Si la moratoria de desalojo vuelve a aplicarse, puede defenderse contra ella de la siguiente manera

La moratoria federal sobre los desalojos duró casi 18 meses, desde principios de 2020 hasta fines de agosto de 2021. Incluso después La moratoria federal sobre desalojos terminóMuchas ciudades y estados continuaron impidiendo que los propietarios hicieran cumplir sus contratos de arrendamiento.

Algunas ciudades incluso llegaron a usarlo Dinero de los contribuyentes federales para dar a los inquilinos asistencia legal gratuita luchar contra los desalojos legales mucho después del final de la moratoria. Y que incluso después de que los contribuyentes casi lo hayan pagado 10 millones de pagos de subsidio de alquileraunque meses después ayudó a muchos propietarios.

Pero eso está detrás de nosotros, ¿no es así? ¿No quieres que eso vuelva a suceder?

No creo eso. Se ha sentado el precedente y las moratorias a los desalojos ahora están en la agenda del gobierno. Cuando sea políticamente sensato hacerlo, y tarde o temprano lo hará, los políticos volverán a pagar esta carta.

Incluso tiene un sentido retorcido. Más de un tercio de la población de EE. UU. son inquilinos, mientras que una pequeña proporción de estos son propietarios. Y uno de estos grupos es políticamente simpatizante mientras que el otro es despreciado.

Hace cinco años, ningún inversor inmobiliario consideraba un riesgo la moratoria de los desalojos. Hoy debe incluirlo en sus cálculos de inversión como otro riesgo y tomar medidas para mitigarlo.

Para su futura inversión, considere las siguientes opciones para reducir el riesgo de que los contratos de arrendamiento sean ejecutables solo por los inquilinos.

1. Invierta en bienes raíces comerciales (pero no en oficinas)

La moratoria de desalojo de la era de la pandemia solo se aplicó a los arrendamientos residenciales. Los inversionistas comerciales podrían continuar haciendo cumplir sus contratos de arrendamiento.

Y no, esto no incluye solo oficinas con todas sus instalaciones problemas actuales. También incluye Instalaciones de autoalmacenamientoBienes inmuebles industriales, locales comerciales, hoteles y hostelería, restaurantes y bares y más.

Por supuesto, cada una de estas subcategorías viene con su propio conjunto de riesgos y oportunidades. Sin embargo, un riesgo al que no se enfrentan es la moratoria de los desalojos o que el gobierno proporcione fondos a los inquilinos para luchar contra los desalojos legales.

2. Compra un seguro de alquiler

Una opción relativamente nueva en los EE. UU., los propietarios ahora pueden contratar un seguro de incumplimiento de alquiler, que se activa y paga el alquiler si el inquilino no cumple, al menos hasta cierto punto. La mayoría de las pólizas limitan la cantidad de meses de alquiler que puede pagar mientras el arrendador despide al inquilino anterior y encuentra un reemplazo.

Algunas compañías incluso lo diseñan para que el inquilino y no el propietario pague la póliza. La compañía de seguros lo empaqueta con un seguro de daños diseñado para reemplazar el del arrendatario. Depósito.

Esto lo ayuda a dormir por la noche sabiendo que aún recibirá su alquiler, incluso si el inquilino deja de pagar.

Finalmente, tenga en cuenta que estas políticas deben estar implementadas antes de que llegue la tormenta. Durante la moratoria de los desalojos, algunas aseguradoras dejaron de suscribir estas pólizas. No asuma que la única forma en que puede comprar una póliza es cuando entre en vigencia otra moratoria sobre los desalojos.

3. Reportar rentas a burós de crédito

Incluso si los propietarios no pueden hacer cumplir sus contratos de arrendamiento, al menos pueden asegurarse de que los futuros propietarios y acreedores sepan que los inquilinos están en mora y representan un riesgo crediticio.

Reportar los pagos de alquiler a las agencias de crédito es tanto la zanahoria como el palo, ya que recompensa a los inquilinos responsables y castiga a los malos. Agrega otra capa de responsabilidad por los pagos del alquiler, otra consecuencia del incumplimiento de los pagos más allá del desalojo.

4. Invertir en barrios de mayores ingresos

Hay un correlación entre ingreso y crédito, Aunque a nadie le guste hablar de ello. Cuanto más alta es la clase socioeconómica, más personas participan en los mercados bancarios y crediticios. A cambio, los consumidores también se preocupan más por ellos historiales de credito.

Menos inquilinos de altos ingresos incumplieron los pagos durante la moratoria de desalojos por la pandemia. Hay muchas explicaciones para esto, como la transición más fácil de trabajadores del conocimiento al trabajo remoto. Sin embargo, el hecho es que las personas con altos ingresos tienden a prestar más atención a su solvencia en las buenas y en las malas.

