¿Tu estrategia fiscal hace vulnerable a tu negocio inmobiliario?

Los inversores inmobiliarios quieren evitar impuestos innecesarios y, si bien existen muchas formas inteligentes de reducir su tasa impositiva efectiva, puede ser difícil lograr una sólida protección patrimonial al mismo tiempo. Eso se debe a que tanto los contadores como los abogados tienen lagunas de conocimiento que les impiden ver el panorama general, según Riley Neilson, gerente de inversiones inmobiliarias y fundadora de Grupo volador 'N'. Su firma reúne a abogados y contadores para ayudar a los clientes a lograr el delicado equilibrio entre los impuestos mínimos y la máxima protección patrimonial.

Las demandas por responsabilidad contra las empresas aumentan en número y gravedad cada año, y las empresas ahora gastan un promedio de US $ 1.5 mil millones. $ 1,2 millones cada año para contrarrestar litigios. Las empresas de bienes raíces de mamá y papá no son inmunes, incluso aquellas que hacen todo según las reglas, reducen el riesgo y nunca causan daño intencionalmente.

Antes de comprometerse con una estrategia fiscal, es importante considerar cómo una demanda podría afectar su negocio y tomar precauciones para garantizar que su cartera no sea confiscada rápidamente en caso de accidente. “El objetivo final no es poseer tu riqueza, solo controlarla. Quieres asegurarte de que el papeleo de tu fortuna no te lleve a ti", dice Neilson.

¿Pueden los inversores inmobiliarios evitar demandas?

Con la estrategia de protección de activos adecuada, es posible evitar la mayoría de las demandas; hablaremos de eso más adelante. Pero no puede evitar demandas simplemente haciendo lo correcto. "Existe la idea errónea de que las únicas personas que se involucran en los juicios son aquellas que han hecho daño a otras personas, y eso no es del todo cierto", dice Neilson. Si su negocio es rentable, las víctimas de accidentes pueden reclamar negligencia, y no solo para cubrir sus pérdidas.

Hay varias razones por las que la era digital conduce a una cultura cada vez más polémica. Por un lado, los abogados de lesiones personales dirigen su publicidad directamente a los consumidores, y sus esfuerzos se han vuelto aún más sofisticados con la llegada de la publicidad dirigida. Neilson dice que el mensaje de marketing a menudo presenta las demandas por lesiones personales como esquemas para "hacerse rico rápidamente". Las empresas agregadoras que venden información de los demandantes a los bufetes de abogados también desempeñan un papel y representan una gran parte de la inversión publicitaria en 2021. $ 971,6 millones El gasto en publicidad televisiva en el sector de los servicios jurídicos representó un incremento interanual del 11% en 2021.

Otro factor es que las personas son cada vez más conscientes de que los tribunales otorgan a los demandantes grandes indemnizaciones y esperan resultados similares en sus propios casos, un concepto que se ha denominado “inflación social.“Como resultado, los demandantes presentan demandas más frecuentes y exigen una compensación más alta. Incluso si un demandante tiene un caso frívolo, no hay nada que le impida contratar a un abogado de emergencia. Eso es porque la mayoría de los estados lo siguen. dominación americana, sin que el perdedor sea responsable de pagar los honorarios legales del ganador. Las expectativas de los demandantes de grandes pagos se ven agravadas por los abusos del sistema de justicia por parte de algunos abogados.

Abusos del sistema de justicia y exclusiones de las pólizas de seguro

Neilson explica que cuando los abogados de lesiones personales determinan que los acusados ​​tienen activos importantes, pueden usar tácticas para inflar artificialmente el daño. "Algunos de estos abogados de lesiones personales indican a sus clientes que vayan a clínicas médicas que realizan tratamientos de embargo preventivo", dice.

Si bien puede haber razones válidas para buscar atención fuera de la red, algunos abogados derivan a sus clientes a proveedores de atención médica de emergencia que cobran hasta 25 veces la tarifa negociada dentro de la red por el mismo tratamiento con el único propósito de facturar para obtener un pago más alto, según a Neilson. Un 2018 proceso de apelación en California proporciona un precedente para que se tolere esta nefasta estrategia.

Esto también tiene un impacto en las compañías de seguros, dice Neilson. “Las compañías de seguros se están dando cuenta de esto y necesitan aumentar sus primas o, peor aún, reducir su cobertura.” Las reducciones en la cobertura a menudo toman la forma de exclusiones de pólizas, lo que puede sorprender a los asegurados.

Neilson dice que los inversionistas de bienes raíces deberían pedirles a los agentes de seguros que revisen las exclusiones en el lenguaje cotidiano. Es útil comprender los vacíos en la política y posiblemente llenarlos. "A menudo, si desea cobertura en un área determinada y la solicita, sus primas no aumentarán significativamente", dice.

