¿Usamos el mercado inmobiliario para evitar una recesión?

Los economistas ven el mercado inmobiliario como uno indicador principal de si una recesión era inminente, y comenzaron a surgir datos de construcción y transacciones de viviendas signos positivos que la crisis de la vivienda puede tener llegó a un punto bajo en febrero. Muchos creer Hemos evitado una recesión severa, y algunos incluso son optimistas de que la Fed logrará el aterrizaje suave que esperaba el banco central, como resultado de una inflación estabilizada sin un aumento significativo del desempleo.

Tener gasto de consumo empezó a estabilizarsey la Fed ha señalado que es probable que apueste Futuras subidas de tipos en espera mientras se mantiene un ojo en la inflación. Las subidas de tipos que comenzaron en marzo pasado pueden finalmente estar llegando a su fin. Las señales ahora apuntaban a una recuperación en el ciclo inmobiliario. Tras una caída en la actividad de ventas, una desaceleración en el desarrollo residencial y caída de los precios de la viviendaLas cosas empezaron a cambiar en febrero.

Pero es posible que aún no hayamos superado la colina. La actividad de venta de viviendas siempre aumenta en esta época del año. Entre febrero y marzo, la actividad de ventas generalmente aumenta un 34 % y los precios de las viviendas aumentan un 3 % durante el mismo período, dijo la compañía. asociación federal de agentes inmobiliarios. De hecho, los nuevos datos de marzo muestran lo contrario después de un ligero cambio de tendencia en febrero. Además, muchos economistas todavía pronostican una recesión leve en 2023, especialmente dados los recientes cierres de bancos. Existe la posibilidad de que los precios de la vivienda caigan aún más desde sus mínimos recientes antes de que la economía realmente se recupere.

Los altibajos en la industria de la vivienda

Las tasas hipotecarias han caído desde su punto máximo, con los últimos datos de la Reserva Federal que cuantifican la tasa promedio de 30 años en hipotecas de tasa fija 6,43%. Eso todavía es lo suficientemente alto como para causar presiones de asequibilidad, pero el Índice nacional de precios de viviendas de EE. UU. de Case-Shiller ha bajado un 5% desde su punto máximo en junio pasado, y los precios han caído aún más en algunos mercados. En conjunto, estos factores han puesto la compra de viviendas al alcance de una gama más amplia de compradores, lo que ha significado que la demanda ha aumentado mientras la oferta de viviendas sigue siendo escasa, al menos temporalmente.

Las ventas de casas usadas aumentaron considerablemente en febrero 13,8% por primera vez desde julio de 2020. Pero en marzo, la actividad de ventas de viviendas usadas cayó un 2,4%. El Noreste fue una excepción que mantuvo una actividad de ventas constante. Los últimos datos de solicitudes de hipotecas de la Asociación de Banqueros Hipotecarios también muestran una Disminución del 1,2 % en las solicitudes de hipoteca después de un aumento la semana anterior. Asimismo, nuevas edificaciones residenciales, terminaciones y permisos disminuyó levemente en marzo después de un aumento en febrero.

dr. Alejandro Tomic, director de los programas MS in Applied Analytics y MS in Applied Economics de Boston College, dice que el repunte temporal en la actividad de ventas probablemente fue una caída estacional. "Los precios inmobiliarios siguen siendo muy altos, lo que crea problemas de asequibilidad en muchos mercados, si no en la mayoría", dice. "Además, las tasas de interés siguen siendo altas y no creo que vayan a bajar significativamente en el corto plazo, lo que ejercerá una presión adicional sobre los precios".

Los bancos regionales también fueron retirar en la emisión de nuevas hipotecas y el endurecimiento de sus estándares crediticios, lo que se espera que tenga un impacto significativo en la demanda, ya que la mayoría de las hipotecas estadounidenses están en manos de bancos regionales. Según Desmond Lachman, ex subdirector del Fondo Monetario Internacional, esta crisis crediticia frenará la demanda de viviendas y pondrá a la economía en mayor riesgo de recesión, asestando múltiples golpes al mercado inmobiliario. Él espera que los precios de las viviendas caigan hasta un 20% desde su punto máximo, pero advierte que podría llevar un tiempo ver el impacto total.

La confianza de los constructores de viviendas es mejora, pero lentamente. A pesar de los continuos problemas con el suministro de materiales de construcción en el sector de la construcción, los constructores son cada vez más optimistas, pero el índice del mercado de la vivienda de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas/Wells Fargo solo llega a 45. Ese es el nivel más alto desde septiembre, pero la lectura aún apunta a malas condiciones para el mercado inmobiliario.

