Sorprendentes tendencias migratorias muestran que los cesionarios están penetrando estos mercados

El trabajo remoto, el rápido aumento de los alquileres en algunas ciudades y el deseo de más comodidades son factores que impulsan a los estadounidenses a mudarse, pero las áreas que atraen a la mayoría de los nuevos inquilinos están cambiando, según New Informe de migración de Rent.com para el primer trimestre de 2023.

Ya en enero tenemos reportado que los inquilinos estaban interesados ​​en las regiones del sur y el medio oeste debido a las viviendas relativamente asequibles disponibles en muchas ciudades de estas regiones en comparación con el oeste y el noreste. Pero a medida que más personas acudían en masa a estas regiones para escapar de las zonas más caras, los alquileres subían.

por ejemplo durante Miami sigue siendo más barato que Nueva Yorkel aumento de los costos de vivienda en Florida debido a la afluencia de nuevos residentes está causando que el Estado del Sol sufra durante la crisis tasa de inflación más alta en la nación Como resultado, algunos residentes pueden verse obligados a abandonar el estado, aun cuando más personas se muden desde Nueva York y California.

Una tendencia similar podría estar surgiendo para estas áreas en Georgia y Texas, según los datos de migración. Ahora parece que más residentes se están yendo del sur de los que se están mudando allí.

El informe de migración de Rent.com del primer trimestre de 2023 se basa en datos de enero, febrero y marzo. Los investigadores midieron los clientes potenciales entrantes y salientes en función del interés de los usuarios en bienes raíces y combinaron los números para obtener un delta de clientes potenciales para cada área geográfica. Un delta de plomo negativo muestra que más personas están interesadas en abandonar el área que en mudarse allí.

El delta líder sur disminuyó a -2.07% en el primer trimestre, el único delta líder regional negativo observado. Pero mientras la región sur está perdiendo popularidad en general, muchas personas todavía están tratando de mudarse a ciudades como Knoxville, Tennessee y Augusta, Georgia. En particular, ninguna de las áreas metropolitanas con los deltas entrantes más altos se encontraba en el oeste, aunque el interés en la región ha aumentado en comparación con trimestres anteriores.

Es importante tener en cuenta que las personas se mudan por una variedad de razones y estas tendencias cambian de un trimestre a otro. Pero algunas ciudades, como Madison, Wisconsin, han resurgido en la lista de inmigración, mientras que otras, como Chicago, siguen en la cima de la emigración.

Si bien no debe tomar decisiones de inversión inmobiliaria basadas únicamente en estos datos, al explorar nuevos mercados, puede ser útil averiguar dónde es más alta la demanda de alquiler. Echemos un vistazo a los datos delta de plomo del estado y del área metropolitana.

¿De qué áreas se está yendo la gente?

Emigración por estado

Las personas que se iban de Maine estaban interesadas en estados como Nueva Jersey, Pensilvania, Florida, Georgia y Ohio, y los inquilinos que se iban de Vermont tenían intereses similares, además de Nueva York. Los inquilinos de West Virginia querían permanecer cerca de los estados vecinos, mientras que los residentes de Illinois querían quedarse en el Medio Oeste.

Montana, un nuevo estado en la lista de emigración, ha visto Los alquileres están aumentando rápidamente en los últimos tres años. Los residentes del estado estaban más interesados ​​en mudarse a Arizona, seguidos de otros lugares en Montana, Colorado, Utah, Nuevo México y Texas.

Emigración en metro

Las personas que consideraban irse de St. Louis estaban interesadas en mudarse a otras partes de Missouri o al estado de Minneapolis-St. dejar. Paul, Indianápolis y Dallas-Ft. Valor. Los inquilinos de Atlanta preferían quedarse en Georgia u otros estados del sur.

Los inquilinos de Chicago buscaron apartamentos en otras ciudades del medio oeste como Milwaukee y Minneapolis-St. Paul o ciudades del sur como Nashville, Tennessee; Birmingham, Alabama; y Menfis, Tennessee. Los inquilinos de Denver querían mudarse a otras metrópolis occidentales como Salt Lake City y Colorado Springs-Pueblo, oa ciudades del Medio Oeste como Detroit y Kansas City. Y la gente de Charlotte esperaba quedarse en las Carolinas.

