Una forma diferente de invertir en bienes raíces en tiempos convulsos

Recientemente recibí una invitación inesperada para almorzar. El desarrollador de bienes raíces más exitoso que conozco caminó directamente hacia mí en el vestíbulo de la iglesia. Exigió el almuerzo lo antes posible.

Al día siguiente nos reunimos para almorzar. Ni siquiera habíamos pedido cuando comenzó a derramar su corazón:

"Tengo un problema. He estado haciendo negocios con dos bancos durante décadas. Uno de los banqueros se ha convertido en un amigo personal cercano".

Hizo una pausa y miró al vacío, dolorido y pensativo.

"Pero ambos están actuando... extraño. Parecías nervioso el otoño pasado. Pero ahora es más grave".

Luego describió cómo su banquero favorito cambió los términos y luego canceló un préstamo aprobado por completo unas semanas antes del cierre. Este acuerdo ha estado en proceso durante más de un año. Mi amigo tuvo que hacer una dolorosa llamada al vendedor para solicitar dócilmente una extensión de la fecha de cierre ahora incierta.

Me conoció porque sabía que invierto en bienes raíces comerciales. Pero mi amigo no necesitaba equidad. Él tuvo. Necesitaba una nueva fuente de deuda.

"He tenido suficiente de los bancos" él dijo. “Necesito encontrar un prestamista privado en el que pueda confiar. ¡Tenemos una serie de adquisiciones de tierras en proceso y no me dejaré engañar de nuevo!”

"Fueron los gerentes quienes deberían haber estado usando los pasamontañas". – Warren Buffett se refiere a las cooperativas de ahorro y crédito a principios de la década de 1990.

No estaba esperando esto. Como dije, este no es un pequeño desarrollador. Esta empresa profesional de tres generaciones hace grandes tratos con Ryan Homes, DR Horton, etc. Uno de sus próximos desarrollos está planificado para 8000 lotes residenciales, 1000 de los cuales se venderán previamente a un constructor de viviendas nacional.

Me habría sorprendido si no hubiera visto a los prestamistas retroceder durante el último ciclo. Y eso antes.

Fue un momento irónico porque planeé sentarme ese día para escribir sobre nuestro nuevo socio operativo y nuestra inversión.

Invertir en un fondo de deuda privada

No invertimos en bancos. Y no queremos financiar préstamos directamente.

Trabajamos con un operador experimentado para invertir en una cartera de préstamos inmobiliarios comerciales.

Antes de contarte más sobre ella, quiero contarte Por qué.

Durante la Gran Crisis Financiera, los profesionales de la inversión experimentados cubrieron sus carteras con deuda y acciones preferentes mientras la mayoría de los inversores "normales" huían. Los profesionales invirtieron en activos con flujo de efectivo actual y una posición más segura en la pila de capital. Y han creado mucha riqueza para sus inversores.

Como gestor de inversiones, nos comprometemos a que nuestro fondo tenga dos prioridades principales:

1. seguridad del cliente
2. Flujo de caja predecible

Siguen el crecimiento y las ventajas fiscales.

Los administradores de fondos han tenido problemas para encontrar oportunidades de inversión que cumplan con estos criterios durante los últimos 12 a 18 meses debido a las condiciones del mercado. Admito que estamos en el mismo barco.

Estamos contentos con las inversiones en el fondo hasta la fecha y hemos evaluado cuidadosamente la seguridad de cada socio operativo.

Sin embargo, algunas de estas inversiones tienen un flujo de efectivo limitado en el primer o segundo año debido a la creación de valor. Así que recurrimos a personas como Warren Buffett y otros para observar sus prácticas en la cobertura de nuestra cartera de renta fija.

Descubrimos el componente de renta fija que buscábamos en forma de deuda privada. Y encontramos el vehículo adecuado a través de nuestro nuevo socio operativo.

Nuestro socio operador de deuda privada

El fundador, un desarrollador de bienes raíces de tercera generación, ha creado una organización que creemos que está en una posición única para este rol. Entre 1988 y 2009, el fundador desarrolló con éxito más de $350 millones en proyectos inmobiliarios comerciales y residenciales.