Un descargo de responsabilidad que los inversores inmobiliarios deben tener en cuenta es que el seguro de hogar estándar no lo cubrirá si su compañía de seguros detecta "actividad de alquiler sistemática". Por lo tanto, debe contratar un seguro de propietario si tiene la intención de alquilar su propiedad. También debe tener en cuenta que su póliza comercial no brinda protección contra la responsabilidad personal y viceversa. Otras exclusiones comunes en las pólizas de propietarios incluyen:

• Las mordeduras de perro
• Informes de enfermedades relacionadas con moho o Covid
• daño existente

Cómo la estructura empresarial correcta puede protegerlo

Si su único objetivo es minimizar los impuestos, su negocio podría ser particularmente vulnerable a los litigios, dice Neilson. "S Corps, por ejemplo, se usa comúnmente, pero dado que el propietario solo puede poseer acciones de S Corps a su nombre personal, ofrecen muy poca protección de activos y, en muchos casos, al propietario le hubiera ido mejor si solo poseyera activos". .” en su nombre personal.” Dependiendo de su situación, los ahorros de impuestos que podría ofrecer una corporación S podrían no valer la pena el potencial Desventajasy una elección de S Corp puede ser difícil de revertir más tarde.

Por otro lado, la estrategia correcta puede evitar las demandas por completo. “No queremos que nuestros clientes ganen juicios porque están bien defendidos. Queremos que sean defendidos lo suficientemente bien como para que no sean demandados en primer lugar", dice Neilson, señalando que mantener sus activos en una LLC offshore en la isla caribeña de Nevis es una estrategia que disuade a alguien de participar en una emergencia. abogado en una demanda en su contra. El objetivo de una sólida protección de activos es garantizar que el costo del litigio supere el valor de sus activos.

Por supuesto, hay factores individuales que determinarán la mejor estrategia para usted, incluido el estado en el que vive. "Por ejemplo, algunas personas pueden recomendar convertir su residencia principal en una LLC para protegerla de demandas y obtener algunos beneficios fiscales". Podría ser prudente hacerlo", dice Neilson. "Sin embargo, si vive en Florida, donde su residencia principal disfruta de una exención de impuestos sobre la vivienda indefinida, y la incorporó a una LLC, perdería esa protección por completo".

Así evitas que los juzgados traspasen el velo societario

Incluso si estructura su empresa como una sociedad de responsabilidad limitada, los directores o accionistas pueden ser considerados personalmente responsables si el tribunal determina que hubo irregularidades. Eso significaría que su riqueza personal jugaría un papel justo en un juicio en su contra. La mayoría de las personas saben que no deben mezclar sus fondos comerciales y personales, pero hay más que debe hacer para evitar esto en los tribunales. Penetrar el velo corporativo.

Según Neilson, "seguir las formalidades corporativas, como establecer una junta directiva que se reúna anualmente y lleve actas de esa reunión, también puede ayudar a legitimar su empresa ante los ojos de un tribunal". un miembro de la familia puede realizar una reunión y tomar notas sobre lo que se discutió. Sin embargo, debes asegurarte de no utilizar a tu empresa como un alter ego.

Muchas sociedades de cartera de inversores inmobiliarios están subcapitalizadas y carecen de acuerdos operativos, lo que también puede ser problemático. “Las leyes de protección de activos para esta configuración son muy débiles en casi todos los estados. Y eso es porque una LLC está diseñada para ser administrada activamente. No es para ingresos pasivos", dice Neilson. "Entonces, debe cambiar la forma en que administra su negocio para que se adapte mejor a lo que quiere la corte".

línea de fondo

Neilson tiene algunos consejos generales para las empresas de bienes raíces: no haga negocios con la misma LLC que posee sus activos para evitar mezclar sus activos con sus pasivos. Y aunque no debe permitir que posibles demandas le impidan invertir sus activos en un fideicomiso, que está gravado con un 37 %, debe hablar con un abogado para asegurarse de que sus activos estén protegidos en lugar de confiar únicamente en el asesoramiento fiscal. de su contador. Neilson señala que le costará una fracción de lo que valen sus activos para protegerlos, y definitivamente vale la pena el costo si no pierde todo por lo que ha trabajado.

¿Miedo a la temporada de impuestos?

¿No está seguro de cómo maximizar las deducciones para su negocio de bienes raíces? En El libro de estrategias fiscales para el inversor inmobiliario inteligenteLos contadores públicos certificados Amanda Han y Matthew MacFarland le brindan la información práctica que necesita no solo para hacer sus impuestos este año, sino también para preparar una estrategia continua que hará que su próxima temporada de impuestos sea mucho más fácil.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.