¿Hacia dónde va el viaje?

Inmigración por Estado

Nueva Jersey es un punto de acceso de empresas de mudanzas, que atrae a residentes de Nueva York y Pensilvania, así como de estados del sur como Florida y Georgia, cada vez más caros. El interés en Delaware provino de los estados cercanos y del Medio Oeste, incluidos Virginia, Maryland, Ohio y Pensilvania. Y las pistas de Dakota del Norte procedían de lugares tan lejanos como Illinois, Texas, Nueva York y California. Luisiana y Rhode Island atrajeron el interés de otros estados en sus respectivas regiones.

inmigración en metro

El deseo de mudarse a Augusta vino en gran parte de Atlanta. Comparado con Atlanta es Augusta 27,6% más barato y menos denso, con más espacio para esparcirse, pero con muchas comodidades para disfrutar. La comunidad de Harrison-Lancaster-Lebanon-York atrajo el mayor interés de los inquilinos en áreas metropolitanas ocupadas como Filadelfia; Washington DC.; baltimore; y Nueva York.

Madison, Wisconsin, que ocupó el puesto 11 Noticias de EE. UU. e informe mundial El ranking Best Places to Live atrajo a residentes de Chicago, Charlotte, Denver y Atlanta. Waco-Temple-Bryan atrajo principalmente a inquilinos locales, mientras que Knoxville recibió contactos de otras comunidades del sur y de Chicago.

Qué significan los datos

Debido a que el Informe de migración de Rent.com muestra el interés de los inquilinos en mudarse antes de mudarse, está muy por delante de los datos de población del censo para capturar las tendencias de migración. Sin embargo, tiene sus limitaciones: por ejemplo, una referencia a un apartamento de Augusta de un inquilino actual de Atlanta no es lo mismo que mudarse de Atlanta a Augusta. Sin embargo, cuando los clientes potenciales salientes de una ciudad superan los clientes potenciales entrantes, puede ser un indicador principal de la desaceleración de la demanda de viviendas en la región.

En ciudades atractivas pero económicas, los alquileres tienden a aumentar a medida que más personas se mudan allí, y el valor de las casas también aumenta a medida que los nuevos residentes se mudan a un área. Los inversores pueden tratar de anticipar el cambio comprando en áreas de bajo precio que podrían inundar las áreas metropolitanas vecinas debido al crecimiento de la población. Las tendencias de migración tienden a mostrar que las personas se mudan a áreas cercanas y deseables que todavía tienen servicios, aunque los movimientos transfronterizos no son infrecuentes en algunas ciudades populares.

Augusta (Georgia) y Madison (Wisconsin) son excelentes ejemplos. Ambos figuran en el top 100 Los mejores lugares para vivir de Noticias de EE. UU. e informe mundial por su alta calidad de vida y bajo costo de vida. Son lugares de mudanza lógicos para personas en ciudades más grandes como Atlanta y Chicago, y Madison incluso atrae a residentes de lugares remotos. Además, ambas ciudades tienen valores inmobiliarios medianos que están por debajo de la mediana nacional.

Tenga en cuenta que el delta de plomo es solo un punto de datos a considerar al evaluar un mercado. También debes evaluar la relación alquiler-precio Relación alquiler-ingreso- Es fundamental encontrar áreas que puedan generar un flujo de caja positivo, donde los alquileres aún puedan aumentar según el ingreso medio regional. También desea encontrar un área con un mercado laboral sólido, donde el desempleo sea bajo, los valores de las propiedades tengan un historial de aumento y los costos e impuestos de la propiedad sean manejables dados los ingresos de alquiler esperados.

La conclusión

En comparación con informes de migración anteriores, el interés en el noreste y el oeste está aumentando, mientras que el interés en el sur y el medio oeste está disminuyendo ligeramente. Pero varias áreas metropolitanas en el sur y el medio oeste siguen atrayendo el interés de los inquilinos. Y continúa la tendencia de personas que abandonan las zonas caras.

Los datos son solo una instantánea de la demanda inicial basada en clientes potenciales para apartamentos, pero analizar las tendencias de migración puede ayudar a los inversores a evaluar la próxima ciudad atractiva para los inquilinos. Asegúrese de considerar otros datos disponibles antes de invertir en un nuevo mercado.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.