A diferencia de la mayoría de los bancos y otros prestamistas privados, esta empresa puede fijar el precio de las transacciones de manera inteligente y, lo que es más importante, creemos que tiene la capacidad de intervenir para completar el proyecto en caso de dificultades. Este ha sido un estado crítico para nosotros y es vital en tiempos de incertidumbre como el que estamos viviendo ahora.

Este grupo no es el típico prestamista privado local. El historial del fondo en el que hemos invertido incluye:

• Seguridad: Cero pérdidas desde el inicio en 2009 hasta la fecha en 128 préstamos reembolsados.
• Escala: 196 préstamos por un total de más de $ 4 mil millones.
• Alineación: Los dos fundadores invirtieron 20 millones de dólares estadounidenses en su fondo con su propio dinero.
• Producir: La rentabilidad neta anual desde el inicio es del 12,9%.
• TIR: La TIR bruta media ponderada de los préstamos cancelados es del 19,9%.

Si se pregunta acerca de la TIR alta, considere lo siguiente: además de las estaciones de carga, los prestamistas privados a menudo desbloquean los retiros de efectivo a pedido. Sin embargo, en muchos casos, el prestatario paga intereses sobre el monto total del préstamo por todo el préstamo. Por ejemplo, esto podría resultar en un préstamo del 12% creando una tasa interna de retorno (TIR) ​​del 19%.

Nuestro socio aplica estrictos criterios de diligencia debida e incluso crea el borrador y el presupuesto desde cero antes de la aprobación del préstamo. Llevan a cabo un análisis de valor, examinando la ubicación, el diseño, la distribución y la economía general, incluido el costo frente al valor potencial.

Como contratista general con licencia, pueden completar cualquier tipo de proyecto para el que se presten si es necesario, lo que podría aumentar los rendimientos para los inversores.

Más del 30% de sus prestatarios son clientes habituales. Los desarrolladores los valoran porque, a diferencia de los bancos, pueden completar un proyecto en cuatro a seis semanas.

Y los préstamos personales pueden no costar tanto como pensaba. Mi amigo desarrollador y yo hicimos un cálculo rápido y se dio cuenta de que un préstamo como este solo le costaría alrededor de $ 250,000 más en comparación con su banco en problemas, lo que se sintió como una gota en el océano para un acuerdo que se esperaba que generara $ 7-8 millones en ganancias.

Ejemplo de préstamo de ciclo completo

Este es uno de los muchos acuerdos exitosos que nuestro socio de préstamos privados ha logrado en medio de la pandemia. Este fue un préstamo hipotecario de $19,8 millones para un edificio comercial de seis unidades en Temecula, California.

A modo de comparación, la peor oferta de este operador generó una TIR bruta de 9,7% y la mejor oferta de este operador generó una TIR bruta de 113,9%. Al igual que con todas las inversiones, el rendimiento pasado no es garantía de rendimientos futuros y existen otros riesgos que debe tener en cuenta.

Hablando de flujo de caja...

A estas alturas, la mayoría de nosotros hemos oído hablar de fondos y sindicatos que cortan o suspenden las distribuciones y hacen llamadas de capital. No estamos contentos con esto, especialmente porque perjudica a muchos inversores.

Asegurar su inversión de capital con capital prestado no es garantía de éxito. Muchos de nosotros recordamos que la deuda y los accionistas sufrieron daños durante la Gran Crisis Financiera.

Pero no creo que sea 2008. Y yo Hacer Creo que una posición más segura en la pila de capital con rendimientos que puedan igualar la equidad será un gran paso para muchos de ustedes.

Tenga en cuenta que invertir en deuda no ofrece los beneficios fiscales que disfrutan los inversores en acciones. Pero la inversión en deuda a menudo proporciona liquidez, que algunos encuentran un buen compromiso.

La liquidez significa que, en teoría, los inversores pueden beneficiarse del flujo de efectivo durante un período y luego retirarse cuando encuentran oportunidades de acciones adecuadas. Si esta recesión va como otras, podemos esperar algunas oportunidades a precio de ganga en dificultades dentro de un año o tres. Esta es una estrategia de Warren Buffett que funciona tanto para bienes raíces como para acciones.

Tal vez incluso mejor.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones del autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.