos dentro de las 5 millas de nuestra ubicación, conocemos nuestra caja de compras y sabemos cuál es nuestro objetivo de flujo de efectivo es."

3. Sin embargo, mantén corto el horizonte de tu proyecto

"No me embarcaría en un proyecto a largo plazo este año", dice Ahern. “No comenzaría el desarrollo de inmediato porque solo tienes un año para construir algo. Quiero subir y bajar en unos meses. Sé que puedo ver cualquier tipo de corrección o caída del mercado en unos meses, pero no sé qué sucederá dentro de un año".

4. Considere el financiamiento del vendedor para evitar altas tasas de interés

Los Lupo solo se enfocan en ofertas fuera del mercado, que encuentran a través de redes orgánicas, servicios como Propstream y DealMachine, y mediante conversaciones directas con los propietarios. Señalan que están trabajando con un número desproporcionado de baby boomers este año porque "estas propiedades son propiedad de personas que tienen poca o ninguna deuda en este momento", dice Lupo. “Nos permite estructurar los tratos de manera creativa para que nosotros y el vendedor podamos encontrar un acuerdo de beneficio mutuo. Esto significa que en lugar de pagar un interés del 7 al 8 % por una propiedad, podemos organizar la financiación del vendedor con un interés del 6 % y un depósito del 5 %.

5. Sea muy conservador al suscribir

Este no es el año para manipular sus números o ajustarlos a su gusto. “Escuchas estas historias de terror”, dice Josh Lupo, “pero si realmente miras más a fondo, obtienes todas las suposiciones erróneas que hace la gente cuando suscribe”. Los números nunca mienten y hay muchas variables impredecibles. Sobre lo que tengo control es sobre el trato”.

En este mercado, Ahern también se ha vuelto más conservador en su suscripción, por lo que se ha propuesto retener los gastos de tres meses más un fondo de inversión/vacancia/reparación del 30 % en todo momento. "Tengo suficiente efectivo disponible para capear cualquier tormenta", dice Ahern. "Mientras te vayas, está bien, ¿podemos conservar esta propiedad incluso si tenemos que aceptar menos renta, incluso si no es completamente líquida o no tiene suficiente efectivo para cubrir la vacante o lo que sea?"

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.