5. Busque alquileres subvencionados por el gobierno

También pueden beneficiarse de alquilar a inquilinos de bajos ingresos cuyos alquileres son pagados por el estado.

Tuve mi parte de eso malas experiencias con la seccion 8, pero te lo digo por ti: no has dejado de pagar el alquiler durante la moratoria de los desahucios. Lo mismo ocurre con otras agencias gubernamentales que subvencionan los alquileres de varios receptores de nicho.

Por supuesto, los inquilinos subsidiados también conllevan otros riesgos, como daños a la propiedad, reparaciones costosas a través de inspecciones anuales, trámites burocráticos y dificultad para sacar a los inquilinos malos. Pero al menos no tiene que preocuparse por las pérdidas de alquiler.

6. Evita las ciudades hostiles a los alquileres

Nunca volveré a invertir en ciudades "amigables para los inquilinos".

Soy originario de Baltimore y allí obtuve mi primera experiencia como inversionista de bienes raíces. Las leyes son tan contrarias a los inversores que he vendido todas mis propiedades y nunca he mirado atrás.

Por ejemplo, una vez me tomó 11 meses desalojar a un inquilino que no pagaba. Y eso fue años antes de las moratorias de desalojo de la pandemia. Otras regulaciones contra los propietarios incluyen:

• Elaborar registros de alquiler e inspecciones U&O.
• La obligación de los propietarios de prorrogar los arrendamientos casi sin excepción.
• Leyes que exigen que los propietarios tiren la basura de los inquilinos.
• Pruebas y registros costosos de pintura con plomo a nivel estatal.

A la ciudad de Baltimore no le gustan los propietarios, esa es su prerrogativa. Y tienen que vivir con la consecuencia de que los propietarios pequeños y pequeños experimentados evitan en gran medida esto. Esto deja a los propietarios sin experiencia que no saben lo que están haciendo ya los propietarios corporativos anónimos los recursos para navegar las aguas agitadas de la regulación anti-propietario.

Estados favorables a los inquilinos y las ciudades impusieron rápidamente sus propias moratorias a los desalojos durante la pandemia y tardaron en levantarlas mucho después de que terminara la moratoria federal. Si hay una recesión severa mañana, no confiaría en ninguna de estas ciudades o estados para implementar otra moratoria sobre los desalojos.

7. Operar alquileres de corta duración

Si opera su propiedad de alquiler como un negocio de hospitalidad, no se le aplica ninguna moratoria de desalojo.

Considere invertir en mercados de alquileres vacacionales de alto rendimiento. Idealmente, desea comprar propiedades que flujo de caja, así como un alquiler de vacaciones o como un arrendamiento a largo plazo que ofrece un contrato de emergencia en caso de que la regulación socave una estrategia.

Por supuesto, debe alquilar la propiedad a corto plazo antes de que entre en vigencia una moratoria de desalojo. Una vez que se anuncia una moratoria sobre los desalojos, usted está ocupado con todos los inquilinos a largo plazo en sus propiedades hasta que se muden voluntariamente.

Pensamientos finales

En ciudades inasequibles que carecen de viviendas nuevas, como San Francisco, por ejemplo, los legisladores se apresuran a poner cualquier solución regulatoria detrás del apoyo a los inquilinos que no sea resolver el problema creando viviendas nuevas. El control de alquileres, la estabilización de alquileres, las reglas de depósito restrictivas, los requisitos de renovación de contratos de arrendamiento para los propietarios (pero no para los inquilinos) y una docena de otras regulaciones crean un entorno hostil para los inversores.

Esta regulación continúa expandiéndose junto con los problemas de asequibilidad en estas ciudades y estados. Con casi la mitad Los millennials se saltan las comidas para pagar la viviendaNo veo fin a este juego del gato y el ratón de los reguladores anti-propietarios, que utilizan todos los trucos imaginables para aplacar a los asustados inquilinos.

Es posible que desee vivir en estas ciudades usted mismo, y no hay nada de malo en eso. A mi hermano le encanta vivir en Los Ángeles y encaja con su política. Pero eso no significa que esté comprando propiedades de alquiler allí, y usted también debería pensar dos veces antes de protegerse contra la interferencia del gobierno en los mercados de alquiler, tanto ahora como en el futuro.

Prepárate para un cambio de mercado

Cambie sus tácticas de inversión, no solo para capear una recesión económica, ¡sino también para prosperar! Enfrente cada recesión con calma y nunca más se deje intimidar por los cambios del mercado Inversiones inmobiliarias a prueba de recesión.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.