Factores que podrían conducir a una recesión

Hasta ahora, la Fed ha logrado reducir la inflación sin debilitar significativamente la economía, dijo Tomic. Pero mirando la historia, es probable que la Fed solo logre un aterrizaje suave si no hay shocks externos en la economía; en otras palabras, se necesita un poco de suerte. Según Tomic, las tensiones con China por Taiwán "podrían provocar importantes interrupciones comerciales o un impacto significativo en el sistema financiero", lo que podría hundir a la economía en una recesión. Tomic también dice que el aumento de la inflación o las expectativas de inflación llevarían a la Reserva Federal a aumentar aún más la tasa de los fondos federales, lo que haría que los préstamos fueran aún más caros para los consumidores y las empresas.

¿Ha tenido éxito la Fed en el pasado?

Los economistas no están de acuerdo sobre lo que constituye un aterrizaje suave cuando analizan ciclos pasados ​​de ajuste monetario, pero la mayoría identifica el resultado de las subidas de tipos de 1993-1995 como uno Aterrizaje suave. Cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar la tasa de los fondos federales en 1993, lo hizo como medida de precaución: el IPC era solo del 2,8 % con una tasa de desempleo estable, pero la Reserva Federal anticipó una mayor inflación y ajustó la tasa de los fondos federales en consecuencia.

En este caso, la Fed logró un aterrizaje suave perfecto. La tasa de desempleo cayó durante los siguientes seis años y la tasa de inflación se mantuvo estable durante dos años antes de disminuir ligeramente. El crecimiento del PIB se mantuvo por encima del 3% durante la mayor parte de la década y se elogió a la Fed por evitar una recesión. Pero la Fed tuvo la suerte de su lado y la previsión para intervenir de manera proactiva.

Algunas personas podrían pensar que la Reserva Federal esperó demasiado para comenzar a endurecer la política monetaria esta vez, pero hubo indicios de que la inflación en este punto puede haber sido temporal, impulsada por la pandemia. Varias veces ahora crisis globales están ejerciendo presión sobre la economía de EE. UU., por ejemplo, la guerra en Ucrania, los problemas de la cadena de suministro y el cambio climático están obstaculizando la capacidad de la Reserva Federal para cumplir sus objetivos.

"Todavía no se ha decidido por la probabilidad de un aterrizaje suave", dice Tomic. "La historia no es alentadora en este frente, pero hasta ahora la Fed ha logrado frenar la inflación con un impacto relativamente pequeño en la economía".

Cómo pueden reaccionar los inversores

Es posible que los precios de las viviendas aún no hayan tocado fondo, y Tomic dice que tampoco espera que los precios aumenten significativamente en el corto plazo. "La economía sigue siendo fuerte y los inventarios aún son bajos porque los arreglos remotos no requieren que las personas se trasladen por trabajo tanto como solían hacerlo", dice. “Sin embargo, a medida que aumenta el retorno a la oficina y la rotación del mercado laboral, es probable que haya más stock disponible. Por todas estas razones, realmente no veo un aumento significativo en los precios de la vivienda”.

Tomic no sabe exactamente si esto es cierto, ni nadie más. Pero desde la mayoría de los economistas Aún pronosticando una recesión en algún momento de este año, los cierres de bancos afectando los préstamos hipotecarios y las ventas y la actividad de construcción tendiendo nuevamente a la baja en marzo, es razonable suponer que los precios seguirán cayendo en muchos mercados. Es menos probable que los precios nacionales de la vivienda vuelvan a subir rápidamente en un futuro próximo.

Usando esta lógica, parece ser beneficioso para los inversores esperar el resto de la recesión del mercado inmobiliario, pero la acción del precio depende tanto del mercado que los inversores deben tomar decisiones basadas en datos de mercados individuales. Zillow por ejemplo previsiones precios al alza en 294 mercados y precios a la baja en 102 mercados. Es posible que algunos mercados del sureste ya hayan tocado fondo, dicen los economistas, por lo que los inversores en Knoxville o Savannah pueden encontrar que ahora es un buen momento para comprar. Mientras tanto, se espera que ciudades como San Francisco, Denver y Las Vegas experimenten futuras caídas de precios.

El resultado final

Todo el mundo desea evitar una recesión grave y eso podría generar un sentimiento excesivamente optimista ante las primeras señales de un cambio en el mercado de la vivienda en febrero. Pero los datos de marzo pintan un panorama diferente, y la mayoría de los economistas creen que se avecinan más problemas. Los inversores deben prestar atención a los datos locales al tomar decisiones de inversión. Y no importa a dónde vaya el mercado, sigue siendo importante analizar los números para asegurarse de que está obteniendo un buen rendimiento, especialmente si depende del financiamiento. La diligencia debida contribuye en gran medida a mitigar los efectos de la incertidumbre en el mercado de la vivienda.

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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no reflejan necesariamente la opinión de BiggerPockets.